地籍测量在房地产登记中的运用及其作用研究

摘要:房产测量是获取房产空间信息的必要手段,其精度直接影响其成果的应用。本文从地籍测量的内涵与功能着手,分析了地籍测量在房地产登记中应用策略,讨论了地籍测量在房地产登记中的作用。

关键词:地籍测量房地产登记地籍图

1.引言

近几年来,随着城市建设的迅猛发展,传统的城市管理手段已越来越难以适应城市发展的要求,迫切需要采用现代化技术来改变传统的管理方法,及时反映城市发展动态和变更信息,为城市管理、决策及分析提供快速、准确、直观的信息。房地产的地籍测绘具有很多的信息源,量大,涉及面广,内容繁多,是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息,同时也是城市大比例图更新的主要基础资料,房地产的地籍测绘工作在国民经济建设中发挥着十分重要的作用,是必不可少的,搞好房地产的地籍测绘工作十分重要。

2.地籍测量的内涵

地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作,是地籍调查中依法认定权属界址和利用现状的技术手段,是地籍档案建立的信息基础。其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线、类型、面积等。

如果说人的合法证件,是户口簿和身份证,那么,土地的合法证件。就是地籍册,土地登记册和土地使用证。所以地籍就是土地的合法证件和档案材料,是用来记载土地及其地上附着物的位置、数量、权属和用途等基本情况、是土地诸要素的隶属关系综合成统一的总称。

地籍最早是为了征税而建立的一种田赋清册。随着历史的发展,地籍的含义又有所扩大与发展,它已不仅单指课税对象的登记清册,而且包括了土地产权登记和土地分类面积统计等项内容。这样。地籍的含义主要是指有关土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查、记录、产权登记等。其中记录已不限于簿册,还包括文件数据和图纸。

随着杜会的进步,现代地籍制度正发生变化。以濮阳市为例,城市地籍资料的应用主要表现在收取地租、土地分类统汁、土地产权登记等方面而建立起来的土地地籍档案。但是对于城镇而言,地籍的对象是,城市和建制镇的建成区。土地以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、公路等项用地。对于农村地籍对象,则是城镇郊区及农村集体所有的土地,国营农、林、牧、渔场和农村集体经济组织使用的国有土地。各项土地管理工作都离不开地籍管理,所以地籍管理就成为土地管理的基础。它维持土地关系,促进土地合理开发,为决策部门提供、保管、更新有关地籍信息,维护社会主义土地公有制,保护土地所有者和使用者的合法权益。

2.1地籍图反映的内容

在土地管理中有登记簿册、相关文件、图件等内容,还有就是利用计算机管理数据库。在这里能比较清楚地直砚地反映地籍状况的就是一张地籍图。地籍图不仅真实,确切地反映了地物、地貌、道路分布、水系及其各项城市设施外,它与地形图唯一的区别在于它比地形图多了许多地籍要素,能反映某块地的土地权属、面积、境界范围等各类属性,在明确土地归属、解决土地纠纷,为开发利用土地进行城市建设等方面起到了很大的作用。

2.2地籍成图的意义

房地产登记是房产开发商经过前期计划立项。土地审批、项目审批以及建筑施工、竣工验收、房产销售等环节到最后进行的一项登记发证工作。它对于房产开发商来说是房地产权归属的法定认可。所以说这一步也是非常重要的一个环节。往往前面几个环节上有漏洞或被忽略的地方在最后登记时被发现,而且问题很大程度上反映在于地籍测量中。因为当房产开发商建造好一栋大厦后,不可能将地上建筑物随意移动,而实地勘测人员把地形,地物真实地反映到地籍图上时,间题便马上显现出来。如建筑物是否越出了规划红线?围墙是否越界?建筑物规模是否超出了批准的范围?等等,地籍图就是一个真凭实据。

2.3地籍图的绘制方法

测量学是一门讲究精确度的学科。它允许的误差是有严格的技术规定的,为此,要求从事测绘的人员要有专业知识,以及配备有专业设备。地籍图传统的测绘方法。是由控制测量、图根测量、平板绘图等步骤组成。现在濮阳市房产局使用的1:500和1:1000地籍图是在地形图的基础上通过图解解析等方法绘制成图的。

3.地籍图在实际工作中的运用

自改革开放以来,房地产市场出现了蒸蒸日上的局面、城市基础设施大大改观。许多旧街老房已不复存在,代之的是一幢幢高楼大厦以及成片的居住小区,这对地籍图的现势性提出了更高的要求。前面说了,由于濮阳市是以地形图为蓝图来修测地籍图的,所以在精度上。要求更高于地形图。哪怕一根墙身线的误差。往往会导致权属不明而引发争执。这就要求我们的测绘工作人员要有耐心与细心。并能准确地找到误差并纠正。因为一点点疏漏就可能引起一场是非官司。

前不久笔者碰到一个公寓建设项目,在进行实地勘测过程中,发现有一处围墙超出规划红线达到二米多。职业的敏感告诉我这里肯定有问题,不是房产开发商作弊就是地形图出了差错、经过反复核对了四周的相关地形地物之后,才发现地形图将整幢大厦放宽了近四米多,造成了图纸与实地予盾。这类图、地不一致的问题在日常工作中是经常可能发生的。

4.地籍测量在房地产登记中的作用

在完成了地籍图的修测后。经过内业的大量工作绘制成图、确权、量算面积,最后出具的测绘技术报告书就是在房地产登记中。土地的权属、用地面积、刊用状况等直观的一个反映。也可以说是登记发证的一个依据。在配合房产确权以及各级审批后。颁发房地产权证以证明房产所有者拥有房地产的合法性。一整套登记发证流程就这样完成了。因此,地籍图的准确与否直接关系房地产登记中有关政策法规的把握。如出现疑问,对当事人是罚款违章拆除、补办手续、还是顺利发证等,这都关系到政府职能部门的威信,和在政策法规上的合理实施与指导作用。

地籍图的运用使政府行政管理部门能够更有效地行使职能。不让国家的利益遭受损失,保证房地产市场健康有序地发展。◆

参考文献:

[1] 国标GB/T17986.1-2000《房产测量规范第一单元:房产测量规定》

[2] 顾孝烈.测量学[M].上海:同济大学出版社,1999

[2] 吴张峰,房地产测绘系统的设计与实现[J],测绘与空间地理信息,2004年4期

作者简介:张来安,男,1964年12月出生,大专文化,现在濮阳市房地产管理局工作。