关于我国城镇居民住房保障制度的研究综述

罗 田

摘要本文结合目前我国城镇居民的住房现状,对我国城镇居民住房保障制度做了简要的分析和探讨。

关键词城镇居民 住房保障制度 战略目标

中图分类号:F328文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)10-292-02

一、研究背景

构建社会主义和谐社会战略目标的提出标志着中国改革开放又迈上了一个新的台阶。回顾中国改革开放的历程,有目共睹的是中国的经济持续快速发展,人民生活质量普遍改善,综合国力不断增强。然而不能忽视的事实是:过去20年的发展是以“牺牲局部利益”为代价换来的。比如近几年,我国住宅商品化虽促进了住宅产业的发展,但对于城镇中的一些底收入群体来说,他们根本无法按等价交换的原则在市场上买房或租房,这不仅影响到房改的进程,更关系到社会稳定。

当今世界各国政府几乎无一例外地都在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助,但是,真正制定出行之有效的住房政策并妥善解决中低收入阶层住房问题的国家却不多。尤其是在我国,中低收入人群占据很大的比重,随着住房政策的变化,这一群体的住房问题日益突出。

从目前情况看,如何有效解决中低收入阶层的住房问题,不仅仅是简单的民生问题,已经是我国政策体系的核心问题。一方面,这需要在政府层面进行研究和努力;另一方面,也需要研究机构、开发商等层面的社会主体的参与,妥善解决中低收入阶层住房问题对构建和谐社会有着重要的理论意义和实践意义。

二、研究现状

(一)关于住房保障制度改革的研究

我国城镇住房制度的改革是国家整个经济体制改革的重要组成部分。二十多年来,我国城镇住房制度改革采取积极稳妥、不断深入、有目标、有步骤的方式进行,取得了重要成就和积极进展。进一步深化我国城镇住房保障制度改革,对促进住宅业和房地产业的发展,更好地改善人们的居住条件有十分重要的意义。因此,我国学者,从多方面、多角度论述了我国城镇居民的住房保障制度为什么要改革、改革过程中存在的问题以及解决的办法。

成思危(2002)从经济学角度对中国城镇住房制度改革问题进行了系统的思考,提出了改革的目标模式,分析了职工、开发商、单位、政府、银行等有关方面的基本态度和行为特征,探讨了从现有体制平稳过渡到目标模式的策略,认为针对不同收入水平的家庭实行不同渠道的住房供应,是中国住房制度改革的重要思路,也是完善社会保障制度的重要内容。陈龙乾等从历史的角度在对我国城镇住房制度改革的必要性、进程、目标和特点进行分析的基础上,概括了新的城镇住房制度的基本内涵。张金娟在比较分析世界发达国家住房保障体系建设经验的基础上,剖析了我国住房保障体系发展的限制条件,并提出了一些完善的策略,如明确住房保障的总体目标、完善住房保障机制等。陈伯庚、顾志敏、陆开和(2006)从政治学角度,在系统地总结了近20多年来中国城镇住房制度改革的经验的基础上,提出了在中国城镇制度改革过程中应坚持的基本原则,如实行统一政策目标、分散决策、因地制宜、量力而行、坚持国家、单位和个人合理负担,坚持平稳过渡、综合配套等。冯宗容再次从政治经济学角度指出,我国住房保障制度的构建应立足我国国情并借鉴国外成功的经验,以“选择性保障”作为近期住房保障的目标模式,建立经济适用房濂租房有机结合、辅以货币化补贴的保障型住房供应分配体系,并提出了具体建议。

(二)城镇住房问题对策研究

针对众多学者对当前城市住房问题产生原因的分析,有的研究者也对此进行了对策分析,大部分学者大都认为在尊重市场经济规律的同时政府在此问题上要有所作为。主要概述为两方面:

1.政府经济手段调控

(1)充分利用土地供给调节房价。王学发认为房价的上涨不管是投资需求还是投机需求,抑或是消费需求造成的,其背后肯定是需求大大超过了供给。为此,要保持房价稳定,必须要保持市场上的供给和需求保持平衡。房价上涨时提供土地供给,房价下降时减少土地供给,甚至采用严格的土地政策,严格执行闲置土地征收土地闲置费的政策,或者收回不开发的土地,这既是市场手段也是行政手段。

(2)调整房地产市场结构。郭灿章等通过实地调查发现当前我国房地产市场供给结构中“别墅等高中价房供给比例过大”。中国房地产业协会副会长顾云昌也认为:“要使中国房地产市场持续健康发展,必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构”。应该“大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施,对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。

(3)规范和完善房地产市场秩序。开展房地产市场专项综合整治行动,创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。坚决打击闲置土地、擅自变更规划用途、违规交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源和哄抬房价行为。尚教蔚认为我国住宅市场中,相对来讲,一级市场发育较好,二手房市场次之,租赁市场有待完善和快速发展。我国租赁市场规模较小,市场行为不规范,满足不了租赁市场需求,特别是大多数房屋租赁是个人用于投资的住房,服务不到位,制约了租赁市场发展,使许多租赁需求转移,无形中扩大了购房需求。要扩大租赁市场规模,规范租赁市场,使租赁市场成为居者有其屋的渠道之一,成为控制住房有效需求的渠道之一。要加快我国租赁市场建设,引导和鼓励房地产企业拓展住房租赁业务,使有能力的较低收入者通过租房解决住房问题,减轻住房保障压力。另外通过建立房地产市场信用制度,尤其是房地产管理部门的信用制度来规范房地产市场秩序。

(4)从成本上降低房价。刘倩认为目前我国房价的构成比例是:地价占40%,建筑材料价格占20%,建造成本占30%,税费占10%。这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位。而土地掌握在政府手中。由此也可以看出,政府是可以对房价进行合理调控的。而现有政策是全面推行商品住房用地招标拍卖挂牌的制度,确保土地供应的公开、公平和公正。开发商固然希望用较低价格购买土地,但高价也是可以承受的,毕竟“羊毛出在羊身上”,高地价导致的高成本最终必然会转嫁到普通消费者身上。这就使看似公平的土地招标拍卖在某种程度上加大了土地的购买成本。因此政府还应出台相应的土地价格监管制度,比如设定最高限价等,来制止房屋交易市场上的水涨船高。

2.政府相关政策体制的完善

(1)加大对土地使用的监管和执法力度。在源头上,对于用地审批严格执行土地规划和计划,不能突破计划或规划用地,在过程中,严格土地供应管理,加大土地整顿力度;在供应后,加强监管,对于开发商在取得土地开发权后不能及时开发,甚至囤积土地造成供应出去的土地不能转化成住房供应的应加大执法力度,予以相应惩罚。另外,要鼓励节约、集约和合理使用土地,缓解土地供求矛盾。政府在停止别墅类用地供应,严格控制高档住房土地供应的同时,应增加中低价位和中小户型的普通商品房和经济适用房的土地供应,并给予一定的优惠政策,以调整土地供应结构。

(2)完善住房保障制度。其一,经济适用房制度的完善。王学法(2007)认为应将经济适用住房的开发建设纳入到政府的职能管理范畴。经济适用住房目前仍然是商品房的一种形式.造成了经济适用住房建设具有一定的市场性。核算开发企业的利润,实行政府指导价并没有充分发挥其平抑房价的作用。将经济适用住房的开发建设全部纳入政府管理,地方政府设立房屋建设机构,负责开发社会保障性质的经济适用住房,统一供地、统一规划、统一管理。在具体运营上部分采用租赁方式为低收入家庭解决租赁住房,部分可以采用成本价方式出售,严格控制户型面积。这样可以在一定程度上缓解住房的需求压力,同时也改变市场对房价的过高预期,降低市场价格,达到调控房价的目的。政府要以市场需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房要求。各地应当根据当地经济发展水平、居民承受能力确定本地区房地产发展的目标和模式,调整好高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的供应比例关系,增加普通商品住房和经济适用住房的供应,完善住房保障制度,保证价格基本稳定。其二,廉租房制度的完善。廉租住房制度作为一项弥补市场机制“缺陷”的制度,最大特点就是要体现公平、公正,最大作用是有利于缩小贫富差距,促进社会和谐稳定。张屹山、矫幸、宫剑认为政府应出资大力兴建小户型甚至超小户型的廉租房以尽快实现居者有其屋,来保障那些最需要帮助的低收入群体,让改革和发展的成果惠及到他们,而体现出和谐社会的主旨来。目的是稳定低收入群体的心理底线,防止“贫民窟”、社会排斥等现象的出现,巩固改革和发展的成果。当然,这种廉租房租出后,既不能空置,更不能挪为他用,也不可转租,否则政府应立即收回。同时政府也必须意识到,福利经济容易导致财政赤字和财政危机,因此这样的政策必须把握好度,在帮助低收入群体给予经济补贴和住房福利的同时,更要为他们创造更多的就业机会、增加收入,让他们能跟上发展的步伐。尚教蔚认为还要关注外来务工人员的住房保障问题并加以研究,使各城市逐步解决这部分人群的住房问题。

三、研究不足

我国大部分学者对我国城镇居民住房保障制度的研究,深入研究了我国城镇居民的住房保障制度存在的缺点和问题,有其科学和合理的方面,但是,我们的房保制度仍处于不断发展和完善的时期,因此我们对我国房保政策的研究仍有一些不足之处:

第一,尽管有众多的学者、专家从不同的理论视角对现行的住房制度进行研究分析,但与实际情况相联系的个案研究较少。

第二,尽管我国学者对住房制度、住房发展等作了一些研究,但基本上是针对一些存在的问题,进行政策具体实施的改正,缺乏理论的支撑。

第三,当前对城市住房保障问题的研究至今还没有一种权威性的研究范式,对基本的研究方法问题还没有形成共识。不同的研究者往往出于自身的研究偏好,利用自已喜爱的分析方法得出自已的结论。因而对当前我国住保现状的研究存在着较大分歧。

总之,随着我国经济的发展,社会的进步,我们完全有能力运用经济学理论与社会学以及哲学等多学科相结合,总结我国住房保障制度发展的历史与规律,借鉴外国住房保障制度的有效经验,对我国房保制度问题进行全面的、行之有效的分析与研究。尝试构建与社会经济发展相适应的住房制度框架体系,并探索建立住房制度反馈与自组织机制和制度运行绩效评价等制度运行机制。

参考文献:

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