房地产开发项目设计与施工阶段成本控制

冯 磊 张艳琼

（1、浙江大学建筑工程学院项目管理（建设工程）专业，浙江 杭州 310000 2、浙江大学建筑工程学院区域与城市规划系，浙江 杭州 310000）

1 引言

房地产项目的成本管理贯穿于项目的全寿命周期，但必须重点突出。管理项目成本的关键环节就是要抓住工程成本的主要形成阶段，即做好设计阶段和施工阶段的成本管理。

2 房地产设计阶段成本控制

2.1 房地产建筑工程设计原则

在我国，建筑设计一般要求贯彻“安全、适用、经济、美观”的方针，具体讲在设计中应该坚持以下原则：

严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准。

尽量采用标准化设计，积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计优化方法。

注意因地制宜，就地取材，节约建设成本。在保证满足建筑功能要求的前提下，要尽量节约投资和资源，缩短建设工期。

积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料和新工艺。

2.2 工程设计阶段房地产项目成本管理措施

2.2.1 实行设计招标制度

推行设计招标制度，充分引进竞争，迫使设计单位对建设项目的方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较，建立良好的经济意识，重视项目的投资效果，拿最佳的设计作品参赛。

实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量，对投资进行有效的控制。在设计招标过程中，评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家，而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标。

2.2.2 实行限额设计

限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。

限额设计并不是一味的考虑节约投资，更不是简单的将投资一刀切，而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计，合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

2.2.3 设计取费与设计质最挂钩

目前设计费用的计算主要有两种方法：按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系，前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量，这助长了设计单位只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革，建立正确的激励机制，使设计费用的计取与设计质量紧密联系。

3 房地产施工阶段成本控制

3.1 加强项目的工程管理

保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理，从成本控制的角度出发，管理者应做好以下几项工作：

加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动，重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目协调有序的达到预期目标。

加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。项目的控制是通过项目分解，阶段性的目标的提出与检验，各种指标的贯彻与执行，以及在实施中的反馈与决策来实现。工程控制的核心是做好质量、进度和成本的协调与统一。

做好界面控制。项目管理者对项目建设过程中项目、产品和组织及不同要素之间的交叉点实施管理与控制。这里主要是指项目的施工过程中各专业间的动界面，以保证项目有条不紊的顺利进行，以防相互推诿扯皮，减小内耗。

3.2 工程变更的管理

工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。

提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。

设计变更必须在原合同条款的约束下进行，任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。

3.3 施工过程中的合同管理

在工程施工过程，有些特殊的部位或专业，需要开发商随着工程的进展而签署有关合同，特别是一些小额价款的合同，可能有开发商代表现场签署，这种情况在工程的后期较为常见。所以，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。如果合同中的条款及相关附件描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命周期，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用严密的合同条款，对可能发生的各种情况具有前瞻性。

3.4 做好施工索赔的管理工作

在施工过程中，因其索赔的因素很多，甚至有些开发商采用“低价中标占领市场，高额索赔创造利润”的策略，这就要求开发商代表，要熟知施工合同条款，精通工程项目的专业技术标准，客观公正的处理好索赔工作。

承包商进行索赔时，一般会根据自己的纪录提出工期和费用的索赔报告，开发商代表要从合同有关条款着手进行分析，根据监理工程师的有关记录，按照有关法律法规的规定，对索赔进行辨别和分析。开发商代表要根据监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分，由于开发商或其他非承包商的原因，导致承包商在施工过程中付出的额外费用，证据确凿的情况下，开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定，按索赔程序及时、合理的给与损失补偿，保证工程施工的顺利进行，以防形成恶性循环。

对于承包商违反合同规定，给开发商带来实际损害，开发商代表也要根据有关规定，按程序进行反索赔，保证开发商的合法利益不受损害。

3.5 竣工结算的控制与确定

工程竣工结算是工程造价的最终确定，无论施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都十分重视工程的竣工结算。结算书的审查，必须保证有中介机构独立进行，其具体内容如下：

全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。

竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。

留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。

工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。

4 结语

总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目的成本管理是加强房地产开发企业的核心竞争力的重要手段，突出重点地控制好设计及施工阶段的工程造价，是保证企业的综合效益最大化，实现企业的可持续发展的保证。

[1]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006.12

[2]柯洪.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2006

[3]杨旭辉.浅析房地产开发企业建筑成本控制[J]建筑设计管理，2010.2