住房保障体系建设对策研究

赵永新　黄小彪

摘要：帮助中低收入家庭解决住房困难是社会主义市场经济下政府的一个重要职责，必须加强住房保障的理论研究，从战略上进行长远规划和统筹安排，采取积极有效措施，在加强房地产市场调控的同时，加快建立和完善符合我国住房保障体系。

关键词：中低收入家庭；住房保障

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1672—3198(2009)13-0059-01

住房作为人类生存最基本的物质条件，是人的基本权力之一。然而，市场机制的自发调节并不能保障弱势群体的基本权益。特别是在当前转型经济条件下，市场机制在发挥科学合理地配置各种资源作用时，不能完全解决社会公平问题，不能为弱势群体提供必要的福利，需要政府干预来弥补。目前我国住房市场体系相对发达，住房私有化、商品化程度很高。但长期以来我们对建立和完善住房保障体系重视不够，中低收入阶层住房困难问题还相当严重，住房分配上的贫富差距越来越大，中低收入家庭住房问题日益突出。

1当前我国住房保障体系建设存在的主要问题

住房保障在我国目前仍然处于起步阶段，还存在很多不完善的地方，主要表现为住房保障缺乏统筹安排和长远规划；保障性住房的供给不足，保障覆盖范围不够宽，与中低收入家庭住房需求存在错位；住房保障资金投入不足，政策性住房金融不发达，尚未形成科学的管理机制；住房保障理论研究不深入等方面。

2对策建议

理论上，只要买不起普通商品住房的家庭都应被纳入政府的住房保障体系之中，帮助这些家庭解决住房困难是社会主义市场经济下政府的一个重要职责，有利于改善市民的居住条件，减小贫富差距，有效抑制住房价格的超常上涨，促进社会安定、和谐，有利于树立良好的政府形象。解决住房问题将是一项十分艰巨、复杂的系统工程，这需要我们加强理论研究，从战略上进行长远规划和统筹安排，采取积极有效措施，在加强房地产市场调控的同时，加快建立和完善具有中国特色的面向中低收入家庭的住房保障体系。

2.1住房保障体系建设的原则

(1)要在坚持住房市场化的前提下搞好住房保障的原则。要十分明确住房市场化是改革的大方向，处于主体地位。而住房保障是弥补市场化的缺陷和不足。

(2)要根据住房发展所处阶段决定住房保障方式。在住房严重短缺时期，应当采取最有利于刺激住宅供给、加快住房建设的政府直接建房方式；在住房供求关系比较缓和时期，应采取房租补贴方式，可更有利于减少保障资金支出。

(3)住房保障必须有助于社会阶层融合而非人为扩大差距。小康进程中的住房问题不仅是居住问题或者经济发展问题。而且是社会发展问题。住房保障制度不但应有解决短期问题的考虑，更应有长期持续的目标，在考虑经济发展的同时，加入社会发展的目标，切忌将低收入者社区建设成为城市中的新“贫民窟”。

2.2合理构建住房保障的水平和阶段性目标

要在对城镇居民居住情况和收入情况进行详细普查，并对未来住房需求进行预测基础上，按照居民实际负担能力和各地财政的不同情况，明确划分住房社会保障的范围，分阶段制定住房保障政策和制度的“路线图”。基于我国城镇居民经济承担能力的差异，住房供应类型应多元化。原则上，对有能力负担住房支出的高收入人群，应当通过市场运作解决住房问题；对有部分能力负担住房支出的中等收入，政府应当给予适当援助；对低收入、最低收入和没有收入的人群，政府必须全部包起来。收入线的划分必须明确和透明，不能存在所谓的“灰色收入”的成分，并要随着社会经济发展变化进行适时调整。

需要强调的是，政府援助的对象不应当仅仅是当前具有“城市身份”的居民，还应包括已经长期居住在城市的“农民工”。

2.3建立健全住房保障管理机构和管理机制

(1)住房保障要由法定专门机构来组织运作。实施住房保障是一项综合性、长期性、专业性的工作，必须要有一个法定的专门机构来组织实施。

(2)要建立个人收入和房地产档案，进一步健全准入和退出机制。

(3)要规范廉租房供应制度。一是要使廉租房制度成为住房保障体系的主要内容，为廉租房制度建立以财政资金为主渠道的制度性的稳定资金来源，把廉租住房制度建设纳入政府目标责任。要逐步提高廉租房覆盖面，将廉租房的申请条件逐步放宽至中低收入家庭。二是建议采取住房券的形式将租金补贴直接发放给廉租房家庭，给承租的家庭更多的地域选择权。三是廉租房标准一般不应超过本市平均住房水平的60％，要每年进行一次补贴资格和标准核定。

(4)规范经济适用房供应制度，推进经济适用住房制度创新，建议对经济适用房采取由政府主导的封闭运作模式。

(5)规范限价商品房制度。限价商晶房推出时也要注意以下几个问题：一是经济适用房、限价房与一般商品房要形成合理的价格结构。二是适当控制限价商品房的总量。三是做好限价商品房供应对象的界定工作，建立健全监督机制，做到公平、公开、公正。

2.4要逐年提高财政对住房保障的投入，提高保障性住房供应能力

住房保障体系的正常运作，需要足够的资金支持，其中，财政支付能力是保持住房保障制度运行的基础性因素。(1)要建立土地出让收益“反哺”住房保障的机制，经济发达地区要确保按土地出让收益的20％提取住房保障资金，经济落后地区提取比例应不低于10％，并逐年提高提取比例；(2)将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中，根据中低收入居民的需求和财政支持能力，逐年提高住房保障经费预算水平；(3)接受社会捐赠，发行住房福利彩票等，对于社会各界自愿向政府及有关部门捐赠用于城镇住房保障的资金实行税收优惠政策；(4)住房公积金增值收益扣除必要费用后全部用于住房保障。国家要运用各种手段来缩小由于发展水平不同而形成的地区差异，如通过转移支付和税收返还等方式增加对贫困地区的住房建、改造补助。

住房保障体系的运转是长期的，政府要根据需要和资源，做出长期发展规划，确保长期有充足的房源供应。(1)由政府筹资建设，选定合适的地块，以项目招标的方式委托房地产开发企业进行建设，这类性质住房的土地使用权以空转的方式归住房保障机构，在出售时逐步收取地价；(2)由开发商代建，在住宅用地土地使用权出让时，要求开发商代建一定数量的合适小房型，政府以成本加一定的利润率收购；(3)收购烂尾楼进行改造；(4)在二、三级市场上运用市场手段进行房源收购，包括产权收购和租赁权收购；五是政府以土地使用权作价入股方式，获取部分住房的所有权；六是现有公有住房。

与此同时，政府可以运用间接方式，通过出台一些融资政策，实施税收减免。甚至财政补贴的手段，鼓励企业按照不同需求，建造不同层次的住房，并不断提高管理水平，降低建造和管理住宅的费用。

2.5加快住房保障制度法制建设

住房保障体系建设是一项涉及社会面广、政策性强的系统工程，除了需要政策先行先试和逐年计划外，更需要把行之有效的政策经验上升为法律法规，从长规划。确保住房保障体系依法规范、长期可持续发展。

2.6大力发展政策性住房金融

要进一步发展政策性住房金融，创新和健全住房公积金制度，积极开展住房储蓄和政府贴息住房抵押贷款，完善政策性贷款担保机制，降低中、低收入居民申请贷款的门槛，增强其购房能力，促进住房保障制度的顺利构建。