浙江农民住房消费需求强烈——关于浙江农村住房改造和扩大消费的调研

■应焕红

浙江农民住房消费需求强烈
——关于浙江农村住房改造和扩大消费的调研

■应焕红

相比于城市住房消费问题的研究，农村住房消费问题的研究非常之少。当然，有关城市住房消费信贷、住房消费需求、住房消费地区差异等方面的研究，建构起了比较完善的分析框架，对研究农村住房消费问题有着非常重要的借鉴意义。

扩大国内需求，最大潜力在农村，农村消费是我国未来消费增长的空间所在，而农村消费的最大热点则在住房消费。农房改造建设是农村居民内在动力最强的基本需求之一。改革开放以来，浙江省农村居民虽然住房条件在原有基础上已有明显改善，但总体上看水平仍然不高，尤其是在丘陵地区和山区，仍然存在着宅基地使用效率低、农房年久失修、人畜混居、卫生条件差等现实困难，因而农民住房消费的需求是十分强烈的。抓住农村住房改造建设这项工作，就是抓住了拉动农村内需的关键。

关于农村居民住房消费，国内外众多专家学者从农村居民住房的消费需求、消费信贷、消费水平、消费环境、消费趋向等方面作了研究，并提出了扩大农村住房消费的总体思路和政策建议，在学术界已经取得了一些重要的研究成果。但相比于城市住房消费问题的研究，农村住房消费问题的研究非常之少。当然，有关城市住房消费信贷、住房消费需求、住房消费地区差异等方面的研究，建构起了比较完善的分析框架，对研究农村住房消费问题有着非常重要的借鉴意义。

农房改建与农村消费的关系

住房问题关系民生，以住房建设撬动农村消费需求，大有潜力可挖。农村住房改造建设具有扩大内需与改善民生的双重功效。

有利于改善广大农民的居住条件、实现“住有所居、居有所安”。浙江省农民人均纯收入已近万元，农民对住房的需求已开始从生存型向改善型转变。

加快农村住房改造建设，是增加投资、扩大内需的有效手段。推动农村住房改造工程可以有效拉动经济增长。据测算，浙江农民每户建房投入在10万至20万元左右，加上配套基础设施投入，户均投入一般在25万元左右，如全省改造建设100万户农房，将直接拉动投资和消费2500亿元。

住房消费能拉动其他行业需求，增加有效需求。启动农村住房建设与危房改造工程必将拉动消费。住宅产业关联度高，住房工程产业链长，据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业 70多个产业的发展。

浙江各地因地制宜推动农房改建

在农村住房改造过程中，浙江省按照“宜改则改、宜迁则迁、宜并则并”的思路，因地制宜多形式开展。

在农村住房改造建设中，杭州已经走出了一条特色之路。在八城区，通过“城中村”改造，全面实施农村住房改造建设。2002年大规模推行农转居公寓建设以来，到2009年8月已累计开工1728万平方米，安置入住面积达630万平方米，带动了4.5万户农村住房的改造。开展了大规模的“景中村”整治，大大改善了景区百姓的生活品质，走出了“景区美、百姓富、产业兴”的新农村建设之路。通过园区建设、中心镇和中心村培育、高山村下山移民，结合农村宅基地整治和置换等方式，累计已完成1.7万户农村住房改造。

在义乌，主要是实行了“三改”，即改传统垂直房安置模式为水平房安置模式、改旧有生产生活混用的村庄建筑布局形态为功能分区的布局形态；改沿袭多年的农村多点分散管理为集中统一的新型社区管理方式。根据主城区、副城区、城郊区和远郊区4个区的不同定位，明确了农村新社区建设的多种模式。在“城中村”，以高层为主，高低结合，12层以上高层公寓规划建设用地的比例不低于60%，建设与国际商贸、国际会展、国际物流、国际文化等中心相配套的城市新社区。在“镇中村”、“园中村”，以生活、生产功能分区改造为主，就近融入城镇和工业园区。

嘉兴市独辟蹊径，通过“两分两换”，即把农民的宅基地和承包地分开，搬迁和土地流转分开，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障。使农民由散居变为集中居住，由传统的农村生活方式变成市民、社区的生活方式。以推进“两分两换”为主要形式的土地使用制度改革为重点，以“1+X”村镇规划为依据推进农村住房建设，加快农村住房改造建设，推进搬迁集聚。通过“两分两换”，13个试点镇（街道）农村建设用地节地率均超50%，年均可节地1万多亩；按公寓房安置测算，通过宅基地置换，每户农户平均资产将由15万元增加到60万元。

当前制约农村居民住房改造的因素

近年来，浙江省高度重视解决农村住房问题，先后实施了“千村示范、万村整治”、“下山脱贫”等一系列惠民工程，农民住房条件和农村人居环境得到了有效改善，但是，农村住房建设规划布局不合理、建房用地不集约、基础设施配套不完善、一些农户正常的建房需求得不到满足甚至仍住在危旧房中等问题依然存在。

布局分散零乱、没有明显的功能分区。由于没有一个长远的、系统的规划，住宅建设随意摆布的问题十分突出，农户居住分散，以单家独院为主，庄基布局零乱，严重浪费了土地、供电、供水等各类资源。一些地区农村基础设施和公共服务配套不经济、不完善。由于对道路、水路、电路等没有统一的规划，致使农户各自为政，常常导致道路、水路阻塞，引发火灾事故，容易引发邻里矛盾和纠纷。

农村住房质量较差、抗灾害能力弱。农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证。如苍南县地处浙江省东南沿海台风灾害多发地区，全县部分农村地区存在农村住房建筑材料质地差，结构简易，墙体老化，抗灾害能力弱等特点，一旦台风等自然灾害来袭时，这些农村危房往往成为台风等自然灾害的“战利品”。

违章建筑现象较为突出。农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出。一些农民利用区域优势和外来人员租房需求量大的特点，违章搭建、扩建、翻建房屋。同时，农村建新不拆旧的情况较为普遍。

同时，农村居民对住房改造的消费需求还存在一些制约因素。

消费心态的制约：农村居民对农房改造心存疑虑，热情不高。尽管农房改造工作是一项民生工程，最后受惠的是广大农村居民，但由于土地和房屋是农村居民最为重视的，涉及到人们的切身利益，因此思想观念上诸多束缚因素一时难以摆脱，许多村民对农房改造工作热情不高，或等待观望、或消极被动，有的甚至抵制、反抗。大致有以下几种情况：一是恋祖守根思想使村民不愿放弃祖留房屋；二是法律意识淡薄导致很多群众存有土地私有观念；三是部分村民把农房改造视同城市拆迁，乘机漫天要价；四是对政府缺乏充分信任，担心相关政策的执行和有关承诺的兑现要打折扣，持等待观望态度。

消费倾向的制约：农村劳动力转移，居住需求变化，住房改造难度进一步加大。随着工业化、城镇化发展，农村劳动力、人口不断从农村流向城镇。由于人口转移，这部分村民对住房需求从农村转向城镇，而我们现在政策导向是推动农村住房改造建设，直接导致这部分村民对新农村建设热情不足。另一方面，由于很多村民认为在农村建房，主要是为了养老，现在没有居住需求。

消费环境的制约：城镇规划理念滞后，新农村配套设施跟不上。开展农村土地综合整治、农民住房改造建设，首先必须做好规划，必须符合城镇总体布局，符合行政区域调整，符合村庄合并的内在要求。近年来浙江农村虽然通过“千镇连锁超市和万村放心店”工程的实施和农村交通、通讯、电网建设等各种基础设施的完善，消费环境有了很大改善，但与城市相比仍然存在着巨大的差距。在社会保障、子女就学等方面仍然存在诸多体制性障碍，公共服务方面也将面临较大压力。

消费能力的制约：农民建房愿望与经济能力的矛盾较为突出。近年来，农民收入虽然增长很快，但增长速度仍然落后于城镇居民，在欠发达地区，部分群众建房资金筹集困难。农村住房建设启动资金需农民自筹，而农民积蓄不多，农民为节省建设资金，可能降低建房标准和质量，甚至造成新的隐患。因此，必须在信贷资金支持等方面进一步制定出台政策，并对低收入农户给予特殊帮扶。

推动农房改建的政策建议

应加大强农惠农政策力度促进农民持续增收。只有增产增收、财力宽裕的农民才具备了扩大消费的基本条件。在政策上要多倾向农民利益，增加农民收入。从长远看，还是要围绕构建农民持续增收的长效机制，通过积极发展现代高效农业，大力扶持农民创业就业，发展壮大农村新型集体经济，加大公共财政支农力度，千方百计增加农民收入，不断提高农民建房、购房能力。

应加大力度推进住房信贷等消费信贷业务开展。应加快农业银行、邮政储蓄银行等金融机构在农村的网点设置，不断提高农村金融竞争力和服务水平。农村信用社要按照国家有关扩大农村消费市场的指导思想，抓住当前有利时机，认真调研及时推进住房信贷业务广泛开展。要逐步完善消费信贷业务品种设计。要建立农村信贷担保机制，扩大农村有效担保物范围。

需建立健全农民住宅建设利益导向机制。加快改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。国土资源部门要利用好村庄整理的有关土地政策，切实解决宅基地所需指标。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。

应变革现行的农村住房制度。加快农村住房保障体系的建立，当前农村还有一部分收入较低的困难群众，其住房问题的解决需要保障救助机制的建立。为此，要尽快出台农村住房保障的配套制度，使农村由低层次的农民家庭自我保障，转变为社会参与的保障，以减少农民建房的经济负担。

应积极完善农民住宅建设服务体系。统筹协调，进一步优化村庄规划点布局。要在现有村庄规划的基础上，进一步优化村庄规划点布局，明确各个村庄的建设类型。村庄规划编制要按照人口向城镇和中心村集中、产业向功能区集中、耕地向适度规模经营集中的要求。根据规划区农民经济发展水平，满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求。

需科学规划农村住房的总体布局。要根据当地实际情况结合小城镇建设，加强对农村住房建设的规划设计和管理。在农民自建住房时，要符合村镇规划，有关部门应加强管理和引导，在确保质量达到要求的同时，还要使房屋布局科学合理，户型方便适用，基本功能完善，地域特色突出和外观格调统一。

（此专栏由本刊与浙江省社科院调研中心合办）