昂贵市中心是城市化必然

本报驻外记者联合报道

用“寸土寸金”来形容全球各个大都市的市中心地段，恐怕再恰当不过。区区十几平方公里甚至几平方公里的面积，其价值可能超过一座一般的小城市。专家认为，昂贵的市中心是城市发展的必然，但应当保证理性发展，进行好城市规划。

纽约：既买不起也住不起

纽约由五个区组成，其中最小的区就是曼哈顿这个狭长的小岛，纽约地标建筑几乎都集中于此：时代广场、帝国大厦、第五大道、中央公园、华尔街、联合国总部等。这里除了商用写字楼，也有许多闹中取静的顶级住宅区。曼哈顿上东区的东五大道和麦迪逊大道之间的东78街，是全市最昂贵的街区。

地点是决定曼哈顿房价的第一要素。住在曼哈顿的富人，既要生活便利、又要环境清幽，因此，第五大道、公园大道周边成了资源稀缺的昂贵住宅区。可以俯瞰中央公园、哈德逊河的住宅，会比同样面积的住宅贵上三四成，一个七八十平方米的单元动辄上百万美元，远超过美国中产阶级的收入。目前，曼哈顿住房均价在每套160万美元，最昂贵的豪华公寓高达6500万到8000万美元。曼哈顿的公寓不仅仅售价高，维持成本也很高，一幢200多万的两室一厅公寓每个月的地税就高达2000多美元，一般还要支付1000多美元的物业管理费和四五百美元的停车费。在其他州，这些支出已足以支付一幢独栋别墅的月供了。

事实上，纽约人并不都一门心思往曼哈顿挤。除了那些高收入的金融界人士，许多在曼哈顿买房或者租房的是年轻人和一些“老”纽约人。除了房价高，曼哈顿停车位少、空气污染、公立学校质量参差不齐等都是许多家庭不喜欢在曼哈顿居住的原因。即使想住在曼哈顿的繁华地段，普通工薪族也有立足之地。曼哈顿有许多专供租房的公寓和“合作公寓”。对于租金，美国政府有一项“租金限制”和“租金稳定”政策，发展商不能漫无边际地乱涨租金。“合作公寓”的居民拥有整座大楼的部分股份，因而成为整栋大楼这个股份公司中的一名股东，一般来说，“合作公寓”比同地段的完全产权公寓要便宜40％左右。

伦敦：永远没机会住进的一条街

伦敦是举世公认的“富豪磁铁”，中东、俄罗斯甚至中国的有钱人都热衷在伦敦购置房产，也使得这里的房价水涨船高。伦敦的“市中心”范围在过去十年里不断扩张，如今已经拥有“十环”的伦敦，二环线以内都被看作是市中心，范围近3平方公里。

伦敦地价一直居高不下，主要归因于这座城市汇聚了全球各地的经济力量，多数著名公司在这里都要建立办事处或分部。伦敦西区是这座城市传统意义上最昂贵的办公地区，这里的高档写字楼月租金为每平方英尺328.91美元。而和伦敦西区遥相呼应的金丝雀码头，俨然已经成为与金融城一争锋芒的新兴中央商务区，地价目前直逼伦敦西区。

昂贵的办公区域也带动了附近的住宅区价格飙升。在伦敦西区，当地住宅区中最有名的就要算是肯辛顿王宫花园街了，这里每平方英尺售价3910镑，最便宜的一套住宅也超过4000万英镑。在英国，人们常说，一个勤奋的人可以三年成为百万富翁，三代人建起贵族式家庭风范，但可能永远都没有机会搬进肯辛顿王宫花园街，因为那里实在是一个高不可攀的居住之地。这两年最有名的住进这里的人就是英国钢铁大王米塔尔。

东京：银座住宅是稀缺品

东京地价最贵的地方要数银座了，2007年银座的地价达到了近年来的顶峰，每平方米2500万日元（约合160万元人民币），该地段一张明信片大小的地皮就价值36.9万日元。在银座租办公室是很多公司的梦想，小公司自然出不起昂贵的租金，银座的一些大厦拥有者想出来了一个妙法——出租地址，就是小公司每月花数万日元的租金，就能把公司的地址登记为银座的某大厦，实际上并不在这里办公，大厦提供的服务就是帮助收邮件，转送到指定的地址，或者还有电话、传真传送业务。一个银座地址对企业来说就是身份和信誉的象征。

银座是黄金商业区，住家较少，只有少量住宅，所以就更显昂贵了。一室一厅房租就要15万日元左右，是其他地区相同房子的两倍，那样的房子是为忙碌的单身高级白领准备的，真正住在东京市中心繁华地带的人很少。实际上，住在房租昂贵的商业区，从居家过日子来说并不方便。记者刚来日本时，住在东京的中心地带六本木的亲戚家中，那地方的地价也是东京数一数二的了。房租贵不说，平时要买家常菜也不容易，因为附近超市只有一个，物价也贵，周围尽是高楼大厦，娱乐设施倒不少，到了夜晚灯红酒绿，让人难以静下心来。

莫斯科：目标客户不过几千人

在世界最昂贵道路排名中，位于莫斯科中央行政区的奥斯托任卡街从２００８年的第六位下滑至２００９年的第九位，但每平方米的均价仍高达３．５万美元。奥斯托任卡街地处莫斯科市中心，总长约１公里，与救世主大教堂毗邻，与莫斯科河只相隔一个街区，到克里姆林宫仅需３分钟车程，闹中取静且沉淀了厚重的历史文化。而且同东京不同，在这里生活工作也非常便利，街边小超市内的商品仍是面向大众，并没有因为所处黄金地段而抬价。目前这条街上的业主大多是名人、富商、学者等很有身份的人。

莫斯科的高档住宅在金融危机中的价格基本不变。一方面，这个特殊市场的需求相对稳定；另一方面，卖家们不会降价，只是等待时机转好后才出手。人们将奥斯托任卡街的楼房称作“俱乐部房屋”。业内人士称，对这条街房屋交易真正感兴趣的总共不过几千人，因此金融危机对其影响甚微。

昂贵的市中心要理性发展

今年，北京二环内楼市整体步入3万元时代，一些地段的房价甚至向5万元发起冲击。而在金融中心上海，10月份市中心公寓成交均价已涨至每平方米4.6万元；内环内最高的房价每平方米已突破16万。有专家认为，照这种攀升速度，估计中国大城市市中心的房价早晚要超过纽约和伦敦。

市中心之所以“寸土寸金”，原因主要还是“物以稀为贵”。社科院城市发展与环境研究中心李景国告诉《环球时报》记者，城市的中心区一般历史悠久，又都是商业繁华区，土地的经济效益高，地价自然也贵。首都经贸大学房地产经济专家丁芸则认为，房地产讲的就是区位决定土地升值的前景，城市中心区其区位的不可替代性是最重要的。当然也有消费者购买行为的因素，不排除有些人在城市中心买房子存在炫富心理。

城市中心区房价越来越高，在专家看来是必然的趋势。李景国认为，一般来说，城市中心区的房价应该是越来越贵的。如果用城镇基准地价评估，大部分城市的房价都是“圈层结构”，即从市中心向外围递减。城市中心的土地越来越紧缺，特别是居住用土地。北京的城市中心区，房屋结构比重中，居住所占的比例是越来越少的。因为商业价值高于居住价值，所以人们宁可让它从事商业活动。因为地价贵，所以要有更高增值效益的用途来取代低效益的用途。

城市中心区房价过高对老百姓来说并不是一件好事。北京大学教授董黎明认为，理论上人人都有权利在市中心买房，但实际上只是少部分有钱人能够享受这部分优质资源。而且市中心的高房价对周边区域有波及作用，也会拉高其他区域的房价。丁芸认为，经济发展过程中，收入差距拉大，消费追求个性化和多样化无可厚非。但是整体房地产应该理性发展，对未来的发展比较好。为了避免市中心房价的不理性，就要在进行城市规划的时候规划好商业和居住等的空间结构。李景国说，如果是单中心，那么城市中心区的房价就可能远远高于其他地区。如果是多中心的，那么房价也可能是多中心的。北京市的城市规划中就明确提出要建设成多中心的城市。

如此昂贵的市中心是不是存在巨大的泡沫？有没有破灭的可能？福克思通房产公司是英国最大的房屋销售代理公司之一，该公司销售经理皮考克告诉记者，每个发展中的城市，尤其是政治首都或是经济首都城市都会面临寸土寸金的发展趋势，指望靠经济萧条使房地产价格回到“理性”的水平是不现实的。但他认为，城市的昂贵必须通过它的居住价值来体现，伦敦的交通、文化和经济氛围都是重要的因素，其他新兴城市在建设中也要考虑到这些。而且，每一个新的需求都会带动一片土地的繁荣，从而可能创造出一个新的“中心”。▲