房地产业的项目管理研究概述

徐莹莹

（中国海洋大学，山东 青岛 266100）

房地产业项目管理实际上就是对项目各目标、环节、要素、过程进行全面协调，工程建设项目质量、进度和成本是对立和统一的矛盾体，是一个系统工程，每一个目标的控制情况对其他目标的控制都有着重大影响。要把质量、进度、成本三大控制目标看作一个整体，用过程控制方法对其进行综合管理，在保证质量的基础上使整个房地产开发目标系统最优。房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产业的项目管理历史短、经验少，尚未形成一个科学有效的模式。

1 项目管理对房地产业的意义

根据房地产业的未来发展趋势，项目管理在房产开发公司有着非常重要的作用，特别是对于一个大型房产开发公司来说更显得尤为重要。项目的决策开发、项目实施、项目的投产使用都是由项目管理自始至终为主线核心，建设项目具有单一性、可辨认的完整工程，是复杂且具有风险的。一个建设项目的完成必须由多个职能部门之间同时配合协作，并具有明确的寿命周期与终止日期。通过项目管理可以更好的体现工作的能见度和结果；对不同的工作任务可持续改进协调和控制；项目成员有较高的工作热情和较明确的任务方向；广泛的项目职责能够加速管理人员的成长，缩短产品开发时间；能够减少总计划费用，提高利润率；项目的安全、质量能得到较好的控制。

2 房地产业项目管理现状

目前房地产业项目管理方法主要是部门制、公司制、事业部制以及专业管理四种形式。在当前形势下，房地产业项目管理形势不容乐观，其具体表现在以下几个方面：

2.1 风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般来讲有政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险等，由于管理方面的原因，会给企业造成严重的损失。比如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

2.2 项目成本管理问题

无论是项目决策阶段还是设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加工程的成本，影响房地产投资效益。

3 房地产业项目管理改善措施

3.1 加强房地产业风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，以减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有风险回避和风险转移。在当前的房地产开发工程管理中，风险转移这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式来转移相关风险，在签订合同后，发生相关风险都由乙方来承担。其次是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如在房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

3.2 提高成本管理水平

房地产业成本管理是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用的计划、组织和控制。成本管理贯穿于项目管理活动的全过程和各个方面，主要分为3个阶段：①前期准备阶段，即规划、设计、招投标阶段；②施工阶段；③竣工验收后的成本分析与考核阶段。从项目规划开始到竣工验收后的成本核算。对施工企业而言，即从中标签约开始到施工准备、现场施工直至竣工验收，每个环节都离不开成本管理工作。

做好项目成本控制应积极做好以下几方面工作：①建立成本责任制，完善成本控制运行机制；②制定施工成本计划，公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程成本的依据，使项目部人员及施工人员在工程任何进度都清楚目标成本，以便采取相应手段控制成本；③制定先进可行的施工组织设计；④配合施工单位合理安排现场施工管理；⑤严格把关项目成本控制合同等措施。

3.3 完善安全管理

房地产业安全管理非常重要。施工作业必须遵照一定的章程，还有环境、交通、防火、防盗、材料堆放、电气设施和使用的防护，以及闲杂人员禁止进入施工现场等都要考虑全面，做出规定，采取措施，否则就会影响施工。在环境安全方面，除了施工场区的环境外，还应考虑场区周围环境。如噪声、烟火、毒气等凡能涉及影响他人的因素都要有必要的考虑。否则出事后交涉，往往影响施工。

安全管理的各项内容和具体要求在我国相关法规中均有明确规定，均应熟悉掌握。施工安全的管理主要由乙方负责，甲方可以配合督促检查。对于严重影响安全的现象，必要时可以干预或制止。

4 结束语

在房地产行业中，项目管理是一项很繁重和复杂的工作。只有从各个方面加以完善，才能保证整个项目的良性发展。建设单位必须随时掌握每个环节的进展情况，及时会对有关各方进行相应的调整，使其不断保持相对平衡，以确保工程进度、工程质量以及建设资金的良性运用等。

1 李玉珂.浅议房地产项目成本费用管理[J].山西建筑.2010（24）：271～272