关于分户验收有关问题的探讨

□ 史殿卿 张大正

对于住宅工程，目前我国许多地区已经实行了分户验收制度。采用分户验收制度可有效控制住宅工程中观感和使用功能方面的质量问题，降低住户的投诉率。实行分户验收，既加强了工程质量责任追究制度的落实，保证了工程质量，又提高了住户对住宅工程质量的满意度。但在具体实施过程中，尚有一些问题需要我们进行深入的研究和探讨。

一、分户验收的合格规定

分户验收的合格规定与国家规范是一致的。对于计量检验的项目，主控项目不允许超差；一般项目允许超差的规定按照相应的验收规范中“基本规定”或“工程验收”条款执行。

住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：

一是由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。

二是处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。

三是当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，如层高低于所规定的要求，又无法整改，为避免社会财富的损失，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应将分户验收不符合规定的情况报质量监督机构备案，质量监督机构根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收，建设单位在向住户交房时应书面告知住户，使住户拥有知情权。

二、室内空间尺寸

空间尺寸指住宅工程室内具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、进深和净高。由于我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的室内空间尺寸偏差目前还没有明确的规定，各地规定的室内空间尺寸允许偏差和允许极差的设定标准都不同，但大都是考虑了目前住户对空间尺寸偏差的关心程度和测量手段，综合考虑轴线、标高及主体和装饰施工允许偏差的组合影响来规定偏差数值。

（一）室内净高偏差分析

1.有关省市的规定

住宅室内净高应符合设计要求，其允许偏差为±10mm。

净高度允许偏差-18，+25mm，允许极差20mm。

净高负偏差不宜超过20mm，极差不宜超过20mm。

2.国家规范中的规定

混凝土现浇结构标高（每层）的允许偏差为±10mm，GB50204-2002第8.3.2条。

表面平整度的允许偏差为8mm，GB50204-2002第8.3.2条。

砖砌体标高（每层）允许偏差为±15mm，GB50203-2002第5.3.3条。

地面找平层标高的允许偏差为±8mm，表面平整度允许偏差为5mm；水泥混凝土或水泥砂浆地面面层的表面平整度的允许偏差为5mm，GB50209-2002第4.1.5条。

天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为4mm，GB50210-2001第4.2.11条。

3.根据国家规范，可以按照三种组合形式计算出室内净高累计允许偏差

第1种组合形式：地面面层、找平层、顶棚抹灰全做。

混凝土剪力墙结构：累计允许偏差(极值)=混凝土现浇结构标高（每层）的允许偏差为±10mm+地面找平层标高的允许偏差为±8mm+天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为4 mm/2+地面面层的表面平整度的允许偏差为5mm/2=±22.5mm。

混合结构：累计允许偏差(极值)=砖砌体标高（每层）允许偏差为±15 mm+地面找平层标高的允许偏差为±8mm+天棚一般抹灰的表面平整度的允许偏差为4mm/2+地面面层的表面平整度的允许偏差为5mm/2=±27.5 mm。

第2种组合形式：不做地面面层、只做找平层、顶棚抹灰不做，直接批腻子。

混凝土剪力墙结构：累计允许偏差(极值)=混凝土现浇结构标高（每层）的允许偏差为±10mm+地面找平层标高的允许偏差为±8mm+地面找平层表面平整度允许偏差为5mm/2+天棚表面平整度的允许偏差为8 mm/2=±24.5mm。

混合结构：累计允许偏差(极值)=砖砌体标高（每层）允许偏差为±15 mm+地面找平层标高的允许偏差为±8mm+地面找平层表面平整度允许偏差为5mm/2+天棚表面平整度的允许偏差为8mm/2=±29.5mm。

第3种组合形式：做地面面层和找平层、顶棚抹灰不做，直接批腻子。

混凝土剪力墙结构：累计允许偏差(极值)=混凝土现浇结构标高（每层）的允许偏差为±10mm+地面找平层标高的允许偏差为±8mm+地面面层的表面平整度的允许偏差为5 mm/2+天棚表面平整度的允许偏差为8mm/2=±24.5mm。

混合结构：累计允许偏差(极值)=砖砌体标高（每层）允许偏差为±15 mm+地面找平层标高的允许偏差为±8mm+地面找平层表面平整度允许偏差为5mm/2+天棚表面平整度的允许偏差为8mm/2=±29.5mm。

（二）室内净开间、进深偏差分析

1.有关省市的规定

住宅套内空间的轴线定位应符合设计要求，内墙面之间的净距偏差应控制在15mm以内。

净开间、进深允许偏差±15mm、允许极差25mm。

净开间、净进深极差（实测值中最大值与最小值之差）不宜超过20 mm。

2.国家规范中的规定

混凝土剪力墙轴线的允许偏差为5mm；垂直度（层高≤5m）允许偏差为8mm。GB50204-2002第8.3.2条。

填充墙砌体轴线位移允许偏差10 mm；垂直度（层高≤3m）允许偏差为5mm。GB50203-2002第9.3.1条。

砌体轴线的允许偏差为10mm；垂直度（每层）允许偏差为5mm。GB50203-2002第5.2.5条。

墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为4mm。GB50210-2001第4.2.11条。

3.根据国家规范，可以计算净开间、净进深累计允许偏差

混凝土剪力墙结构：累计允许偏差(极值)=混凝土剪力墙轴线的允许偏差为5mm×2+垂直度（层高≤3m）允许偏差为2×5mm/2（净开间、进深测量点在墙高1/2处）+墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为 2×4 mm/2=±19mm。

混合结构：累计允许偏差(极值)=砌体轴线的允许偏差为10mm×2+垂直度（每层）允许偏差为2×5mm/2+墙面一般抹灰的表面平整度的允许偏差为4mm/2×2=±29mm。

（三）允许偏差的界定

由于实际中不可能几项允许偏差极值在一个点同时出现，而且上一道工序产生的偏差可在下一道工序中得以全部或部分修正，所以确定允许偏差的标准时不应超过累计允许偏差，应根据当地住户对空间尺寸偏差的关心程度和测量手段，确定出合理的偏差数值。笔者认为，制定标准宜采用双指标控制，即允许偏差和极差，这样可以适当放宽允许偏差的范围，又可以使单个房间不出现过大的偏差。

（四）几点建议

为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，应以加强施工过程控制为原则。

1.在主体施工阶段，必须加强房间室内净高、净开间及进深、构件尺寸的质量控制。通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的检查控制，确保主体结构楼层标高控制准确。通过对墙体轴线、截面尺寸的检查控制，确保主体结构开间、进深、构件尺寸控制准确。

2.在主体结构验收前，应对空间尺寸进行一次全面测量，对每一房间结构净高、开间、进深进行认真测量。对过大的偏差及时纠正和处理，对确实无法处理的应做好记录，在装饰施工中调整以消除缺陷。

3.装饰施工阶段，应重点对结构净高等误差较大的房间，在地面、墙面施工中通过适当技术措施进行有效处理，消除缺陷。

（四）外墙、外门窗淋水试验

1.淋水试验的依据

《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应予修复。《住宅建筑规范》（GB50386-2005）第7.3.1条规定，住宅的屋面、外墙、外窗应能防止雨水和冰雪融化水侵入室内。《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）规定，对“建筑外门窗金属窗、塑料窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能”的性能指标应进行复验，未规定必须在现场做淋水试验，但考虑外门窗框与墙体间极易产生渗漏和个别外门窗质量问题也易出现雨水渗漏现象，一些省市在分户验收规定中明确了必须做淋水试验，但也有省市规定铝合金和塑料外门窗、外墙不得出现渗漏现象，在雨后应全数进行观察，必要时做现场淋水检查。

2.淋水试验的做法

某企业的做法：采用人工挂管的方式进行试验，水压0.2～0.3MPa，连续喷淋12小时，管距墙面30～40cm，全数喷淋检查，观察有无渗漏点。

某省规定：采用人工淋水试验，每3～4层（有挑檐的每一层）设置1条横向淋水带，淋水时间不少于1小时后，进户目测观察，对户内外门、窗发现有渗漏水、渗湿、水印现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。

3.对淋水试验的探讨

笔者认为人工淋水试验不能较好地模拟降水天气，淋水试验应综合考虑本地区最大暴雨历时、最大一次降雨量等诸多方面的影响，来确定淋水时间和喷水压力，使试验更接近实际工况。

一些省市和企业对外墙的淋水试验的要求和方法与外门窗淋水试验相同，大都同外门窗淋水试验同步进行。笔者在工地调研中发现：淋水大约在2～8小时为墙体渗漏点集中出现时间段，在后渗漏点出现较少，所以淋水时间过长浪费过多的水和能源，过短则不能发现渗漏问题。出现渗漏的机会与墙体结构、墙体材料、墙体饰面层（保温层）结构和施工质量有关。试验表明，饰面层（保温层）质量薄弱部位大都在墙体的阳角部位，而且极易在饰面层（保温层）与基层之间形成水囊，出现驻水现象，有时从内墙渗出点很难判断出外墙的渗水部位。

四、结束语

分户验收制度在各地已运行得如火如荼，有些问题和现象已有所暴露，为把分户验收这项制度真正落到实处，使其不流于形式，政府有关部门应尽快出台相关规定，明确统一的分户验收标准，以避免盲目无序状态的出现。