继续保持调控政策力度

面对房地产价格上涨过快，4月14日国务院出台更为严格的差别化住房信贷政策，房地产调控似乎成为当前宏观调控的中心环节。在调控和反调控的博弈下，房地产市场形成了一种观望和僵持的局面：交易清淡而价格企稳。甚至一度出现价格上涨的趋势。

为什么最严厉的房地产调控没有起到预期效果？

首先，市场与政府博弈的历史结果是房价总会创新高。2007年，为了给炙热的楼市降温，政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策，从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为。从2007年底至2008年底，楼市出现明显降温，但就在2008年底，政府为了应对全球金融危机，不得不再次刺激楼市，以至于楼市在2009年再创新高。

总结几年来与政府政策博弈的经验，市场至少有两点共识：楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势；政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。

其次，房地产开发商资金充裕，有能力“扛住”楼价。2009年的房地产市场在国家刺激经济的政策作用下，销售额创历史最高纪录，全年新房销售超过4万亿元人民币。在当前的中国楼市，新房的交易量远大于二手楼房的交易量。因此，开发商在价格的形成机制中起决定作用，这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异。因此，只有开发商主动降低销售价格，楼市价格才会走低，在财务状况无忧的情况下，开发商当然不会主动降低销售价格了。

第三，欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来，当中国进行楼市调控时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴市场出现资产泡沫的概率大增。最近几个月，新加坡、马来西亚以及中国香港等地楼市都在跃跃欲试。在此背景下，中国房地产调控的难度可想而知。在正常情况下，提高利率是使楼市降温的最好措施，但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食歉收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。

其实，这并不意味着中国政府对楼市毫无办法，对商业银行的窗口指导和控制信贷规模就是有效的手段，通过这些手段可以成功实现货币供应量增长速度的大幅度下降，目前，M2已经从2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通过行政的手段强行增加保障性住房的供给也是很好的调控手段，只要很好地落实年初计划增加580万套保障性住房的建设任务，调控房价的目标就会实现。