我国房地产多元化融资发展研究

曾铠斌

提要国内房地产融资单一模式的风险日益显现,急需寻求融资发展的突破。基于国外经验及本国特点,“一个核心、两类机构、双元组织”的多元融资模式是房地产业多元化发展寻求的合理组织模式,但在此发展历程中存在着种种困难。根据这些困难,提出了促进房地产多元化融资的措施建议。

关键词:融资;风险;多元化

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、我国房地产融资现状及多元化发展的必然性

我国房地产伴随着我国经济的腾飞,一直在平稳地发展。在房地产资金链中,银行信贷资金主导了房地产开发的全过程,并促进了房地产业的快速膨胀。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递,这与我国房地产金融市场不健全有关。对房地产业银根紧缩,一方面凸现了国家抑制房地产过热投资的决心,同时也促使房地产企业将其融资视野转向市场,通过直接融资拓宽其融资渠道。

伴随着中央政府对抗经济过热带来的国内银行信贷紧缩,从2007年初起先后6次提高存贷款基准利率,12次调高法定存款准备金率,把房地产业列为控制通胀的重点调控行业之一,发布各种政策提高房地产贷款门槛,再加上2008年悬在高位的房价和低迷的市场消费意愿造成销售乏力,使得房地产行业遭遇了前所未有的资金困境。在开发企业的现金流量表上,经营性现金流入与融资性现金流入都遇到问题,而多数企业短期还债压力巨大。加之2008年全球性金融危机给消费者信心带来极大的打击使得房地产市场举步维艰。政府为了金融安全,对于只有单一银行融资模式的房地产贷款依然没有放松。拓宽房地产融资渠道已成为了亟待解决的问题。

另外,单一的融资方式带来的不仅是房地产企业自身的融资风险、银行业的金融风险,也带来了房地产业融资的高成本性;同时也使得掌握最大规模资金的普通民众空有资金却无法从房地产的快速发展中分一杯羹,违背了国家的调控意愿。

在国外,房地产金融产品比较丰富,并形成了多层次的市场体系,建立了一套合理且具有抗风险能力的房地产融资体系。多元化融资发展才是我国房地产企业融资发展的最终方向。

二、多元融资模式解析

关于建立房地产多元融资模式,在组织模式上,综合业内人士意见,我国房地产金融体系宜以“一个核心、两类机构、双元组织”为宜。“一个核心”是指国家建立房地产金融中心,其地位类似于房地产金融体系中的“中央银行”,其职能在于统帅和调控房地产融资活动。“两类机构”则是指房地产金融机构既有专门的也有兼理的,房地产金融业务在其金融活动中占主导者为专门机构,非主导者为兼理。而“双元组织”是指银行与非银行房地产金融操作组织,在银行系统内可设专门的住宅银行、国家土地银行,以及在兼理的商业银行下设房贷部或房地产信托投资公司等;在非银行系统内可以有住房公积金管理中心以及住房信用合作社、住房(互助)协会等,同时还应拓宽保险公司的业务并应允其他资质条件具备的非银行金融组织涉足房地产金融业务。

笔者认为,此种组织模式在宏观层面与微观层面上均能有效地顾及到房地产融资过程中的各个目标述求。

在微观层面上,房地产多元化路径的选择上,存在着以下主要可借鉴的融资方式:银行信贷(银行贷款+垫资+预售款)、REITS融资、股权融资、债券融资、项目融资、境外资金、房地产租赁等这些主要融资。之所以把银行贷款与垫资和预售款组合在一起,就因为后两种其实大部分资金来源是间接的银行信贷。笔者认为,应采用“银行信贷+其他某一融资工具”的组合方式为主题,根据不同阶段、不同类型、不同规模的房地产项目进行“多元化+个性化”的融资方式。一般来说,我们可供采取的组合模式有“银行信贷+信托”、“银行信贷+基金”、“银行信贷+上市融资”、“银行信贷+联合开发”、“银行信贷+债券融资”、“银行信贷+境外资金”等二元或多元融资方式。无论哪种组合情况都需要适合国内房地产金融和政策的发展变化。借鉴美国、香港等国家和地区的房地产融资发展水平及经验,就目前我国而言,采用“银行贷款+REITS”是相对合理且比较有前景的组合方式。

三、多元化融资模式在国内发展缓慢的原因

我国房地产发展已经有一段时间了,但除了银行信贷这种融资方式以及很少一部分企业进行上市融资外,其他融资方式所占比例微乎其微。造成我国多元化融资模式发展极其缓慢的原因有如下几点,其中有些同样也是在我国房地产融资健康发展的过程中需要排除的障碍:

(一)制度与市场发展的渐进性致使房地产多元化发展缓慢。纵观我国改革开放历程,我国的制度变迁都是稳步、谨慎的。这也决定了我国金融制度的变迁不会是激进的,种种改革不可能一步到位,由点向面的变迁推进、由小范围试点向大面积推广成为我国金融改革的主要方式。另外,房地产融资渠道多元化的过程实质上是融资市场化的一个重要内容,但我国房地产融资还远没有达到完全市场化的程度。正如易宪容所说,资本市场不是没有向房地产市场开放,问题是房地产市场还没有达到资本市场的标准。其中,最关键的是在制度创新方面的严重滞后。制度创新的滞后特征要求融资多元化的渐进式定位。

(二)银行自身利益的驱使阻碍了融资多元化发展。作为一个赢利性机构的银行不愿轻易放弃房地产金融业务。房地产行业的高利润和高收益对它们有着巨大的吸引力。于是,银行难逃高利润的引诱,明知房地产业的高风险,但仍然愿意对其放贷。有时即使国家有些限制性的规定,银行仍然受利益驱使违规给房地产企业贷款。从“2009年6月24日的《十一届全国人大常委会第九次会议上作了关于2008年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》——6家银行去年违规放贷近366亿元涉及房地产215亿元”可知,银行也对于房地产这块大蛋糕无论如何也不想松口。因此,也造成了房地产企业对于银行信贷的极度依赖性,这也是促使融资单一性持续的一个很重要的原因。

(三)房地企业信息不透明,增大了其他投资主体的心理规避性。投资主体的风险规避心理可能会影响投资积极性。不可置否,房地产行业的高利润对任何投资者都有强大的吸引力。但同时其存在的高风险也会让很多投资者望而却步。一是房地产行业近几年特别是近两年的波动巨大,有大起也有大落,投资者养成了相当谨慎的心态。有关房地产的统计数据杂而有别,而关于房地产泡沫是否存在的问题又各执一词,投资者没有一个可以信赖的判断依据。二是一些金融机构已经参与房地产融资却面临重重困境的现状也可能会使投资者打退堂鼓。因此,在信息不透明化和监管机制不够完善的情况下,作为理性的经济人,投资主体可能会持观望态度,从而影响房地产融资多元化的进程。

(四)房地产企业自身素质缺陷拖延了融资多元化发展。在国内,人们提到开发商,就想到暴利以及没信誉。比如,近年来一些房地产企业以假按揭套取银行贷款的恶劣行径,在本质上就已经超越了融资渠道本身的问题。再如,前几年出现的房地产信托井喷发展到2006年银监会紧急叫停房地产信托,究其原因就是房地产企业中的违规操作带来了极大的风险。所以,国内房地产企业的信誉问题,使得国外资金止步,使得民间资金敢想而不

敢入,使得国家推动房地产融资多元化发展的犹豫不前、顾虑重重。

四、促进房地产多元融资发展

根据房地产多元化融资路程中存在的弊端,可以得知,做到以下几点可促进房地产多元化进程加速以及健康发展。

(一)政策严控商业银行的放贷行为。要求商业银行严格把握对于房地产贷款的风险控制,提高资产业务质量。

(二)政策引导,并强制性要求房地产企业加大信息透明度,运营公开化。有利于投资者加强对于所投资产品的了解,能够进行投资风险的全面评估,进而增强投资信心。

(三)加快完善各种融资方式的法律制度,尤其是房地产信托基金的相关法律规定。同时,降低各融资方式的准入门槛,增强资金的流动性,这样方能激发民间资金的活力,造就各方共赢的局面。

(四)政府清晰扮演市场裁判者角色,才能在房地产这块高利润市场中保持中立、公平的姿态,正确处理利益各方的关系,从而推动房地产多元化融资发展。

(五)房地产企业自身素质的提高,行业道德的提升。

五、结论

虽然单一的房地产融资模式依然占据着主导位置,而且多元融资路程中面临着种种障碍,但从长期来看,多元化融资是必然趋势,银行独霸房地产融资的状况必将得到彻底的改变。但实现这一完美模式需要的是时间、是耐心,同样需要政府与房地产企业的共同努力。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]刘玉录.发展中的房地产金融[J].住宅与房地产,2006.

[2]陈宪,尹百宽,刘翠玲.关于中国房地产融资渠道的多元化战略研究[J].财政金融,2007.

[3]夏桂林.我国发展房地产信托基金的必要性与可行性分析[J].金融经济,2007.