多国严控投机性购房

本报驻外记者联合报道 本报记者 钟玉华 ●王轶峰

中国国家统计局10日公布的数据显示，全国70个大中城市11月房价同比上涨5.7%，涨幅明显加快。这是继2008年7月以来平均房价的最大涨幅，也是中国房价连续第6年上涨。法新社10日报道称，该数据的出笼正值中国出台措施抑制高房价之际，由于担心楼市泡沫日益显现，中国发改委日前表示，2010年将重点抑制投机性购房。9日，中国国务院决定，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。事实上，楼市泡沫在国外并不鲜见，许多国家和地区在打击“炒房”方面都有不少经验可供中国借鉴。

在一些亚洲国家和地区，政府对于房价的调控政策十分常见。以韩国为例，为解决低收入者的住房问题，韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度，这种保障性住房占整个住房市场50%以上的比例，并实行“一户一宅”制，即一个家庭只允许购买一套住房。为此，韩国政府实施了一套严格的档案制度，政府对每个购房者的“家底”都登记在册。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受住房优惠的事件。对于普通商品房，韩国政府也有一套遏制投机的措施。在税收上，对有两套或两套以上住宅者收取高达36%的资产增值税，税率是“一户一宅”家庭的4倍。在卢武铉执政时期，在投机地区(指首尔等全国8个投资过热地区)拥有3套或3套以上住房的房主征收60%的资产增值税，再加上居民税等，政府收取的税率高达75%。李明博政府上台后，正值全球金融危机，对遏制房地产投资采取了一些修正措施，对首次购房者采取了一些税费减免措施，但仍然严格区分自住需求和投机性购房。因此，在韩国炒房没有多少获利空间。

新加坡早在上世纪60年代就推出了“居者有其屋”的政府“组屋”（类似于中国的经适房）实施办法。“建屋发展局”的政策定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数。规定新的组屋在购买5年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如果实在需要在5年内出售，须到政府机构登记，不得自行在市场上出售。组屋不允许投机多占，更不允许以投资为目的买房。

在美欧等西方国家，信奉市场调节，即由市场而非“市长”来调控。政府一般并不直接制定政策遏制“炒房”行为，而是通过银行信贷和国家税收等形式达到自动调节。以美国为例，在房产的保有环节，目前其50个州都征收不动产税，大约平均每年为1%到3%。在二手房转让环节，美国人需要缴纳交易税、遗产税和所得税，尤其是所得税税率极高，最高可达39.9%。对于短期炒作，即未拥有产权1年就要买卖的房屋，收入列入个人本年度总收入，税收比例最高可达33%左右。而拥有产权超过1年以上的，卖房时也须缴付20%左右的税。可见，在美国持有和转让房屋的成本相对较高，这也是美国炒房现象十分罕见的原因。值得一提的是，即使在美、加这样的自由市场国家，政府都有一定的住房保障措施，如“自建房补贴”和“廉租屋”等，没有这些基本保障，信贷或税收杠杆的调控作用就会大打折扣。

分析人士表示，国外的经验表明，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策的作用，对保有和流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。而中国目前的情况恰恰相反，对地产收取的税收主要集中在土地出让、房地产开发和购买阶段，而保有和流通阶段成本极低，或者干脆没有，这是极不正常的。中国社科院金融研究所研究员易宪容对《环球时报》记者表示，如果征收物业税，一是可以解决地方政府的土地财政问题，从而使地方政府有稳定的财政收入来源，而不是把财政收入盯在房价上涨上；二是通过增加持有成本，让炒房者自然而然放弃炒房行为，保证居民收入分配公平与房地产市场持续稳定发展。▲