2008年初我们就撤离了“上海岛”岛主详解迪拜幻影

文/李伊琳

2008年初我们就撤离了“上海岛”岛主详解迪拜幻影

文/李伊琳

房地产生意曾让迪拜陷入狂欢。这里的人工小岛还只是图纸时，就被卖给了中东油王、贝克汉姆和好莱坞明星们。

成也热钱，败也热钱。

全球金融危机后，迪拜房地产价格原本从2007年的最高值下跌了近五成，近期难得出现复苏苗头。然而，迪拜主权债务危机爆发预示着危机在进一步深化，这股苗头被迅速遏制。

迪拜“上海岛”岛主—上海中州集团董事长胡宾因之前以2800万美元购买迪拜“上海岛”项目，被外界称为“被套”的典型版本。不过事实似乎并非如此。“土地款分3年支付。2008年初见势头不对，我们就撤了。”胡宾笑言。

他向媒体讲述了上海岛项目的运作真相。这正是迪拜市场在危机前后，外资大规模出逃，使金融地产泡沫迅速破裂的一个缩影。

堆砌幻影

一边是沙漠，一边是大海，七星帆船酒店更是成为全球奢靡的制高点。

而迪拜最大房地产开发商Nakheel集团的“世界岛”项目，曾被称作用金钱堆砌的地球奇迹。Nakheel集团用砂石在波斯湾海域堆积了300多个人工岛，均以国家或国际性著名城市命名，连线，便形同一张世界地图。胡宾接盘的“上海岛”是其中一个。

Nakheel集团每年会送出50封印有“拥有整个世界”字样的请帖给他们认为的潜在购买者。比如大企业、明星以及皇室成员，邀请他们到迪拜进行体验之旅。2007年7月，胡宾也被拉进这个洽谈投资的队伍。

新闻提示

11月25日，迪拜酋长国宣布，将重组其最大的国有企业迪拜世界，这个公司的600亿美元欠债至少将延期6个月偿还。此前数十年间，迪拜之路令世界称奇：以石油美元撬动全球资本，在沙漠之中建造令人叹为观止的建筑群，引全球富人消费超级奢华地产。完美链条却被金融危机突然打断，一时泡沫纷飞，连累全球经济打个冷颤。

在蔚蓝海洋和沙漠夕照的致命诱惑下，胡宾迅速被打动了。仅仅3个月，他就与Nakheel集团达成“上海岛”2800万美元的购买协议。境内外媒体对胡宾大肆报道，将其快速的投资方式称作“中国速度”。

其实，胡宾的投资“狂热”只是当时迪拜市场上全球资本投资热潮的一个缩影。

旅游业和房地产业是迪拜经济繁荣的两大支撑点。尤其是房地产业，根据“全球物业指南网站”之前公布的数据，迪拜别墅的价格2003年到2007年平均增长了226%；公寓价格平均增长了100%以上。迪拜房产的投资价值，还在于高额的租金收入。公开的资料显示，迪拜130万人口中，有三分之二来自世界各地。此前，政府对房屋租金价格不设限，每年增幅在25%～40%之间。

尤其在2006年，迪拜政府允许外国人在指定地区购买可永久保有的不动产之后，迪拜更成了热钱的天堂。虽然没有确切的统计数据，不过曾有媒体报道，这一年进入市场的热钱总额达到8000亿美元。

浙商资金是涌进迪拜的主力军团。在继胡宾出手“上海岛”后不到1个月，两位温州籍地产开发商在阿联酋与当地政府草签预购协议，得到约80万平方米的土地用于房产开发。而且，之后在亚洲商务卫视的促成下，当月又有10名华人携资本进入迪拜。

“10位都是温州商人，其中7人做房地产生意，2人做制造业生意，1人做科技产品生意。”亚洲商务卫视董事长王伟胜回忆，单月总投资额达到了70亿人民币。

泡沫源自“楼花”

对于海外投资者而言，迪拜房地产市场的诱惑还在于交易方式上。“相当于中国早期的房地产市场，可以卖‘楼花’。”胡宾介绍，迪拜房地产市场房产买卖不需要取得预售许可证。如此操作起来非常简便，也节省了开发商到个人投资者之间的资金成本。

这是因为在迪拜开发房地产，前期投入的资金占比甚少。知情人士称，胡宾当时购入“上海岛”其实只支付了15%的资金，原本协议规定是3个月后再支付15%，但之后胡并未兑现。胡宾也承认2800万美元当时的确没全额支付，但不愿透露具体付了多少。

另一名买下迪拜“丹娜岛”的投资商张进云，则透露了其间“动人”的运作细节。

张进云说，买下丹娜岛，他的总投资是50亿元人民币，按阿联酋当地政府的运作模式，他只要付2%，即1亿元就可动工；接着，再付3%，即1.5亿元就可以卖楼花；再付5%即总付10%就可以实现销售。也就是说，他只要投3亿～5亿元人民币，就可算完成投资了。

这是开发环节上的“楼花”运作。楼花到了与其对接的个人投资客环节上，一般首付总购房款的15%，3个月或者半年后，再付5%～10%的购房款。

由于当时热钱不断涌进迪拜，这种方式不断地推高房地产市场，如此运作，个人投资者往往不到半年，就可盈利100%。

热钱推手

由于卖“楼花”的畅通无阻，项目开发商拿着设计图纸就可以对外实行房产推销。

胡宾的中州集团在签订了协议后，迅速制定了一个上海岛的奢华蓝图，预计用两年时间建成，建设总投资需12亿元人民币左右。在这个被命名为“海上皇宫”的蓝图上，规划的豪宅有游艇库，直升飞机降落坪等。

“当时都抢着要，怕买不到。”胡宾如此形容当时人们对图纸上的住宅的狂热程度，“现在我这里还有很多预订的支票，但都没去兑现。”

胡宾透露，其实当地政府对这种“楼花”的买卖资金也实行管制。比如，在开发商与项目出让方签订了购买合同后，双方要在迪拜当地的银行开设“共管资金账户”。这主要是为了交易双方便于监管。根据当地的政策，项目转让费和出卖楼花所得的利润，都要归入这个指定的银行账户，项目完成1年后，双方才可以动用账户内的资金。

然而，有开发商认为，“这种监管形同虚设”。在市场一致被看好的时期，开发商和个人投资者均可以签订意向交易协议。而且，这些豪宅的客户来自全球范围。迪拜对外汇进出是“零管制”，根据阿联酋金融政策，任何金额、任何种类之外币以及金、银、珠宝等均可自由携进、携出。在机场、饭店、银行、交易市场均可兑换外币。

当时，中州集团在签订了上海岛的购买协议后，就开始向全球推销。曾经在2007年12月第二十二届上海房地产展示交易会上“邂逅”过海上皇宫项目的张逸倩女士至今还记忆犹深，“上海岛”的别墅宣传资料当时观者很多，“每平方米1万美元，在迪拜世界岛落户”的提法也曾令她心动不已。

“大批量快进快出的资金，一般被称为‘热钱’。如果实行外汇零管制，一旦有风吹草动，热钱就容易令市场大起大落。”浙江外汇管理局相关人士分析认为。迪拜经济基本依靠外资支撑，“在这样的制度下，热钱来去的便捷性同样会令产业快速复苏”。

联系编辑：（010）67148585－8007 邮箱：lvyixinpeijiu@126.com