新政对房地产与中国经济的影响——访瑞银证券中国首席经济学家、博士 汪涛

本刊记者 冯京津

房地产新政出台后，各界人士对房地产市场近期走势众说纷纭，购房者也持观望态度。房地产新政会不会让整个房地产行业GDP下滑？政策的目的和将来的演变会产生什么样的影响？瑞银证券中国首席经济学家汪涛博士接受本刊记者采访，就此次房地产新政谈了自己的观点。

记者：您认为房地产对整个中国宏观经济影响是否非常重要？

汪涛：整个钢铁建设的需求在2008年大幅下降，2009年中期开始同比增长，2009年下半年出现了非常快的增长。尤其是建设活动，但是钢铁的需求2009年也受到汽车消费和其他基础设施建设的拉动。房地产建设活动，在去年下半年，尤其是去年九月份以后飞速增长。自那以后，同比的增速已经回落。但是季节调整以后月度的建设水平还是在历史的高位。四月份报的环比数据有所下降，但是如果季节调整以后，四月份量还是在历史的高位，并没有明显地冷却。但是房地产政策马上出来，不可能马上产生很大的效果。我们可能看到很多关于北京或者是其他地方房价下来的效果，但是这个同比增速还是看不出来的，房价的同比增速还是非常快。

在巨幅增加以后，增速是不可能持续那么高位的，比如说去年70%、80%的增速，必然回落。即使房地产没有出现新政，到下半年也会出现同比的下降，今年房地产投资的实际量和建设活动的实际量还是会比去年增长10%-15%，所以对经济还是会有一个支撑的作用。所以，一方面环比或者是增长的势头会逐月下降，一方面是整个全年的建设活动水平和对大宗商品的需求在去年增加那么多的基础上，今年还会有所增加。

房地产现在最大的问题，在全球经济里面有两个最重要的问题，一个是欧洲主权债务危机对全球带来的影响，第二个就是中国房地产新政会不会让中国经济带动和世界有关的经济下滑。

在中国，要判断房地产新政对中国经济和中国整个房地产行业造成什么样的影响？从两大块进行分析：第一大块就是房地产行业有没有一个巨大的泡沫。这个在国外有很多的争论，争论的很重要的原因可能是因为咱们缺乏一个透明的、可靠的、有公信力的价格指数。统计局的价格指数出来以后，舆论表示难以相信，因为觉得老百姓平时接触的实际水平不是这样的。当然统计局可能有它的一些调整，有一些科学的分析方法。但是总的来讲，我认为这个数据存在着一定的问题。

根据官方公布的各种各样的数据做一个估算，即使用统计局公布的数据，大家也可以看出来，实际上房价的增长和增速也仍然是过去十年最快的，我们不看它的水平，就看它的增速确实是最快的。

第二是从房价人均家庭可支配收入比看的，这个数字也被引用得比较多。以这个数据来看，中国平均大概需要九年的可支配收入才能买一套房，假设这套房子只有100平米。国外的一般是4到6倍的比例。相比起来中国的时间比较高。相比北京、上海这些大城市可能是14到16倍。

我认为中国目前房地产市场定位，尤其是商品房市场的定位是中高端，尤其是以高端为主的。很多时候不是低端收入的人群在买房子，而是中高端收入的人群在买房子，他们的可支配能力是比较强的。这说明在比之外有两点：第一就是中国的收入差距其实是比较大的，第二是房地产市场是比较偏向于中高端的。将来长期的发展，还是要着眼于提供更多的大众性的、普通的商品房给普通的老百姓购买。

另外，就是负债比。从中国的居民贷款来看，居民的负债率比起全世界相对来说是比较低的。在中国，居民的负债率大概相当57%，占可支配收入的57%，占GDP的20%多。和美国相比，美国这个比要大大地高于中国。所以相对来说中国的负债率并不是很高。但是有一点就是，过去四个季度，这个负债比增加得非常快。从居民的消费贷款和按揭贷款也可以看出来，今年一季度的按揭贷款余额比一年前增加了53%，这是非常快的。我们知道全世界的整个贷款增速只有20%，但是按揭贷款增速增加53%。

从居民的负债率可以看出来，一年之间增加了13个点。2008年负债的比是44%，现在上升到57%。大家讲到房地产价格上涨很快的时候，普遍的观点，第一个是财富的积累，很多人在买房子。第二个是刚性的需求，比如说城市化等等。这些我都比较认同，但是这里面我发现信贷的扩张，尤其是按揭贷款的扩张去年对房地产市场确实起到了非常大的推动作用，这个是毋庸置疑的。而且可以看到，整个新增的按揭贷款和房子总销售相比，之间的杠杆率增加得非常快。也就是说虽然有很多人有财富、有钱投资买房子，但是很大一部分的房确实是靠增加按揭贷款来购买的。

所以，从房价上涨比较快、负债率增加比较快等等这些方面来看，我们认为去年中国房地产市场的发展确实有泡沫化的趋势。但是我觉得比较正面的一点是，这样的发展持续时间并不太长。一般来说，形成一个比较大的全国性的房地产泡沫、信贷的高速扩张或者是整个建设的高速扩张，房价上涨比较快需要一个比较长的时期。美国是这样的，亚洲金融危机以前的韩国、中国台湾、泰国这些国家和地区的房地产泡沫也是这样的。而中国这一段时间是比较短的。从政府方面来看，去年年底已经把整个信贷的规模往下收了，今年又出台了房地产的新政，所以从目前来看，这个泡沫还没有积累到非常大的水平。所以，往下调整的话空间也不会像其他国家那么大。

记者：新政出来对房地产市场到底有多大的影响？

汪涛：我觉得政策的目标主要是政府想把房价稳住，尤其是大中城市的房价。因为房价上涨过快，已经造成了一些社会问题。同时，民众的抱怨情绪也很强烈，政府也担心会出现一些风险。我想国家调控房地产的目标并不是想要把整个房地产行业打下来，或者是把经济增长过热的情况降下来。今年年初以来，政府一再强调经济复苏的基础不稳步，国外还有很多不确定性等等这样一些可能出现的困难和风险。因此没有真正的大张旗鼓地紧缩，到现在加息还迟迟没有动。信贷放在7.5万亿，并没有想要收缩，对通胀的担心也不是很强，目前的通胀压力并不是特别大。这种情况下，想要行政手段稳定房地产房价，而并不是想把GDP拉下来。

在这样执行的情况下，第一个采取的是行政手段，而不是全面收缩。在压缩房地产的控制需求方面，尤其是在北京、深圳、上海这样一些大城市，这个措施会比2007年更严。但是和2007年不同的是，2007年年底的时候中央担心经济的全面过热，当时对房地产贷款把持得非常紧，今年对增加供给方面强调得非常多，而且没有控制整个信贷，整个信贷有所收缩，但是仍然处在非常宽松的环境下。这种情况下，我们认为政府主要是想稳定住房价，而且中低端房子的建设在全国范围内继续推进中小城市发展的进程，这个可能弥补一些大中城市的开发商延缓或者是降低新开发工程的可能性。所以，我们判断，今年的建设活动还会比去年增加10%-15%，不会出现剧烈的下滑。

但是，下半年因为基数的原因以及新政的原因，可能有些地区会同比出现下降。因为政策的主要目标是把价格稳住，而不是把经济拉下来，一旦房地产市场出现比较大的下滑，或者是国外的形势变得非常脆弱，中国的出口出现比较大的回落，我觉得政府有可能放松目前采取的一些措施，或者说这些措施的打击面会变得比较窄，仅仅集中于某几个城市，而不是在全国或者是大中城市推展开来。从目前来看，也只有少数几个城市出台了细则，其他的城市现在还不清楚是不是在观望，或者是细则在出台中。所以在实施过程中确实有一定的不确定性。但是政策的目标不是觉得整个房地产行业有巨大的泡沫，不是觉得整个经济已经过热，因此想把整个情况打压下来，而是想要点击、精准地控制。当然这个有风险，因为用行政手段想精准地掌握，往往有可能会产生过激的可能。这是我们要关注的一个风险。

记者：如果房价真的出现了大幅下滑，您认为对整个经济，对银行系统会有什么样的影响？

汪涛：从银行贷款，尤其是和按揭贷款有关的这块来分析，我们认为，从去年年底房价上升很快到今年为止，这一块新增的贷款占整个贷款的份额并不是特别大，而且因为房价涨得非常快，如果跌下来也不会跌到去年底的水平。因此，对整个银行资产的影响是有限的。而且我们估算出来，银行整个按揭贷款中，贷款额和房子价值的比，准确来说，不超过50%。也就是说银行是可以承受一定的房价下跌的。至于最近媒体报道银行压力测试30%、40%，这个我不太清楚，可能每个银行的情况不一样。而这个30%、40%是不是根据现在交易的情况下降30%、40%？相对北京和深圳这样的城市，如果是这样的情况，影响确实不会太大。但是如果全国的均价下降30%、40%，这个影响就很大了。对此要作出具体的判断。

记者：土地市场状态已经出现了流拍的现象，但是中小城镇建设的可能会弥补这块，您觉得多大程度上能够弥补？

汪涛：多大程度上能弥补？如果看一线城市整个建设的面积，看价值它占的比重当然比较高，比如说一线城市，北京、上海、深圳、广州这样的城市，整个建设面积差不多是7%左右，保障性住房也是这个水平。今年提出来，要建设各种保障性住房300万套，同时改造棚户区280万套。如果300万套，哪怕有200万套是新建的，每套是50平米，这样算起来，今年新建的大概相当于全国商品房建设10%的水平。当然，要看地方政府是不是有很高的积极性。今年有几点，政府在问责地方政府方面加大了压力，第二，中央政府给的补贴也加大了，并且要加快发放的时间。所以这个动机可能稍微大一点。完全靠这块来弥补肯定是不够的，因为地方政府没有特别高的积极性，而且它在提供保障性住房的时候可能不是新建，可能是改造，或者是把原来保障性住房进行廉租。

去年经济工作会议提出来，今年“两会”的时候也强调了，这个得到了广大地方政府的积极拥护。从中央的想法来看，大城市，尤其是沿海一些城市土地有限，房价也比较高，而且要带动内地的发展，从各方面来考虑，应该要推进内地城市的发展。对于地方政府来说有这样几点：

第一，在东部的大城市是推进的卫星城市。比如说北京的地铁已经修到大兴、房山、顺义等等的地方了，在地铁的沿线郊区的地用来建城市化的高楼，包括一些宅基地整合以后建设高楼。从我周围住的一些地方就能看出来，比如说望京地区就是这样的现象。上海的轻轨也是修到了昆山。

另外一点，在配合出台和正在出台的一系列的区域发展计划，各种各样城市带的发展，把原来的一些小城镇建设成了一个现代化的城市建筑。在拆迁的过程中也创造了需求，创造了供给的需求。因为拆迁的时候可能一家人会买两套房子。所以我觉得拆迁这个活动带来的建设的增加，应该可以弥补大中城市经济的增长。

记者：您刚才提到了，即使今年没有新政的出台，新开工面积的投资这块也会下降。在新政的调整下，投资面积会加速，即便是城镇的那块也不足以弥补这块。在开工量下降的时候，短期内供应量是不是还是下降的？长期来看，供求情况是否会加剧？进而促使房价出现报复性的上涨？您怎样判断？

汪涛：在供给方面，我觉得从今年下半年开始会有一个比较快的增长。因为从去年来看，下半年到目前为止新开工量是很大的，很多东西会慢慢流入市场，在供给和需求方面有一个缓和，供给事后的需求已经上涨了，现在如果需求有一定抑制的话，这个情况会更加改善。至于说过了这一轮以后将来会怎样？我觉得要判断房地产新政到底持续多长时间？我觉得房地产新政出台以后，首先在气势上把市场盖住了，但是会不会一直持续下去？我不太确定。另外，政府在推动城镇化过程中，可能北京市中心的供给不会增加很快，可能会向外围引导。所以我觉得这方面还是有一定的潜力的。

我觉得咱们现在用行政性的手段调控，做的时候可以很严，放的时候，好像效果就会一扫而光。有很多基本的东西在这轮调控中没有解决，比如说大家现在的存款还是拿的负利率，如果不投资房地产，投资什么呢？这个问题没有解决。你现在不让大家买房，不可能永远不让大家买房。如果这个措施取消了以后，大家还得买房。利率方面的控制是负利率，加息也不敢加，这是一个问题。

第二个问题是持有成本的问题。一说到物业税，争议特别大，也因为争议特别大，阻力特别大，短期内是出不来的。很可能是地方政府对某个很小的豪宅征一点物业税。如果只要征一点点的税，很多的房子可能就流入市场了，不是说会卖，而是会租出去，不会把钱放在那儿干等着。这是第二个问题。

第三个问题可能是最有共识的问题，就是地方政府以地生财在这里面会起到比较大的作用。如果没有人压它，它的动机肯定是希望土地的价格一直往上涨。如果出于政治任务压它，它可能会收敛一些。但是这个和地方政府的动机有关系，比如说地方政府要实现GDP，要想有政绩就必须得有钱，那想有钱的话不是卖地就是做其他的事情。我觉得如果这些问题都没有解决，短期内也许这个措施出来以后可以避免泡沫，但是长期内，将来几年，或者是五到十年，我也说不好是什么时候，但是长期内中国不出现流动性非常充裕、负利率储蓄很高、没有什么投资渠道的情况下，不出现房地产泡沫会是一个奇迹。

记者：像您刚才所说，今年下半年以后的这些新政逐渐开始收效，从今年到明年，您预测是8.7，这个可能是比较早的预测，现在来看明年经济增长动力到底来自何方？今年所有还在持续的政策，比如说经济持续政策明年政府是否会回收？像房地产新政明年可能也会出现回收的状况，这样是否才能保持经济最大的增长？

汪涛：目前来看，明年会有一定下行的风险。有一点风险就是，用行政手段往往容易过。很多城市如果政治任务都在实施，而且正好和外需下滑同步，很可能会比我们想象的影响大。如果没有出现这样的情况，明年的增长动力是什么？我们判断明年的基础设施会继续放缓，甚至可能出现下降。房地产市场的增速也会比今年要减弱。制造行业的投资，我们认为明年会有比较大的回升。因为目前为止随着经济复苏一段时间以后，产能利用率在各个行业都处在比较高的位置，而且盈利情况都比较好。在这种情况下，制造行业处于开始扩展产能的阶段，所以这个对经济会有一个支撑的作用。

另外，从消费来说，虽然一些刺激的政策会逐渐淡出，但是这个刺激的政策的效果在今年就已经没有很大的作用了，本来这个刺激的政策占GDP的比重就比较小。最大的带动就是今年和去年几年就业和收入的增长。另外就是最近出台的包括服务行业等等的政策。最近，国务院又出台了一个允许民间资本进入各行各业的政策，我们还没有仔细研究。因为中国可以投资的地方确实是很多的，但是很多行业是被控制的，民间资本很难进去。如果放开这个的话，明年的投资增长会比较好。但是明年确实还有一定的不确定性，因为明年欧洲经济的放缓或者是外围需求的放缓，有可能和我们现在的调控同步，这样的话可能会出现一些下沉的风险。