公允价值的意义和在投资性房地产准则中的应用讨论

程　杰

2006年2月15日，我国财政部颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》不仅首次把投资性房地产当作一项单独的资产进行确认，还首次将公允价值引入非金融资产计量中。

一、公允价值的理解及其意义

1.公允价值的基本理解

不同机构对公允价值的概括各不相同。国际会计准则委员会在《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》中明确指出，“公允价值不是企业在强制性交易、非自愿清算或本销售中收到货支付的金额。”美国财务会计准则委员会给出公允价值的定义，“公允价值即当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方间进行资产（或负债）的买卖（或发生和清偿）的价格”。根据我国《企业会计准则——基本准则》，公允价值即在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额，在此定义下，公允价值须能可靠计量成为其实际运用的前提条件。目前，我国公允价值计量主要应用于金融工具、债务重组、投资性房地产、非货币性资产交换、非共同控制下的企业合并等，同时在各项运用公允价值的实际操作中，其使用条件也做了严格的规定和限制。

2.公允价值的现实意义

(1)合理反映企业资产价值

以历史成本为基础进行会计计量，一直是我国企业会计要素计量的主要方式，其有助于确认各项资产、负债项目，并防止企业对资产价值做出随意改动。但此种计量方式要求货币币值稳定，一旦物价变动，特别是在市价明显高于原账面价值的情况下，企业资产账面价值即无法反映出其在市场中的真正价值。与历史成本计量相比，公允价值计量将资产或负债的价值定位于当期的市场价值或未来现金流量的现值，尤其在金融、投资性房地产等行业，这种计量方式能够更为合理地反映出相关资产的价值，且进一步反映出企业真实的财务状况。

(2)增强会计信息相关性

就企业经营而言，多数投资者获取相关财务信息往往依赖于财务报表，若以历史成本计价，企业账面价值势必体现为静态的会计信息，而无法确定地反映企业真实的财务状况。在日益完善的市场经济环境下，公允价值计量对会计信息做以动态反映，对企业所获的现金流量做以更好地披露，进而反映出企业经营能力、偿债能力以及应承担的财务风险。如此一来，公允价值被用于投资性房地产企业会计处理业务中，不仅增强了会计信息的相关性，还为投资者、债权人等利益相关者提供更有益的决策信息。

二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析

1.新准则体系之于投资性房地产的规定

(1)投资性房地产的范围限制

在整个房地产行业中，新准则规范的投资性房地产主要是指可单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，其业务对象重点在于已出租的建筑物、已出租的土地使用权及持有并准备增值后转让的土地使用权等。在原有会计准则体系下，投资性房地产的会计处理内容散见于“存货”、“固定资产”、“无形资产”等相关会计准则中。但随着市场经济的发展和投资观念的改变，由于投资性房地产在数年后的市场价值往往高于其账面价值原值的数倍，并且此项目在投资上大多金额较大、周期较长、流动性和变现能力较差，具备高收益、高风险的双重特点，因此它不能当作一般的固定资产去提取折旧，而必须从一般性固定资产和无形资产中分离出来，以更好地反映企业持有房地产的构成情况及盈利能力，同时提高企业会计信息的相关性。

(2)新会计准则下的投资性房地产

《国际会计准则第40号——投资性房地产》规定，“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”。和国际会计准则的内容不尽相同，我国新会计准则体系则对不同类型的房地产分别予以规范，比如第1号准则规范了作为存货的房地产，第3号准则针对的对象是投资性房地产，第4号准则将企业于为生产商品、提供劳务或为经营管理而持有的自用房地产。

按照我国新准则体系的规定，投资性房地产企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产加以后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能持续可靠取得的情况下，方能以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。在此规定下，投资性房地产企业可从两种模式中选择，一旦计量模式确定则不能随便变更，比如已采取公允价值模式的地产公司不能从公允价值模式转为成本模式，而由成本模式转为公允价值模式的地产公司，则将公允价值和原账面价值的差额调整留存收益。针对采用公允价值计量的投资性房地产企业，其不进行计提折旧或摊销，只以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础对其账面价值做出调整，并将公允价值和原账面价值间的差额计入当期损益。

2.公允价值计量在投资性房地产中的实际应用

在新准则体系下，市场越来越多地关注投资性房地产企业的真实价值，且引导重估净资产值的估值方法日渐成为评估投资性房地产企业的一大标准。

(1)后续计量

按照公允价值计量方式，投资性房地产应将首次执行日的公允价值当作入账价值，公允价值和原资产账面价值间的差额调整期初留存收益。在确认和计量后续支出时，若手续支出使可能流入企业的未来经济利益高出原先估计，则应计入投资性房地产的账面价值，否则须计入当期损益。而在投资性房地产的日常核算过程中，不计提折旧或摊销，资产负债表日也无需进行减值测试，公允价值的变动情况对其折旧、减值或土地使用权摊销价做出直接反应，并且“公允价值变动损益”对企业利益产生影响。因此，投资性房地产企业须以资产负债表日该行业的公允价值为基础，对其账面价值施以调整，并将公允价值和原账面价值间的差额计入当期损益。

(2)后续计量模式变更

企业采取的会计计量模式一经确定，则不能随意变更，以确保会计信息的可比性。如果将成本模式转换为公允价值模式，公允价值和原账面价值间便出现差额，这个差额并不直接计入损益，仅当作会计政策进行变更处理，对期初留存收益（未分配利润）实施调整。对于已采取公允价值模式计量的投资性房地产企业，便不能由公允价值模式转为成本模式。

(3)投资性房地产和其他资产的转换

有确凿证据证明房地产用途发生改变，且满足条件者，企业须将投资性房地产转换成其他资产和把其他资产转换成投资性房地产。若采取成本计量，企业须将房地产转换前的账面价值视为转换后的入账价值。若采取公允价值计量，投资性房地产转换为自用房地产时，企业须以其转换当日的公允价值当作自用房地产的账面价值，并将公允价值和原账面价值间的差额计入当期损益；自用房地产或存货转换成投资性房地产时，企业须据转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，将差额计入当期损益，大于原账面价值的，差额计入所有者权益。

三、结语

新会计准则引入公允价值，并将其运用于投资性房地产的会计处理中，一则满足我国基本国情，二则符合市场经济发展所需，同时对房地产行业的整体发展和进步产生了较大影响。在会计核算方面，企业会计核算工作量的增加和对会计人员素质要求的增强，长远意义上有利于提高会计信息的有用性，促使信息使用者进行更加合理的经济决策；在损益确认方面，公允价值模式的引入，使把握企业各个时期的财务状况和经营成果显得十分重要；在税收体系变化方面，新会计准则对房地产行业的明细规范，以及公允价值计量的应用，将推动我国税收政策的完善和调整；在财务报告编制方面，公允价值的引进使我国会计准则和国际会计准则更为趋同，此举将大大降低我国房地产企业财务报告的编制成本。某种程度上讲，我国新会计准则对公允价值计量的慎重采用，将对资产结构、所有者权益、企业利润、税负等各个方面产生明显影响，最终使企业获取长远发展的重要方法。