房地产新政实施对房地产市场的影响

■ 廖英敏

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策，坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发2010年10号），对新的调控政策进一步地细化、完善，再出组合重拳，部署遏制高房价，房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。

房地产新政出台的背景

这次房地产新的调控措施，是针对当前房地产市场出现的新变化而推出的。2010年初，上一轮中央出台的一系列遏制房价过快上涨的房地产调控政策效果开始显现，1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0.5个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。

但进入3月份情况发生变化，尤其是3月15日后北京土地招拍挂中土地价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，导致周围的房价纷纷上涨，改变了市场的节奏和预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。据国家统计局统计数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。其中3月销售面积为8206万平方米，是1－2月份销售总和的1.15倍；比去年同期增长32.8%，增幅较去年同期上升了16.4个百分点。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升了16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。飞涨的房价, 加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，引起了社会各界的焦虑，如果房价得不到有效控制，将加快房价上涨的趋势，推动房地产市场泡沫继续增大。面对当前房地产形势，中央政府高度重视，及时出台了新的房地产调控措施。

房地产新政的特点

认真研读这次房地产调控措施的内容发现，此次调控政策是在总结吸取历次房地产调控政策经验教训的基础上制定的，具有鲜明的特点。

第一，调控政策的针对性强，精确度高

这次房价启动的导火索是“新地王”的出现。土地是住房建设的基本要素，2009年年末房地产开发企业待开发的土地储备比上年下降32.4%，使得开发企业对土地资源的争夺异常激烈。加之近年来房地产业丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业，新进入企业首先需要土地，导致土地招拍挂的价格一路飙升，地价上升又进一步带动了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平。而投资和投机性需求不断增加，投机炒房占消费需求比例不断提高，投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。与此同时，2009年受金融危机的影响，住房的新开工量减少，中小户型的普通住房建设比例下降，使得今年年初住房供给明显不足，供求结构不匹配，进一步加剧了供求矛盾。再加上房地产开发商捂盘惜售、抬高房价，加重了消费者恐慌性购房的心理。这次调控政策是对当前房地产形势进行充分了解，摸清了推动房价上涨的原因，针对性非常明确的基础上制定的。在强调加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时，重点放在了加强住房需求管理，尤其是坚决抑制不合理住房需求，对炒房投机行为进行精确严厉打击。

第二，调控政策的力度大

与历次房地产调控政策相比，这次调控政策的力度最大。回顾以往的房地产调控政策，调控效果较佳的当属2007年二套房贷政策，其内容是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。政策出台后，市场反应很快，消费者观望，投机者撤离，对抑制投机需求、稳定房价起到较大作用。与2007年相比，现有政策力度更大，将购买二套房的贷款首付款比例提高到50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，对房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。可以预测，实施的效果会更好。

第三，多管齐下，各部门协调作战

这次调控政策，是由各职能部门和经济监管部门共同参与的组合拳和系统工程，是遵循市场经济规律，围绕促进房地产市场供求平衡，进而稳定房价的思路进行的。各级政府和各个管理部门相互协调，通过住房保障政策、土地政策、金融信贷政策、财政税收政策、市场监管政策的实施和调整，规范和引导房地产开发企业经营行为和住房需求者的消费行为，缓解住房市场供求矛盾，创造有利于房价合理形成的市场环境。这次调控政策目标明确，职责分明，政策内容具体，可操作性强，将有利于调控政策的贯彻落实。

房地产新政实施对房地产市场的影响

房地产新政的实施将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响，进而促进房价趋于稳定。

第一，采取严厉措施，坚决抑制不合理住房需求

房地产新政将加强需求管理放在调控的首位，尤其是对投机炒房需求采取了相当严厉措施，通过大幅度提高二套以上房贷的首付和利率，加大炒房成本，大幅度压缩炒房的利润空间，沉重打击炒房投机行为，对抑制投机需求、稳定房价将起到较大作用。

第二，合理安排土地供应，稳定土地价格

要求各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地的供应总量。使土地供应的总量基本满足房地产市场的需求；有效利用存量土地，改革土地招拍挂方式，将一定程度稳定土地价格，为稳定房价创造较好的基础。

第三，加大中低收入群体的住房政策支持力度，减轻市场压力

要求地方政府加快保障性安居工程建设，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，扩大住房保障政策的覆盖范围，既解决不同收入群体的住房难问题，减少了对商品住宅的需求，也减轻了住房市场的压力。

第四，增加住房供给，改善供给结构

在增加居住用地的供应总量同时，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。将促进住房供给总量的增加和中小户型普通住房的供应比例增加，以满足普通居民的住房需求。

第五，加强房地产市场监管，规范市场秩序

加强对房地产开发企业购地和融资的监管，防止抬高地价；加大交易秩序监管力度，防止开发商捂盘惜售，推高房价，规范房地产市场秩序，创造利于房价合理形成的市场环境。

总之，房地产新政的出台，对房地产市场产生了较大的震动，近日房地产市场已经有所反映，一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离，北京、深圳二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响；也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理上产生影响，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，引导市场主体行为发生变化，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。可以预测，随着新政的逐步落实，投机者将选择撤离，自住者则选择观望，二手房交易将出现萎缩，买卖双方僵持一段时间后，二手房价将逐步回落，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落。

客观地评价，这次房地产新政，主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。