北京房地产业与金融业的产业关联度分析

刘水杏

内容摘要：房地产业与金融业均属于国民经济的支柱性产业，分析两个产业的产业结构对于促进二者健康协调稳定发展、保障国民经济安全运行具有重要意义。本文借助投入产出模型分析北京房地产业与其相关产业，特别是与金融业的产业关联度及其变动规律，并以国际上经合组织(OECD)四成员国的美国、日本、英国、澳大利亚20世纪60-90年代20多年的发展经验和数据为标准，对北京房地产业与金融业的后向、前向关联度分别作出评价。研究认为北京两个产业之间的关联度过大，国民经济内部结构严重失衡，这使得在经济繁荣特别是房地产业快速发展时期，极易产生房地产泡沫甚至会引发金融危机；而在整体经济徘徊和下滑时期，又会使两个产业的支柱性作用得不到充分发挥，从而致使宏观经济一片低迷。

关键词：北京房地产业金融业产业关联度

问题提出

房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和收益性都很高的优良资产和“黄金业务”。由此，无论房地产业过度发展还是发展不足都首当其冲地影响金融业。如果房地产业与金融业的产业关联度过低，即金融业对房地产业支持不力，则会限制房地产业进而影响房地产业链条上众多产业的发展，致使宏观经济不景气；但如果房地产业和金融业间的关联关系超过一定限度，则会引起金融资金推动型的房地产泡沫，从而危及金融业乃至整个经济体的安全。

金融业和房地产业分别列为北京市经济的第二和第四大产业，均属于北京市国民经济支柱产业，对宏观经济的贡献和影响都很大。同时，北京房地产业的发展在全国具有典型性和代表性，量化研究北京房地产业与金融业的产业关联关系不仅对于保证北京市两个产业健康协调发展、促进地区整体经济健康运行具有重要意义，而且对于全国制定合理的产业发展政策、保证房地产业和金融业健康平稳发展具有一定的参考价值。

本文借助投入产出模型，从产业关联视角系统研究和评价北京房地产业与其相关产业之间，特别是与金融业的产业关联度及其变动规律，以期为促进北京房地产业自身的健康发展以及保持其与金融业之间的协调关系，乃至保证国民经济健康运行提供量化依据。

研究思路与计算方法

产业关联是指在国民经济中一个产业的发展对其相关产业发展产生的不同程度的连锁反应。关联度是对关联关系的量化。从产业之间供给与需求联系的角度看，房地产业与其相关产业之间的经济联系可分为后向关联和前向关联，后向关联是房地产业对直接或间接地向本产业供给生产要素的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生需求拉动作用，直接拉动称为后向直接关联，直接和间接共同拉动称为后向完全关联；前向关联是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生供给推动作用，同理，进一步地，可分为前向直接关联和前向完全关联。

量化研究的数据资料及其计算、处理方法是：2005年北京市42×42产业投入产出延长表、2002年北京市42×42产业投入产出表和1997年北京市40×40产业投入产出表。利用投入产出表第1象限的流量数据计算直接消耗系数、完全消耗系数、直接分配系数和完全分配系数，用直接消耗系数表示后向直接关联度，用完全消耗系数表示后向完全关联度。用直接分配系数表示前向直接关联度，用完全分配系数表示前向完全关联度。对计算结果的处理方法是：排列房地产业与各相关产业关联度的位次；判断国民经济各个产业与房地产业的密切程度。

本文主要研究房地产业与金融业之间的产业关联度。第一，考察房地产业与金融业产业关联度与其它产业相比在国民经济内部结构中所处的地位、作用及其变动趋势，从而判断房地产业与金融业的经济联系对国民经济的影响程度；第二，以国际发展经验为标准评价目前北京房地产业与金融业的产业关联度是否处于合理范围，是否该引起警觉。

计算结果及研究结论

(一)从国民经济内部产业结构进行判断

1，北京房地产业的后向关联产业类型及其与金融业的后向关联度。1997年、2002年、2005年北京市房地产业的主要后向关联产业有金融保险业、社会服务业、其他制造业、商业、非金属矿物制造业、电力、热力的生产和供应业、信息传输、计算机服务和软件业等。其中，北京市房地产业与金融业后向直接关联度及后向完全关联度关系比较。

2，北京房地产业的前向关联产业类型及其与金融业的前向关联度。1997年、2002年、2005年北京市房地产业的主要前向关联产业有金融保险业、批发和零售贸易业、综合技术服务业、租赁和商务服务业等。其中，北京市房地产业与金融业前向直接关联度及前向完全关联度关系比较。

与其它产业相比，目前北京房地产业与金融业之间无论后向关联度还是前向关联度。无论直接关联度还是完全关联度历年来均名列前茅，北京房地产业与金融业的产业关联关系过于密切，国民经济产业结构不尽合理。然而，北京市房地产业与金融业的关联度从1997年到2005年呈递减趋势，金融业在房地产业的消耗和分配总量中所占的比重逐步下降，特别是2005年前向关联度明显下降，说明北京市房地产业对金融业过分依赖的程度正在降低，产业之间的比例关系和结构正在向合理化方向发展。

(二)以国际经验为标准进行评价

与其它产业相比，尽管北京房地产业与金融业在各个年份的产业关联度大多数高居第一，但这种偏高的关联度水平是否处于合理范围仍有待进一步分析。对此，本文以笔者的前期研究成果中关于OECD四成员国(美国、日本、英国、澳大利亚)20世纪70-90年代房地产业与金融业的关联度变化范围为依据进一步作出评价。评价方法是，将北京房地产业与金融业的后向关联度、前向关联度分别与表3中显示的相应指标相对比，如果高于范围上限，则认为房地产业与金融业的关联度偏高、产业关联过于密切，所采取的产业政策应注意防范房地产业过热甚至地产泡沫的产生反之则认为二者的关联度偏低，房地产业可能发展不足或金融业对房地产业的支持力度不够。

逐项对比可以得出，北京房地产业与金融业的后向直接关联度范围为0.1334-0.3417，是国际水平上限0.0683的2-5倍。后向完全关联度范围为0.1708-0.4833，是国际水平上限0.0936的1.8—5.2倍；前向直接关联度除2005年在国际范围之内外，其余年份分别是0.1855和0.4603，是国际水平上限0.1688的1-2.7倍；前向完全关联度除2005年在国际范围之内外，其余年份分别为0.2522和0.6348，是国际水平上限0.1074的2.4-5.9倍。

这表明，与美国、日本、英国、澳大利20世纪60-90年代的发展经验和数据相比，目前北京房地产业与金融业之间无论后向关联还是前向关联，其产业关联度绝大多数不同程度偏高，这种过分密切的产业关联关系在经济波动时期容易对于宏观经济产生重创，近年来金融政策以及房地产业的实际发展状况也证实了这一点。

北京房地产业与金融业协调发展的对策建议

北京房地产业与金融业高度关联一方面是由客观上存在的二者之间内在，必然联系所决定，另一方面也可能与北京金融业、房地产业自身发展不够完善和健全有关。鉴于此，在长期内应建立并保持房地产业和金融业比较恰当的相关关系，从优化北京房地产业与金融业产业结构的角度促进二者协调发展，保证经济健康运行。

(一)优化房地产业自身结构

主要是优化房地产业的发展环境，规制房地产产权和交易关系，完善法律法规，规范市场行为；从开发投资、流通、服务和消费四大领域拓展房地产业的发展空间；通过建立现代企业制度、加大房地产业的技术含量来提升房地产业的质量。在政府管制方面，政府可以利用土地供应量来控制或激活房地产市场。

(二)加强金融业监管

目前我国房地产和金融业关联度偏高的一个主要原因是房地产开发商与消费者对银行贷款的过度依赖，这样从供给和需求两个方面将银行捆绑在房地产业的链条之上。针对这一问题，银行业应贯彻国家积极的货币政策，利用利率政策降低房地产开发商对银行资金的依赖程度。

另外，在技术上，为使房地产业和金融业之间的关联度保持在一个合理的边界之内，应建立有效的预警系统，以便在两个产业的关联度超出边界的情况下，及时发出预警。