西双版纳旅游地产业发展策略初探

张志勇

（西双版纳州 招商局，云南 景洪 666100）

西双版纳旅游地产业发展策略初探

张志勇

（西双版纳州 招商局，云南 景洪 666100）

旅游地产业是当今房地产业发展的新潮流。西双版纳旅游资源得天独厚，大力发展旅游地产业，对西双版纳州实现旅游“二次创业、转型升级、再创辉煌”的目标，推动全州经济社会又好又快的发展和跨越发展具有重大而现实的意义。本文在深入分析旅游业与房地产业发展现状的基础上，提出推进西双版纳州旅游地产业向纵深发展的对策。

西双版纳；旅游地产业；发展现状；面临的问题；发展对策

一、旅游地产的界定和类型

1、旅游地产。进入21世纪以后，国内旅游开始由观光旅游向休闲旅游转型，随着人们生活水平的提高和闲暇时间的增加，休闲旅游正在成为旅游业发展的潮流。在我国旅游业从传统观光旅游向休闲度假旅游转型的过程中，出现了会展旅游、疗养旅游、度假旅游、探险旅游等新型旅游形式，伴随着旅游产业的转型升级，迎来了旅游地产业发展的黄金期。旅游地产业是在激烈的房地产市场竞争中新兴的房地产项目。狭义上的旅游地产，是指由旅游项目投资公司伴随旅游景区开发，或者房地产开发商依托旅游景区发展的商业地产和住宅地产项目。广义上的旅游地产，既包括有旅游度假区、休闲度假村、度假酒店、高尔夫球场等的休闲、文化、养生、度假产品。

2、旅游与地产的关系。旅游产业与房地产业存在着显著的正比关系。能否吸引和满足消费者的需求，是房地产和旅游市场连结的关节点，是两个产业结合的纽带。房地产业参与旅游业的开发建设，使旅游基础设施得到配套完善，增强旅游的接待能力，而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机，二者互动互补，互相促进，相得益彰。将旅游与地产紧密结合，有计划地开发一系列休闲、度假、养老等相关的旅游产品，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等旅游硬件设施，可以实现以旅游促进地产开发，以地产带动旅游持续发展的目的。

3、房地产与旅游业联姻的常规条件。一是属于知名旅游目的地。无论是都市型旅游还是乡村型旅游，无论是自然风景区还是文化休闲区，只有具有一定知名度的旅游目的地，才能够吸引更多的游客，进而促进旅游地产的发展。因此，知名的旅游目的地是发展旅游地产的场所载体。二是拥有独特的自然人文资源。旅游地产的发展与旅游资源息息相关，拥有山水、湖泊、人文景观等具有一定观赏价值和旅游等级的自然人文资源是发展旅游地产的资源条件，旅游资源的品级越高，旅游地的吸引物越独特，旅游城市规模越大，越容易发展旅游地产。三是拥有现代化的交通基础设施，能够方便快捷的到达目的地。四是拥有较完善的生活服务设施。

4、旅游地产的基本类型。在通常情况下，我们把旅游地产概括为以下四种类型：一是旅游景区地产，主要是指在旅游区内为旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。二是旅游商业地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间。三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及分时度假酒店等。四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。由于旅游资源的不同，目标市场、城市等级等条件的差异，即使同属于适合发展旅游地产的城市，其旅游地产发展策略也应有显著的差异性，才能实现旅游产业与房地产业的平衡发展和共同促进。

二、西双版纳州发展旅游地产业的条件

从旅游资源禀赋的角度看，西双版纳州拥有独特丰富的自然、人文旅游资源。世居着傣、哈尼、布朗、基诺等13种民族，各民族独特的民居、民俗、服饰、节日、宗教、舞蹈等文化汇集成丰富多彩的民族文化，形成了浓郁的热带民族风情。傣族“贝叶经”、“泼水节”、“赞哈”、慢轮制陶，基诺族的大鼓舞等被列为国家非物质文化遗产。西双版纳是首批跨入国家级知名旅游目的地的地区，拥有北回归线上保存最为完好、面积最大的热带雨林，是名副其实的“世界物种基因库”、“森林生态博物馆”和“普洱茶的故乡”，“傣医药”、“贝叶文化”、“佛教文化”、“民族建筑文化”、“节日文化”、“歌舞文化”、“餐饮文化”等各民族文化源远流长、丰富多彩，正吻合了休闲旅游发展的必备要素。目前，州内现有7个国家4A级旅游景区，西双版纳正在着力打造“热带雨林、和谐家园、避寒胜地、神秘风情”旅游品牌和建设“三个好地方”（是北方人避寒过冬，东南亚傣民族寻根访源，国内外游客回归自然、享受天然氧吧、追求健康的好地方）。西双版纳州的气候资源是不可复制的，是最适宜人类居住的地方。2009年11月9日，在迪庆香格里拉举行的全球旅游度假论坛上，西双版纳又被授予“国际最佳旅游度假胜地”的称号。从参与GMS合作的角度看，以西双版纳、清迈、琅勃拉邦为节点旅游目的地和集散中心的“大金三角旅游区”正在逐渐形成，西双版纳州是中国参与湄公河地区开发的前沿阵地，具备开发国际级高端休闲度假旅游产品的天然禀赋，有望成为继清迈、琅勃拉邦之后的（中国唯一、世界知名的）热带雨林国际休闲度假城市，有望成为东盟各国旅游目的地对接中国云南的跳板。同时，我国房地产业已进入深层次发展的新时期，房地产商正在寻求全新的投资洼地，为加快西双版纳州旅游地产业发展创造千载难逢的机遇。另外，西双版纳机场已开通10多条国内航线和2条国际航线，澜沧江—湄公河水上旅游线中泰段已完成5级航道改造，国家A级以上旅游景区景点全部通油路，旅游交通条件进一步改善。

三、西双版纳州旅游地产业的发展现状和面临的挑战

1、发展现状。当前，西双版纳旅游房地产业尚处于起步阶段，旅游业与地产业配合不够紧密，同样面临一个大发展、大调整、大转型的关键时期。第一，游客和旅游收入增长迅速。2009年，接待国内外游客达到732万人次，比上年增长17%，连续4年每年以100万以上的人数在增加。其中，海外游客15.18万人次，增长34.2%；旅游总收入达50.3亿元，增长22%，其中，旅游外汇收入6211万美元，增长30.3%。海外游客和旅游外汇收入呈迅猛增长的态势，预示西双版纳州旅游产业由观光型向休闲度假型转型升级的速度在加快，旅游地产发展的支撑条件在增加。西双版纳州正在努力成为中国参与大湄公河次区域经济合作的先导城市，努力把西双版纳建设成为“大金三角”国际枢纽城市和国际热带雨林休闲城市。第二，西双版纳房地产业正面临由满足州内居民购房消费的普通房地产业向满足州外中高端人群需求的旅游地产转型。2009年，房地产开发投资完成近19.1亿元，占全社会固定资产投资的21.5%，房屋施工面积187.72万平方米，增长68.6%。商品房屋销售面积79.75万平方米。商品房屋销售额18.6亿元，增长29.2%，其中，外地客户购房45%以上，本地居民的购房消费需求减弱，而住宅地产项目定位越高、品质越好，州外客户购房率就越高。第三，各个旅游重大项目的建设和投入运营，有效支撑了西双版纳州旅游产业的发展，加快了旅游业转型升级的步伐。旅游业已成为西双版纳州国民经济中最具活力的新兴产业和重要的经济增长点之一。目前，全州共确定旅游重大项目五十个，其中大渡岗旅游小镇，勐泐大佛寺、景洪江南滨江片区以及望天树景区已完成一期建设并投入营运；西双版纳普洱茶博览园已完成滨江公园和泼水广场主题工程，避寒山庄度假胜地完成各项准备工作，进入建设阶段；曼听公园、勐仑旅游小镇、景洪江心大沙坝湿地康体中心、告庄西双景民族商业步行街等前期项目均已开工建设。世纪金源集团投资约65亿元在景洪澜沧江畔建设五星级酒店和大沙坝湿地康体中心项目，云南省城建投资公司投资建设的避寒山庄项目将引入全球最大洲际酒店集团，云南省旅游投资公司引入喜来登酒店和泰国（安纳塔）国际酒店集团等一批五星级酒店项目已开工建设（目前已开工建设的五星级酒店有10个），这意味着在未来几年西双版纳将建成一批高端旅游休闲度假产品。同时，投资50多亿元的景洪市引水入城工程项目即将开工建设，不久的将来，一个崭新的“傣乡水城”将呈现在大家面前，这批项目的实施已成为拉动西双版纳经济增长的重要力量。西双版纳正在成为云南省旅游二次创业的主战场（近两年来，西双版纳旅游地产投资额平均增速在全省16个州市中排名第一）。

2、面临的挑战。在看到机遇的同时，我们也应清醒的看到，西双版纳发展旅游地产业面临的一些挑战：一是城市总体规划工作相对滞后，城市总体规划、产业规划与土地利用规划衔接不紧密，旅游地产业发展缺乏整体规划，对资源环境的利用不够充分，存在破坏性开发利用、浪费稀缺资源的问题。二是旅游基础设施建设滞后，尚未形成通畅快捷的旅游交通网络。三是现有的管理机制与迅速发展的产业规模不相适应，旅游和房地产企业综合竞争力不强，从业人员的总体素质不高。四是存在建筑设计雷同化，市场定位低，高端准五星级主题酒店奇缺，多数住宅房地产项目定位远离旅游地产目标，与旅游产业的发展目标不相适应，旅游房地产业尚处于初级发展阶段。五是“西双版纳品牌”营销工作滞后，政府与企业之间的资源力量尚未得到有效整合。六是受国家土地等政策因素的影响和制约，一些优势项目的落地较为困难。

四、加快西双版纳州旅游地产业发展的对策

1、提高认识，加强领导。第一，要站在全州发展战略的高度来审视西双版纳旅游地产业发展的重要性，把旅游地产业作为推动全州经济社会又好又快发展和跨越发展的重要力量来支持和发展，相关部门应根据国际、国内旅游房地产业发展的趋势，在认真分析西双版纳旅游房地产业发展面临的机遇与挑战以及阶段性特征的基础上，制定《旅游房地产业发展规划》，以旅游地产为主题协同规划，把传统上割裂的旅游发展规划与房地产市场规划统一起来。第二，围绕西双版纳旅游资源优势，完成多层次的旅游地产架构，包括城市公园地产、旅游小镇地产、温泉度假村式地产、乡村俱乐部、文化创意园、茶文化休闲、主题会展、主题酒店、分时度假酒店等各种类型的地产开发，并标示行动时间表和对策措施。加强宏观指导和行业管理。第三，政府应出台推进旅游产业发展的政策，为旅游地产的发展提供了政策上的保障。能否打破旅游业与房地产业互相支撑发展的瓶颈，是实现西双版纳旅游房地产业大发展、大调整、大转型的关键所在。

2、统筹协调，配套推进。在西双版纳旅游产业转型，旅游房地产市场刚刚起步的关键时期，有必要围绕旅游和房地产业转型的特殊要求，从旅游经济发展的高度，充分依托自然、人文旅游资源优势，统筹协调推进“吃、住、行、游、购、娱”六大旅游要素，整体系统策划、精心规划。旅游地产的各种类型，要覆盖旅游六要素，而旅游地产各种类型的平衡有序发展，能够不断完善旅游产业链，推动观光旅游、度假、运动、娱乐、餐饮、会展和文化产业等现代服务业的发展，为旅客提供更高水平的旅游服务，提升旅游业的服务水平，实现旅游经济的快速发展。

3、突出重点，强化招商。旅游地产投入大，风险大，需要经过长期开发才能见效，这就需要投资商实力雄厚，且有丰富的旅游地产开发经验，否则，不仅没能促进旅游地产市场的发展，还可能破坏稀缺的旅游资源。目前，应以景洪澜江新区和旅游度假区二区为重点，在高规格的总体规划指导下，市场定位于国际和国内高端客户，策划最具吸引力的旅游地产项目。通过政策、规划与项目库的建设，以旅游地产为主题进行系统招商活动，吸引强势房地产开发商到西双版纳州投资旅游地产项目。重点抓紧推进世纪金源、云南省旅游产业集团公司、省投资控股集团公司等战略合作既定项目的落实工作，按照“贴身服务”的要求，及时有效的帮助企业协调解决项目用地、环保等关键环节，确保项目引得进、留得住、建得成、早见效。

4、突出特色，差异竞争。旅游地产所依托的旅游资源，具有资源稀缺性，对于外地的房地产购买者才会有强大的吸引力，因此，大多数旅游地产项目要寻求差异化市场定位目标，不能走传统、雷同、低端化发展的道路，为此，必须充分发挥比较优势，尽可能放大和突出西双版纳的地域人文和自然资源特色，打造休闲城市，创新发展高端休闲度假旅游产品。

5、整合资源，强化营销。政府与企业要整合力量，整合宣传资源，共同强化西双版纳品牌的营销，整合东南亚六国的旅游、文化和市场资源，为我所用。积极开展“湄公河论坛”、“国际文化节”等为重点的营销活动，提升西双版纳的品牌价值，把西双版纳打造成大湄公河次区域休闲之都和国际性休闲度假目的地，成为云南旅游二次创业的主战场，实现从观光旅游向国际知名度假城市的升级。面向东南亚、欧美、俄罗斯和日韩以及国内高端市场，打造黄金四国旅游环线和“一江六国游线”。以热带雨林国家公园、热带雨林高尔夫、高端主题酒店群等中高端的休闲、文化、养生、度假产品来提升西双版纳的旅游功能和品牌价值。相关部门或行业协会应建立联络机制，搭建宣传平台，统一包装，整体营销，宣传好西双版纳这个最大品牌。在全国大中城市实施旅游地产营销网络建设工程，积极拓展国内外市场，同时，与国内外多家媒体开展合作，利用报刊、杂志、电视等媒体的影响力，多层次、多角度、全方位对西双版纳进行宣传。

F592.7

A

1671-2994（2010）02-0118-03

2010-02-27

张志勇（1971- ），男，云南景洪人，西双版纳州招商局副局长。研究方向：旅游经济。

责任编辑：刘建文