要不要到美国去买房

贾振华

大概是中国人的钱越来越多了吧，在国内的一次房展会上，已经有商户卖起了美国地产。还别说。美国土地真不贵．佛罗里达州的一块2000平方米的土地．只要30万元人民币左右。最主要的是，美国土地有完全的所有权。你可以完全拥有这片土地。

你也许会问：有这么便宜的事吗?确实，事情没有想象的那么简单。在美国，超过一半的土地属于私人所有。CNN(美国有线电视新闻网)的创始人泰德·特纳拥有将近200万英亩土地，相当于半个以色列大小，是美国最大的私人土地主，堪称是全球拥有私人土地最多的人。在美国，个人可以自由买卖土地，政府管不着，而且手续十分简单。只需向政府缴足税金，注册登记即可。土地税作为财产税的一部分。也是美国地方政府财政收入的重要来源。为了吸引外资，美国允许外国人到美国买地，并且不加以限制，甚至因此引发了恶劣的炒作事件。

1992年，为纪念哥伦布发现美洲500周年，有个美国人灵机一动，策划了门生意——“拥有一片美国土地”：向外国人出售“美国土地证”，买家将拥有1平方英寸美国土地。虽然只是1平方英寸土地，但它同样受美国法律保护。尽管这么小的一块地根本没有开发利用价值，可还是有大量中国人趋之若鹜。最后，“1平方英寸土地”止于1万多元人民币的天价。卖家、炒家均“满载而归”，只剩下接盘的人如梦初醒。

在美国，如果国家想从私人手中买地，可就没那么容易了。

在南卡罗来纳州著名的烟囱山旁，有块996英亩的私人土地。1902年，摩尔斯，家族买下这块土地，百年经营下来。这里成为每年接纳几十万游客的公园。这个家族非常爱惜这片风景区，可是，长久下去。拥有者能否一如既往地爱护公园就说不准了。由政府建立保护区，不论从资金还是其他方面看，对公园的保护都更有利，于是州政府开始商量购买这块地。摩尔斯家族开价5500万美元，但州议会只批准2000万美元的资金，双方互不让步，僵持了两年多。最终，双方以2390万美元成交。看到这里，你可能会有疑问：建保护区是为了大家好，难道美国政府不能强制征收土地吗?需要费这么多周折?土地不是随便征收的，美国政府也可以征用土地，但是要麻烦得多。新伦敦市是康涅狄格州的一座小城市。政府想推动经济发展，可是推行的经济开发计划一直没什么效果。1998年，一家大制药商打算在此投资3亿美元建一个研究机构。看到机会来了，市政府授权其控制下的开发公司进行土地规划，希望借此吸引更多的投资。两年后，政府将一块有100多户居民的土地批给了开发公司。

开发公司本来打算出钱把地买下来，可是有15家“钉子户”坚决不肯卖。因此。政府决定动用“征用权”，强行征用土地。

业主就把市政当局告上法院，控告政府滥用“征用权”。美国宪法里规定“不给予公正赔偿，私有财产不得充作公用”。也就是说，政府可以征用土地，不过行使“征用权”必须是为了“公用”。而且要给“公正”补偿。

这个案子的特别之处在于政府征用土地的“公用”目的不像修公路、铁路那样清楚无疑，而是“发展经济”，因此，土地主认为政府把私有土地从个人手里夺走，再转给另一个私人，仅仅是因为后者能使这块地产出更高的税收，征用土地不是为了“公用”，违背了宪政精神。最后，案件上诉到联邦最高法院，最高法院以5：4的微弱多数，支持了市政府。但超过900／o的美国人认为这个判决是错误的，包括国会在内。

既然美国政府不能随便征用土地，那我们就可以放心地到美国买地了，想买多少买多少。想盖什么盖什么。岂不是很美?且慢，事实并非如此。

虽然美国政府不管你买卖土地，但是却管你怎么使用土地。美国的土地已经全部登记编码，规定好了每块土地的用途。不准私自变更。例如某农场主购买一块土地用于养殖奶牛，他就只能养奶牛，种小麦都不行；如果农场主在他的土地下发现煤矿或者石油，未经过政府批准而私自开采也是违法的。如果你想把种庄稼的土地盖了房子，必须事先申请批准。有些地方变更土地用途，还要经过专家论证，甚至经过公开听证才能得到批准。而有些地任何时候都不准变更用途，例如湿地，因为关系到环境保护，所以严格禁止对湿地做任何变更，不准种植、不准挖掘，当然更不准盖房子。

这就是美国对私有土地管理的基本原则，土地拥有者不能在私有土地上进行“有害公益”的行为。原则虽然简单，但从其延展出的各种对私人土地的严格规定可一点儿也不简单。

如果你买的是住宅地，从房屋的样式、高度、比例，甚至到外表颜色。没有一样是可以随心所欲的。无论是买地建新房还是改建旧住宅。屋主必须经过城市和社区规划委员会的批准。假如你买的房子所在的社区规定该社区的房子外表必须是白色的，你就休想把房子涂成蓝色。如果不服从管理，将被告上法庭，通常都会被加重处罚。

这些规定还好理解，还有些规定则匪夷所思，有的州甚至禁止在自家后院拉绳子晒衣服、被子。对屋前土地的使用也有限制，例如禁止堆放杂物阻碍道路和水路畅通，甚至门前草坪生长的草的高度、鲜花种植种类以及门前卫生清洁都有章可循。了解过这些后，你就可以决定是否还要到美国买房了。