农村产权制度改革中地藉调查模式探讨——以四川省双流县为例

周丽琼，秦岩宾，李建

(成都理工大学地球科学学院，四川成都 610059)

农村产权制度改革中地藉调查模式探讨
——以四川省双流县为例

周丽琼∗，秦岩宾，李建

(成都理工大学地球科学学院，四川成都 610059)

农村集体土地的权属状况与城镇土地权利状况不同，结合“农村宅基地地籍调查与测绘”重点阐述了地籍调查中发现的问题和解决办法，最后提出了农村宅基地调查和测绘的建议。

宅基地；地籍调查；农村地籍测量

随着各大城市经济的高速发展、城市圈的扩大和卫星城镇的建设，一些基础建设条件优越的城市正积极开展统筹城乡建设，推进城乡经济一体化工作。基础设施良好的城郊及农村地区土地已成为一种稀缺资源，加强对农村土地的管理，非常紧迫与必要。

2008年至今，成都市对周边行政辖区内的县进行了农村宅基地调查与测绘工作，笔者就双流县黄龙溪镇川江村为例，阐述农村产权制度改革中的宅基地调查与测绘工作。此次宅基地的调查、测绘成果将作为农村产权制度改革的一项权威资料，为将来宅基地使用权确权和房产登记发证工作提供技术依据。

1 地籍调查实施方案

地籍调查工作首先必须使调查成果能够符合土地权属管理、土地利用等需要，同时结合考虑目前我国农村现有经济实力和技术条件，调查从方法上应选用既能与现有实际条件相适应，又能满足当前地籍管理和今后发展需要的经济、简易实用的一些方法。

1.1 宅基地调查应注意的专业术语

鉴于农村产权的复杂性会造成在确权和测量过程中对权属界线的指定不正确或对有争议的权属界线不能做出合理地裁决，权属调查人员必须要正确理解相关专业术语的含义，进场前作业人员应了解以下内容。

(1)集体土地建设用地:指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括:乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地(如各乡(镇)、村集体修建的物资保管室、粮食加工房和晒场)，以及农村居民住宅用地。

(2)宅基地:宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地。申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

(3)林盘:农村在房后面广植大片竹林，成都平原称这些成林竹木为林盘。农户依法对林盘享有所有权和处置权。

(4)自留地(山):自留地(山)是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。

(5)飞地:一个单位所有的、与其成片土地相分离而坐落在其他单位范围内的土地；属于一个行政区管辖，但不与本区毗连的土地；土地的实际坐落，同土地证书上所载坐落不一致的土地。如果在权属调查过程中，集体之间达成协议，通过土地交换消除“飞地”的则不单独划宗[1]。

1.2 宅基地权属调查

宅基地权属调查的基本单元为宗地[2]。宗地为农户宅基地范围边界线。按照双流县农村集体产权制度改革要求，其范围包括房屋建(构)筑物、林盘、部分紧邻房屋建构(筑)的自留地。

1.3 宅基地地籍编号

所有权属于乡镇集体经济组织的采用“行政区——乡镇(街道)——宗地”三级编号；所有权属于村集体经济组织的采用“行政区——乡镇(街道)——村——宗地”四级编号；所有权属于组(社)集体经济组织的采用“行政区——乡镇(街道)——村——社(组)——宗地”五级编号；其中行政区名用简写字母表示，如双流县为“SL”。

2 地籍测量

2.1 地籍控制测量

地籍控制测量分为基础控制测量和图根控制测量。

(1)基础控制测量

采用GPS快速静态定位模式在假设起点或原有控制点的基础上布设一级GPS控制网作为平面控制的基础，要求满足《全球定位系统(GPS)测量规范》中一级控制各项指标和规定的要求。鉴于农村实际情况，此类控制点宜建立在行政村落集中的地方。

(2)GPS－RTK实测图根控制测量

虽可以按照(1)方案建立基础控制点，但测区内行政村落分布广泛，若利用基础控制测量成果进行常规全站仪导线控制测量，外业和内业工作量大耗时长，经济性差。所以在实际工作中采用GPS－RTK技术进行图根控制测量，主要用于外围开阔地区。

实地作业时，首先作业前应认真选取高等级控制点进行参数解算和控制点检核，点位要求均匀分布在测区周边和内部，在确认基准站、“参数”的架设和计算均正确无误后方可正式作业。

2.2 地籍要素测量

地籍要素测量的方法可分为两种，即图解地籍测量和解析法地籍测量。其中，解析法地籍测量相对图解法地籍测量具有精度高、测量速度快、现势性强等优点，是目前地籍测量的主要方法。

(1)地籍要素测量

双流县农村地势起伏较大，通视条件差，界址线较城市宗地权属界线不规则，故农村地籍的解析法测量主要是对开阔条件下的界址点采用极坐标法测定。宗地内部的隐蔽地物，如竹林边界、地类界等，尽量采用解析法，配以距离交会法等图解法测定。距离交会法的精度已在相关文献中得到检验[3]，完全可以满足此类作业精度。

根据地籍调查规程，在地籍平面控制测量基础上的地籍碎部测量，其界址点允许误差在10 cm～15 cm，结果表明，RTK碎部测量的精度在5 cm以下，精度完全满足地籍要素测量的精度要求[4]，与常规的全站仪极坐标测量相比，具有作业效率高、作业范围广、定位精度高、数据无误差的优点。此次实践中，将数据保存为南方地形地籍测绘软件(CASS系列)格式(.DAT)，在野外输入地物编码，内业进行编码引导自动成图，大大提高了数据处理能力。

(2)地籍要素的合理取舍

当前，社会主义新农村建设正如火如荼地进行，乡村地形变化很快，常见于各种不规范的、临时性地物，如临时围墙、简易棚房、进户电杆等。测量这类地物需花费大量精力，故可征询甲方，进行合理的取舍[4]。

3 存在的问题及建议

3.1 主要存在的问题及解决方法

村民对产权制度改革的认识存在误区，部分村民对村镇集体组织的动员大会重视程度不高，对产权制度改革相关概念理解不清楚，指界不正确，与相邻宗地土地使用者产生纠纷；部分村民对权属确定概念理解不清楚，提交资料不符合要求，造成了在面积统计、公示过程中存在严重返工程序。主要表现在:

(1)户主声明书中家庭成员数与提交的户口复印件人数不吻合。主要原因为家庭成员婚迁(迁入或迁出)，没有及时转入或转出户口。

(2)权属调查存在多户主。多户主是由于家庭成员分户，造成一处宅基地并存多个户主。此种情况可建议在确权过程中填写多份地籍调查表，在每份调查表土地使用者名称一栏中并列填写多个户主姓名，约定排列首位的为第一权利人，并在共有使用权一栏中填写“该宅基地由××人与××，……人共有”，建议明确填写各自占有的面积百分比。

(3)权属调查成果出现无户主状况。一般由下列两种情况造成:

①原家庭户主因遭受不可抗拒原因(如去世、法律剥夺其公民权利等)不能继续履行权利，此时应根据法定继承关系确定新户主。新户主应及时办理户口簿换证工作。若时间紧迫，可以由村级以上行政单位出具证明，确认提交资料真实有效。

②经家庭成员口头协议或村级行政单位证实产生的家庭成员关系分裂(一宗地内存在多个户主)，新户主没有及时更换户口簿。此类情况必须要重新换发新户口簿，否则将其并入原家庭户主名单中，不单独进行权属确认。

(4)指界缺乏统一的标准，引发村民与村委会和调查组之间的纠纷，造成村民相互攀比，指界范围尺寸扩大。

(5)调查过程中出现房屋建造者不具备户主身份，因而对房产产权归属产生疑虑，担心将来的证书发放造成所有权让渡，导致家庭内部因经济利益驱动产生纠纷。

3.2 措施和建议

建议国家有关部门明确农村产权制度改革操作规程，规范成果验收制度，从法律上保护改革后农村集体经济的社合法权益，保障农民的合法权益，促进其健康发展。

[1] 杜国平，钟太洋.农村集体土地登记的宗地确定标准探讨[J].安徽农业科技，2006，34(11):2574～2575

[2] 詹长根.地籍测量学[M].北京:武汉大学出版社，2003

[3] 李全信.估算测边交会测量界址点精度的有关问题[J].北京测绘，2008(3):16～19

[4] 胡志刚，花向红，韩红超等.GPS—RTK技术在地籍测量中的应用研究[J].测绘信息与工程，2007，32(5):46～47

[5] 李征，司静波.WBS工作分解结构在地籍调查工作中的应用[J].黑龙江科技信息，2008(9):39～39

Discussion on Cadastral Survey Mode in Rural Property Rights System

Zhou LiQiong，Qin YanBin，Li Jian
(College of Earth Sciences，Chengdu University of Technology，Chengdu 610059，China)

Because of a different situation in collective land rights of rural and urban land rights，combined with“cadastral survey and mapping of rural homestead”，focuses on the problems in investigation and mapping and find a solution，and finally raise the recommendations of investigation on the rural homestead Survey and Mapping.

Homestead；cadastral survey；rural cadastral

1672－8262(2010)06－107－03

P272

B

2010—03—10

周丽琼(1980—)，女，在读硕士研究生，从事3S技术应用、地籍测量技术工作。