房地产开发项目可行性研究

周 全,王文进,曹 蕾,张小涛

(1.中国水电建设集团房地产有限公司,北京 102300;2.西安理工大学水利水电学院,陕西 西安 710048)

房地产开发项目可行性研究

周 全1,2,王文进2,曹 蕾2,张小涛2

(1.中国水电建设集团房地产有限公司,北京 102300;2.西安理工大学水利水电学院,陕西 西安 710048)

房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤,也是房地产开发项目投资决策的重要依据。以北京市门头沟山景房地产开发项目为例,运用定性和定量、静态和动态相结合的分析方法对项目进行全面分析论证。结果表明,门头沟山景房地产项目的土地地块资源条件好,开发投资回报率高,达到25.87%。该项目投资风险较小,未来发展前景看好,适合投资。

房地产开发项目;可行性研究;经济评价;投资决策

0 前 言

房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前,对与拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究,对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证,对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价,并在此基础上,对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价,由此得出该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见,为项目投资决策提供可靠的科学依据[1]。房地产可行性分析的内容因项目的复杂程度,环境状况和具体情况不同而不同,本文以北京市门头沟山景房地产开发项目为例,针对项目自身的特点,对项目的可行性进行分析研究。

1 项目概况

该项目位于风光秀丽的门头沟区门头沟新城山景地区,距离门头沟葡萄嘴环岛西南约1.5 km处,项目依靠西山山系边缘,距地铁1号线的苹果园站仅7 km,距市中心约25 km,地理位置比较优越。

根据项目初步统计,项目建设用地为35.62×104m2,总建筑面积为62.8×104m2,住宅部分容积率为1.8。代征绿地面积3.06×104m2,地下面积为10.13×104m2。

目前本项目使用土地为农村集体土地,分二期开发建设,计划用4 a时间全部建设完成。

2 市场分析

2.1 经济环境分析

2.1.1 北京市基本社会经济概况

2007年末全市常住人口1633×104人,比上年末增加52×104人,其自然增长率3.4‰,人口密度为995人/km2,每平方公里比上年末增加32人。2007年实现人均GDP 7 370美元,早已超过《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的2010年人均地区生产总值达到6 000美元以上的目标[2]。2007年城镇居民人均可支配收入达到21 989元,比上年增长13.9%;农村居民人均纯收入9 559元,比上年增长10.9%。2007年末城镇居民人均住房使用面积20.3 m2,比上年末增加0.3 m2;农村居民人均住房面积39.5 m2,增加0.4 m2。

2.1.2 门头沟区整体情况

2.1.2.1 门头沟地区生产总值

图1显示,2007年门头沟地区生产总值达到53.4×108元,人均地区生产总值约3000美元。根据区政府工作报告的计划,该区今后的经济发展以围绕“四区”的建设为重点,国民经济将进入持续稳步的发展阶段[3]。

图1 门头沟地区生产总值增长情况

2.1.2.2 固定资产投资

在北京市投资逐步向郊区倾斜的大环境下,门头沟区的投资力度不断加大。其中2007年,全区完成全社会固定资产投资22.5×108元,比上年增长12.5%。房地产投资完成4.2×108元,比上年下降 1.3%,下降幅度比上年回升15.3个百分点(2006年比上年下降16.6%),占全社会固定资产投资的21.3%。

2.1.2.3 居民收入

从表1得出,2007年门头沟区城镇居民人均可支配收入19 465.6元,比上年增加 1 815.4元,增长10.3%,保持稳定增长态势;农民人均纯收入9 198.0元,比上年增长876.8元,增长10.4%,城镇居民人均家庭消费支出14 117.7元,比上年同期增长4.3%。

表1 2001～2007年门头沟居民收入状况

2.2 房地产市场分析

2.2.1北京市房地产概况

2.2.1.1 北京市场供给分析

从表2可以看出,全市每年的商品房与住宅投资逐步上升,2007年全市完成房地产开发投资1995.8×108元,比上年增长16%,占全社会固定资产投资额的50.3%。2007年全市商品房施工面积10 438.6×104m2,比上年下降 0.4%;其中商品住宅5 914.5×104m2,下降6.3%。2007年全市商品房竣工面积2 891.7×104m2,比上年下降9.5%;其中商品住宅1 854×104m2,下降15.5%[4]。

2.2.1.2 北京市场需求分析

从图2北京市历年商品房与住宅的销售面积的比较分析得出,2007年商品房与住宅销售面积开始下降。商品房销售面积2 177×104m2,下降16.5%;其中住宅 1 732×104m2,下降21.5%。在销售面积增速减缓的情况下,商品房销售额增长速度并没有回落,这主要是由于房价的上涨的原因。2007年北京市商品房销售额2 515×108元,其中住宅销售额1 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面积∶住宅销售面积)为 1854∶1731(1.07∶1),供略大于求 。

表2 北京市历年商品房与住宅市场供给状况

图2 北京市历年商品房与住宅销售状况

2.2.1.3 北京销售价格趋势分析

2007年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。2007年底,除了南部区域,北京四环至五环中间其它区域的房价基本都超过15 000元/m2。2007年北京楼市交易的均价开始上升,使得商品房销售均价首次突破万元大关,而且涨幅也达 46%[5]。2007年北京市商品房销售价格 11 553元/m2。其中住宅销售价格10 661元/m2。达到了历年的最高峰,增幅达到44.55%。所以,商品房销售价格的增长主要是由于住宅销售价格的增长。

2.2.1.4 北京房地产市场综述

2007年北京市房地产市场总体保持稳定运行状况,房地产投资增速比2006年上涨了16%,但是占全社会投资比重逐渐下降,投资结构逐步优化。除此之外,由于2007年施工面积、竣工面积和空置面积的继续减少,市场供求矛盾加大。结果直接导致销售价格的攀升。纵观全年,供求关系是直接影响销售价格攀升的主要因素之一。

2.2.2 门头沟区域房地产市场整体分析

2.2.2.1 房地产供求状况

从表3中可以看出,产品2007年销售额较2006年增加了20.6×108元。所以,随着莲石路的开通,阜石路的扩修,交通状况的日益改善,居住条件以及工作通达性的提升,门头沟的房地产业会得到明显改观和发展。

表3 2006年、2007年房地产供求状况对比

2.2.2.2 门头沟土地市场分析

根据表4数据显示,门头沟前几年入市交易土地较少,造成供给面积不足,而2007年土地供应全部为住宅用地,面积超过20×104m2,可见,门头沟未来几年内,住宅商品房供应量将有明显的提高,从北京土地储备中心网站上了解到,2007年门头沟区成交的城子217地块项目和门头沟新城冯村地区(一期)居住项目的单位地价分别约为 206×104元/667m2和 496×104元/667m2。从这两宗地块挂牌价格可以看出,门头沟房地产市场较好,土地价格提升较快,同时也预示着门头沟房地产市场前景较好,区域价值越来越得到认可[6]。

表4 2004年～2007年门头沟区土地交易状况(单位:hm2)

2.2.2.3 区域房地产市场分析

由于近几年门头沟入市交易土地较少,造成供给面积不足,所以近期价格提升较快。从2003年～2005年开发的项目上市后销售速度较快,迄今为止绝大多数项目已销售完毕,从此看出商品房市场供应不足,销售情况良好。早期各典型项目的成交价基本在3 300～4 000元/m2之间,而目前唯一在售的项目国信浅山,目前销售均价为9 200元/m2,所以销售价格涨幅明显。调查发现,门头沟区内高档住宅项目非常缺乏,而门头沟区自然环境较优越,距离北京市城区较近,高档房地产项目应有一定市场份额[7]。

2.3 房地产市场分析综述

通过对以上北京市房地产市场及门头沟区域市场的分析,可以看出项目所处的市场大环境较好,为项目的运作开发提供了良好的外部条件。

3 开发方案定位

本项目充分利用独有的山体景观资源优势,打造居山住宅社区,倡导人与自然的和谐统一。规划布局上充分利用现有地形,遵从自然。户型设计体现人性化设计,实行大面宽,短进深,打造舒适性产品。

3.1 目标客户

项目目标客户群主要共分为二类:

一类为改善居住型客户,这部分客户中大多数是二次置业或三次置业,客户来自于门头沟、石景山区及周边乡镇,他们有一定的经济实力,追求居住的舒适度,可以为居住环境支付较高的溢价,需求户型面积较大。也有来自于北京市内比较喜欢自然环境的少部分客户。

另一类主要为城市效应挤出型客户,这部分客户来自于北京市内,他们在承受一定总价的范围内,追求产品的性价比。另外还有部分门头沟区内中等收入人群。

3.2 产品类型

按照项目的规划指标条件,项目产品以小高层为主,充分利用山体的景观资源,使小区布置错落有致。

另外在开发过程中注重保护山体本身特有的生态环境,规划时尽量减少对自然环境的破坏,做到住宅、山、植被的和谐统一。精心利用地形的高低起伏,规划出错落有致的山地形态建筑和丰富的人造与自然景观,将建筑融为自然的延伸,设计中尽显尊重自然的理念,进而达到人与自然和谐共处的人性化居住空间[8]。

4 经济评价

4.1 经济测算

经过初步测算,在住宅销售价格8 000元/m2的情况下,项目总成本为35.91×108元,税后利润为9.29×108元,成本利润率为25.87%。

4.2 项目投融资计划

由于工程的费用大,因此,建设项目资金来源主要由建设单位自筹、银行贷款、销售收入三种渠道筹措解决。三项资金合计35.91×108元,具体见表5。

表5 项目投资资金来源

4.3 销售价格敏感性分析

由于项目的开发周期较长,市场和政策的因素很难准确把握,通过销售价格敏感性分析,判断项目的承受风险的能力。此次价格敏感分析是在住宅销售均价8 000元/m2的基础上,未考虑车库销售收入、商业销售价格的变动。基准销售价格敏感程度设定为5%。

从表6可以看出,在价格变动的情况下,项目成本利润率均在15%以上,项目收益较好,市场风险小,抗风险能力较强。

表6 项目的销售价格敏感性分析

4.4 项目经济测算结论

从以上对项目的经济测算、销售价格敏感分析来看,项目的经济指标良好,项目抗风险能力较强,项目的市场前景较好[9]。

5 项目风险评价

5.1 政策风险

因本项目处于门头沟区,位于六环以外,不属于政府政策的调控重点区域,在“70%90平米”政策方面有一定的突破性。即使本项目执行“70%90平米”政策,因本项目处于门头沟区核心位置,区域内中小套型住宅需求比较旺盛,再加上本项目土地成本相对较低,承受市场风险能力较强。因此“70%90平米”政策不会对本项目造成太大的影响[10]。

5.2 项目市场风险分析

区域价值和房地产市场的快速发展为项目的成功运作提供了坚实的基础。随着门头沟新城的建设开发,该区域价值会迅速提升,会吸引更多的市内、石景山地区及周边乡镇客户到此置业,所以门头沟未来市场需求较大,市场风险较小。

6 结 语

综上所述,本项目的土地地块资源条件较好,山体景观环境秀丽,交通便利,二级开发投资回报率较高,达到25.87%,投资风险比较小、未来发展前景看好,适合投资。

实施山景项目的开发,对门头沟区和开发企业都具有良好的经济效益,并且有利于门头沟区的整体建设和区域价值的提升,因此,本项目的开发具有深远的社会意义。

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Feasibility Research of Real Estate Development Project

ZHOU Quan1,2,WANG Wen-jin2,CAO Lei2,ZHANG Xiao-tao2
(1.Real Estate Co.,Ltd.,China Hydropower Construction Group Company,Beijing102300,China;2.College of Water Resources and Hydropower,Xi'an University of Technology,Xi'an,Shaanxi710048,China)

The feasibility research of a real estate project is one of the key steps in the decision analysis for the project,and it is also an important basis for the investment decison of the project.Here,taking Beijing Mentougou Shanjing Real Estate Project for example,the overall analysis and exposition for the project are made by using the qualitative and quantitative analysis techniques and the static and dynamic analysis techniques.The results show that the project has a high return on investment,reaching 25.87%,its investment risk is relatively small,its development prospect in future is good,so it is suitable for investment.

real estate development project;feasibility research;economic evaluation;investment decision

F293.3

A

1672—1144(2010)02—0097—03

2009-12-07

2009-12-24

周 全(1976—),男(汉族),黑龙江鹤岗市人,工程师,硕士研究生,主要从事工程投资管理及土地投资管理研究。