物业管理实施品牌战略的重要环节

孙鹏

（中平能化物业事业部，河南 平顶山 467000）

1 市场化管理

物业管理企业若想走市场化道路，就必需具备一定的前提条件。

1.1 管理现代化

指导思想现代化：即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规律，要用开放的眼光看问题；物业管理体制完善化、供需主体市场化；物业管理市场供给主体市场化：其主体指各层次、各类别的物业公司，它的市场化，应具备经营行为的自主性、经营目的效益性、物业管理组织企业化、经营活动的竞争性等特点；物业管理市场需求主体的市场化：其主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。它的市场化有两个要求：决策自主性、消费的社会化。

1.2 运行规范化

若想物业管理规范化必需做到：委托合同化；价格合理化；竞争有序化；监督机制规范化。才能更好的推进物业管理市场化，从而促进品牌战略的实施。而规范物管市场要从以下几方面入手。

1.2.1 职责明确

政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时还要强化对有关立法执行情况的有效监督。物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接受物业管理为主动推行物业管理，认真履行业主自治的职责，只要条件许可就应立即选举产生业主委员会，为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承担法律责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及其公共设施和公用设备维护保养的责任和义务，实现物业保值增值的目的。并且在物业公司内部也要职责明确，确立岗位责任制，塑造良好的企业形象。

1.2.2 规范物业管理市场

健全房地产市场，能激活物业流通，促使业主关心自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对其所拥有的物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整治的义务，确保物业的完好。

1.2.3 培育能适应不同消费需求的物业管理市场

物业管理市场既可提供低档次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体系。它以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。

1.2.4 引入和保护竞争机制。此途径可增加物业管理市场的活力，使业主享受到优质的服务并合理支付给物业管理企业报酬。

1.3 依法建立规范化的物业管理制度

建立前期物业管理备案审查制度；建立物业管理确认制度；建立业主大会制度；建立物业管理招投标制度；建立住房维修资金制度；建立物业管理服务费双方协商制度。

2 走专业化、规范化道路

不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住区物业管理的水平的连续性和服务质量的不断提高。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的专业化培训。培养专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能够适应市场变幻的营销人才、出谋划策的企划人才、具有创新精神和决断意识的企业家。杜绝不良风气，做到“宁缺毋滥”，建立过硬的专业化队伍，走规模化经营道路，树立专业品牌。

3 创新策略

创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。

3.1 战略创新

制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题，也是在超竞争环境下的必然选择。因此,企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在战略管理上要有所创新,即要求我们制定的战略既要方向正确,又要出奇至胜。在制定战略时，要分析外部环境及其发展趋势，尤其是与物业管理关系密切的第三产业市场需求及竞争状态，对有害于企业的影响尽量避免或转害为利。同时要认真研究竞争对手，认真分析本企业实力，弄清物业管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在自身雄厚实力的基础上。在战略制定过程中，既要吸收有关技术与管理专家参谋咨询，也要吸收企业职工代表参加，以便集中群众智慧，同时使战略能得到企业职工的赞同与支持。

3.2 服务创新

随着物管行业的日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能才能提供高超的服务

3.3 理念创新。只有具有领先的服务理念，才能使管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块“蛋糕”做得更大。

4 加强法制化的普及

《物业管理条例》的颁布从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展的新时期。物业管理企业能不能实施法制化管理，是衡量一个物业管理企业管理水平的标志。所以，要通过规范业主大会、业主委员会的途径增强业主的维权意识使其普及开来，明确自己的权利和义务，维护业主的合法权益。要高度重视合同和业主公约的签订。因为今后对物业管理各方主体权益的维护、对物业管理纠纷的调处，都将在很大程度上依赖合同和业主公约。设法推进物业管理项目的招投标活动，真正体现公平竞争，从而推进物业管理企业的优胜劣汰。

[1]陈兰.物业管理的品牌经营战略分析.哈尔滨商业大学学报(社会科学版).2007-11-15

[2]李新军.物业管理品牌战略研究.浙江大学.2003-01-01

[3]胡道成.立足服务.构建物业管理企业品牌.华东经济管理.2006-08-25

[4]孙瑞波,朴红.物业管理的品牌战略.吉林省经济管理干部学院学报.2007-02-18

[5]朱传华.物业管理与品牌效应.技术经济.2007-04-25