房地产开发项目的成本控制

庞玉茹

（新民市房产管理处，辽宁 新民 110300）

1 前言

提高企业的市场竞争力，降低房地产的开发成本，提高企业的经济效益，要求对工程进行全过程造价控制和管理已势在必行。全面的造价控制和管理涉及与工程建设有关的各个要素，涉及到工程项目的全过程，涉及建设单位、施工单位、设计单位、咨询单位之间的关系，工程造价控制又是不确定性较强的工作，各种不可预见的事项随时可能发生，故降低开发成本，提高投资效益既是开发商也是咨询机构关心和研究的话题。本文谈谈如何控制房地产开发项目的成本。

2 房地产项目的成本构成

2.1 项目前期策划和确立阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出。可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。这一阶段还有两种重要成本，虽尚未发生，但属于这一阶段必须要考虑的内容：(1)土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用，约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。(2)配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。

2.2 项目设计与计划阶段的成本

具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、人防、消防审核费用等。

2.3 项目施工阶段成本

这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘、产权登记费等。

2.4 项目使用阶段成本

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。

3 房地产开发项目成本控制措施

3.1 加强企业造价资料信息库的建设和管理

建立系统完善的造价资料信息库是实现成本控制的基础，如果没有这一基础，造价管理人员在成本控制中的作用也就无法充分发挥。发达国家的项目造价信息库主要是依靠政府有关部门或行业协会去管理和维护的，我国目前的造价管理工作还处于市场化的初级阶段，政府有关部门与行业协会对这方面的管理还处于探索之中。因此，现阶段建立有效及时的造价资料信息库，主要是依靠房地产企业自身的力量。在目前阶段，对于房地产企业来说，由于开发的项目类型比较单一 (不外乎住宅和商用两大类)，完全可以建立一套有特色的造价资料信息库。这可以从三方面着手：对已经完成的项目进行系统整理分析；运用多种手段，尽可能地收集市场中项目的造价资料情况；熟练掌握统计分析的方法。电脑及有关软件的熟练运用是成本管理的基本要求和保证，造价管理人员还应能运用电脑，对收集到的数据运用统计分析方法进行成本分析。

3.2 加强设计阶段的成本控制

有资料表明：在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为75%-95% ；在技术设计阶段，影响工程造价的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为25%-35%；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10%。由此看来，初步设计阶段是项目投资控制中最关键的阶段。

搞好设计阶段的成本控制应做好以下几方面工作：

a.实行方案设计和工程设计招投标制度。建设单位应大力引进竞争机制，通过设计招标来选择设计单位。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案，组织设计方案竞选，选择能保证较高设计质量的设计单位。

b.实行限额设计。在满足投资者所要求达到的产品功能或使用功能的前提下，推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，用技术与经济相结合的数据说话，明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，以方便对结构设计的造价比较，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算)，并将限额设计贯穿于项目设计的全过程。

c.要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，以避免将设计的缺陷带到施工阶段。

3.3 加强建设阶段的成本控制

项目建设阶段的成本控制是传统意义成本控制的主要内容。这一阶段是项目的实施阶段，主要是控制施工过程中增加的新的工程费用。规范和完善项目实施过程的管理制度是项目建设阶段成本控制的保证。否则会使成本控制工作处于被动，增加后期结算工作的难度，严重的甚至会造成整个项目运作的失控。施工阶段的成本控制应做好以下几方面工作：

a.积极引进市场机制和竞争机制。通过招投标，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的重要环节。

b.实行目标成本管理。首先，明确管理人员工作的管理控制目标。按阶段、专业把整个项目进行成本控制分解，在每一个项目的运作中明确具体管理人员的职责和权利，对项目进行全过程的跟踪管理。其次，把造价计算和造价分析管理的工作职能划分开来。大量图纸计算工作由普通预算人员来完成，有经验的高级造价管理人员主要对计算结果进行审核和统计分析，并协调合同、签证和设计变更等因素对成本的影响。

c.加强设计变更管理。项目在进行过程中不可避免地会有许多变更产生，这些变更因素会直接对工程成本产生影响，是项目进行过程中成本控制工作的重点之一。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，严格按照洽商变更程序办事，建立健全工程洽商签证各项管理制度，明确各部门有关人员的权限、职责与分工，确保洽商签证质量。首先，规范设计变更和签证的管理。每一次的会审和签证讨论，都应有具体项目造价管理人员的参与和认可，并按照规范的程序把书面确认资料及时提供给投资控制管理部门。其次，投资控制管理部门及时对设计变更因素进行有关的造价测算，并定期对设计变更因素而造成的造价影响进行汇总分析，并提出报告。

d.搞好材料设备的加工订货。要广泛掌握建材行情，严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货；属于指导价范围的，应实行“适当参与(不包办代替)、推荐厂家(不指定厂家)、监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)、合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则。

e.加强竣工结算审核工作。结算必须在大工程按设计图纸及合同规定全部完成后，按竣工验收单结算，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，凡原标底内已含项目不能重复出现，并实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

4 结束语

综上所述，在房地产开发过程中，必须对影响工程成本的各个阶段实施全过程动态控制，房地产开发项目的工程成本才能得到有效地控制，开发项目投资才能获取更大的效益。

[1]房地产开发经营与管理.房地产估价师与经纪人学会，中国建筑工业出版社，2007.

[3]杨东.房地产开发项目全过程成本控制，建筑经济.2006（8）.