地王大战 央企凶猛

■文/ 李乐

地王大战 央企凶猛

■文/ 李乐

潘石屹问SOHO中国总裁阎岩：“你信不信，你再举一次牌，后面的肯定再加1000万元？”

阎岩不信，举起10号竞价牌，不到5秒，她身后的3号竞价牌便应声举起。

新闻提示 6月30日，经过近40分钟的激烈竞拍，广渠路15号地以总价40.6亿、楼面地价超过每平方米1.5万元，最终花落中化方兴投资管理有限公司，并毫无悬念地成为北京市的“新地王”。这场黄金地块的争夺战，除了SOHO中国与万科的短暂参与，始终是中信地产、保利地产、远洋地产、方兴地产等央企下属房地产开发企业的战场。

潘石屹扭过身去，向坐在自己身后的一位年轻人伸了伸大拇指，说了一句：“你真厉害”。又过了不到半个小时，这位身着白色衬衫带着眼镜的年轻人，被近50名记者围追堵截，不得脱身。

这是6月30日北京土地储备中心拍卖大厅里的一幕。在这里，对广渠路15号地颇为有意的潘石屹败给了这名年轻人—他来自方兴地产，央企中化集团下属的房地产公司。而北京地王频出的短短一个月内，连同中国电子、远洋地产、保利地产等央企下属的房地产公司，一跃成为了“一掷千金”的主角，2009年的夏天，前后总计将有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场，仅仅是土地市场。

在“4万亿”的年代，一切既不是故事的开始，也不是结束。对于从来不缺钱的央企而言，以土地为代表的资产市场从来没有像今天一样充满了难以抗拒的诱惑。

央企“不算账”

当举牌竞价被推高到39亿元的时候，潘石屹决定放弃，不过他还是跟自己的总裁阎岩打了个赌，“你信不信，你再举一次牌，后面的肯定再加1000万元？”阎岩不信，举起10号竞价牌，不到5秒，在她身后的3号竞价牌便应声举起。

3号竞价牌属于方兴地产，与鏖战到最后的保利地产一样，同样系出央企，举牌者背后的中化集团，位列世界500强。在北京地产界，能够在最后战胜作风一向彪悍的保利地产的房企，几乎凤毛麟角。而这一场黄金地块的争夺，除去潘石屹，几乎始终是中信地产、保利地产、远洋地产、方兴地产等央企下属房地产开发企业的“作秀场”。

潘石屹称，与频繁计算价格的SOHO中国、万科等参与竞拍的房地产公司不同，方兴地产始终没有在现场计算价格。他说，“我没看见他算账，他们（方兴）就是不管多少钱都要拿到。”而在此之前，同为央企下属房地产开发企业的远洋地产，也曾以“整数”的方式举牌竞价，动辄将竞价区间直接提高一个亿。

远洋地产与方兴地产最大的相同之处在于，尽管预期地价将达到40亿元以上的新高，但两家企业都没有派出“一把手”或者“重要决策者”出现在竞拍现场，相比之下，万科董事丁长风、SOHO中国董事长、总裁均悉数到场，而万科仅仅举牌一次便告收场，央企的资金实力，本次拍卖显现无遗。

“通常情况下，这种拍卖如果不是一把手到场，就是要对在现场举牌的代表进行财务额度的授权。”一家购买标书参加现场竞买的开发商的财务总监表示，“如果举牌的代表不算账也不请示，又在较高的价格上频繁举牌，唯一的解释就是授权的额度极大，比如方兴地产，凭我的判断，授权额度至少在50亿元。”

而她的老板给予她的额度只有35亿元左右，因此，在价格超过35亿元并且电话请示之后，便告退出。

资金从哪来

这已经不是央企第一次成为“飙价”的主角了。自此向前推一个月，中国电子、远洋地产都早已在2009年的北京土地市场上声名在外，保利地产更是以土地市场上的彪悍推进，使自己的股价节节攀高。

这一切的背后，实际只有一个问题—钱从哪里来？

据了解，在广渠路15号地拍卖现场，多家企业均拥有巨额的银行授信，其中SOHO中国200亿元、中信地产280亿元、方兴地产200亿元、远洋地产200亿元。不过潘石屹告诉媒体，按照央行规定，银行授信不能用于购置土地，因此，原则上土地竞买者使用的都是“自有资金”。

不过，一位参与现场竞价的国有房企的财务总监称，这个“自有资金”的“来源”实际上有很多渠道可以运作。其中最为主要的一条途径，便是母公司或是集团得到的银行授信。由于母公司或者集团的主业并非房地产，因此，可以通过一些技术手段，以在账面上显示为向子公司注资的方式，向子公司提供现金。

在此之前，国务院发展研究中心的一份报告显示，约有20%的新增信贷以及投资未能进入实体经济，而主要流向了资产市场进行投资。

“我也和一些同业的人士沟通过，因为经济形势还没有彻底好转，很多工厂因为没有需求而停工，或者是本身就已经过剩，但银行又有信贷任务，贷给央企是最保险的，而央企拿了这些信贷资金没有更好的投向，不少人认为，房地产是个短期看来相对较好的投向。”前述国资房企的财务总监这样解释。

至于其间具体的技术操作，他说，通过使用票据、集团与子公司进行“业务交易”等方式都可以实现，只是“技术难度大小”的问题，这似乎足以阐释一夜之间土地市场中的资金如此泛滥的原因所在。

有关资金来源问题，面对媒体的提问，方兴地产有关负责人并未明确回答，他只是表示，对于北京的房地产市场拥有足够的信心，并且会力争把这个项目做成一个精品。不过，这显然不是答案中最为主要的部分。

在以40.6亿元天价拿下广渠路15号地之前，方兴地产已经将位于上海的上海港7栋写字楼整体出售套现，总计套现额度超过50亿元，目前已经基本到账，可以推测，这接近50亿元的现金便是本次购买15号地块的主要资金来源。

继续演主角

或许很快，40.6亿元的地王纪录就会成为历史，即将入市的亚运村地块规划建筑面积高达42万平方米，而位于国贸桥东北侧的NE-1a地块也正静待入市，后者很可能再次刷新地价纪录，而这其中也肯定少不了央企下属房企的表演。

“国贸东北角的那块地，地价至少80亿元。”该地块一级开发商远洋地产的一位高管这样告诉媒体，他甚至十分谨慎地表示，“能不能自己拿下来做，还很难说，因为盯着的人太多。”

在这场即将在8月底展开的“夺地大战”中，远洋地产已经预订了一个“席位”，保利地产等央企的下属房企也有意参与。

近日，远洋地产又顺利发行了高达26亿元的企业债，远洋地产方面对此的解释是为了调整公司目前的债务结构，并推动未来业务发展。再加上15号地的“夺地之争”远洋地产最终未果，留存的大量现金必然要在国贸东北角地块上作为一番。

目前，远洋地产正在调整各项目之前的资金结构，为该项目做足资金储备工作，并已在进行相关人才方面的积累。

“今年以来，信贷十分宽松，而银行放贷往往向大型企业倾斜，因此不少央企手中聚集了大量的财务资源。在制造业盈利能力尚未走出低谷的背景下，这些资金流入房地产开发领域的可能性很大。”中粮内部一位研究人员坦言。

天鸿地产一位高管指出，“在北京，拥有百亿元以上资金的开发企业十分普遍。现在，即使一线开发商也不能保证能拿到看中的土地。很多地块，都是被那些并不知名的企业拿下，而这些企业的背景都很深。”近期频繁活跃于北京土地市场的中国电子便是一例。

按照惯例，土地竞拍一般由母公司设立项目公司或以子公司的名义去执行。竞得奥运村乡地块的成都中泽置业，便是中国电子产业开发公司下属子公司，而后者则是中国电子信息产业集团全资公司。资料显示，中国电子信息产业集团是国有独资特大型企业，拥有61家二级公司，13家控股上市公司。

想要在土地市场上打败央企，显而易见是很艰难的。

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