基于分时度假理念的酒店住宿产品研究

邓惠君　韦　杰

◆ 中图分类号：F592.7 文献标识码：A

内容摘要：分时度假引入我国酒店业已有许多年了，但在其发展历史以及概念内涵等方面一直存在诸多误解。本文介绍了国际分时度假的产生和发展过程，澄清了与分时度假相关的一些基本概念，同时总结了国际分时度假发展中有益的经验，以期促进我国酒店分时度假发展的进程。

关键词：分时度假 酒店 住宿产品

分时度假理念

（一）分时度假的内涵

分时度假（Timeshare，又称Vocation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房地产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。

国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20 -40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。分时度假产品是一种房地产产品和饭店产品的结合，不但充分发挥了房地产产品可以增值和获得回报的潜力以及酒店完善的设施及专业的服务等优势，而且规避了房产产品一次性购买所有权的高成本和传统酒店住宿产品过于零碎等弊端。

（二）分时度假的产生及发展

分时度假理念最早出现在20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。开始时，人们为了节约成本，就由几家亲朋好友共同出资购买度假别墅，然后在不同的时间分开使用，这便是分时度假的雏形。后来为应对欧洲度假市场的需求，分时度假理念开始应用于酒店业和地产业，分时度假产品作为一种创新性的住宿产品应运而生，并很快由欧洲进入北美洲，在全球迅速发展起来。

到了20世纪70年代，分时度假经营者发现一个问题，就是产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买某家旅游企业的分时度假产品后，只能年复一年地在同一地点度假。为了解决这一问题，美国饭店业在经营分时度假产品时创造性地引入了交换的概念，消费者在同等产权条件下，可在不同时间、不同地点进行度假选择。分时度假交换制度带来了一种全新的度假住宿产品经营模式，刺激了消费者对分时度假产品的需求和满意度。所以，到了二十世纪七八十年代，分时度假产品在全球市场迅速发展，随之涌现了大量分时度假交换公司。国际上最早的分时度假交换系统出现于1974年。同年，国际分时度假交换公司RCI（Resort Condominiums International）公司成立，其总部设在美国印第安纳州，是世界首家分时度假交换公司，它与1976年组建的II（Interval International）公司皆为目前世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。分时度假交换公司使度假时段使用权可以在全球范围内实现交易和置换成为可能，是酒店推行分时度假产品的主要渠道和中介机构。

据统计，目前全世界范围内的分时度假酒店一共有接近6000家，这些分时度假酒店分布在100多个国家。而且全球范围内分时度假酒店的分布也呈现相对集中的特点。分时度假酒店的分布主要集中于各大洲的经济发达地区，这与分时度假的发展条件密切相关：良好的投资环境。分时度假的开展依托于完善的接待条件，只有经济发达地区才能比较容易地吸引投资，兴建酒店等高档硬件设施；优越的自然环境。只有自然资源优越的地区才能吸引旅游者前来消费；先进的技术环境。分时度假交换的实现，在技术上需要有大型的计算机网络系统支持，这种高要求的电子商务技术只有在经济发达地区才能得以实现。

酒店分时度假产品及其特点

（一）分时度假酒店

分时度假酒店（Timeshare hotel）也称为“时权酒店”，由瑞士企业家亚历山大•耐首先提出，是分时度假理念最初的表现形式。分时度假酒店向消费者出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，消费者可以在每年固定的时期阶段享受该酒店的住宿权和酒店提供的各项服务，也可以将该权利通过转让、馈赠、继承等方式转移给其他人。对于酒店而言，不但要向消费者提供住宿时权，还要加入分时度假交换网络，使购买单体酒店时权的消费者能够有机会在更广泛的地域范围内交换得到其他旅游酒店的住宿时权。也就是说，当消费者购买了一家酒店的住宿时权，而又不愿意在同一个地方再次度假时，就可以用已购买的时权去交换酒店所在分时度假交换网络中其他旅游区任何酒店相应时间内的住宿权。时权酒店出现在20世纪70年代，分时度假交换系统的应用使其备受青睐，它满足了人们定期休假的需求，但一定程度上也限制了购买者度假的时间和地点。随着互联网和通讯技术的成熟以及大批跨国饭店连锁集团的成立，时权酒店的产品和服务也越来越丰富，并逐渐衍生出多种新的分时度假服务模式，如期权制和点数制等。

期权制是指购买者可以将其对某地某个酒店在未来一定时间内的使用权上市出售或者转换成其他地区的其他旅游产品。点数制是用点数来衡量酒店住宿产品和娱乐设施的价值，并以点数标价。顾客一次性购买一定的“点数”，就可在分时度假交换系统内随意换购不同档次、不同类型的度假产品，并且可以选择消费地点、房间的大小、住宿时间长短以及每年来度假的次数等，是消费者在度假需求上具有更大限度的自由选择性。

（二）产权酒店

产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，每年居住一定期限，其它不居住时间的住宿权委托酒店管理方面经营、自己获取客房利润分红的经营模式。产权酒店的每间客房拥有独立的房产证，可转让、抵押、赠送、继承等。一般情况下，购买者是通过银行按揭的方式取得酒店房屋产权，私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定自己的住宿天数，其他时间交由酒店管理公司作为酒店客房对外出租经营，然后用每年获取的租金和经营收益缴纳银行贷款，最后获得酒店物业的所有权。通常少数家庭购买产权酒店的目的是度假，大多数是公司企业购买，为了员工休假、企业会议以及接待宾客使用，或是用于作为房产投资，获得收益。

（三）比较分析

目前，在我国普遍存在一种概念上的误解，将时权酒店和产权酒店混为一谈，有的还笼统地用其中一个概念代替分时度假酒店。其实，时权酒店和产权酒店是酒店分时度假产品的两种类型，两者之间存在相同点和不同点。

相同之处是两者都是分时度假理念应用于酒店业的产物，改变了酒店传统的以天为单位的单一住宿模式，并将酒店的住宿功能多样化。两者的不同之处为：出售的基本内容不同。对消费者来说，时权酒店的出售对象是房间的住宿权，即物业使用权，用时间单位计量，而产权酒店的出售对象是酒店产权，即物业所有权，开发商是将酒店物业分割成为独立的产权单位出售的；购买目的不同。时权酒店的消费者以单个家庭为主，主要目的是居住和交换，而产权酒店的购买者以企业为主，是一种公司的投资方式，投资房产以获取分红，而时权酒店则不能当作是房地产投资。

我国分时度假产品的发展现状

总的来说，分时度假对于我国旅游饭店业来说还是一个比较新鲜的概念。20世纪90年代，分时度假产品引入我国，海南、深圳等地的部分饭店开始操作单体分时度假产品。到2002年，我国有十多家度假村或饭店加入国际分时度假交换网络体系，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其经营模式与国际接轨，采用销售20—40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4万至6万之间。目前，国内的分时度假交换也处于最初期的阶段，进入运作阶段的度假网络经营公司数量不多，海南华夏之旅分时度假交换公司是国内唯一形成规模的分时度假交换平台。与欧美等发达国家相比，我国的分时度假旅游还不成熟，尚处于初级阶段，交换机制也不够完善，需不断探索。

对我国酒店发展的启示

（一）锁定目标市场，提升营销效率

在国际度假行业内公认的分时度假目标消费人群是“中产阶层”，或者说“中等收入家庭”。这个阶层的家庭已经基本解决了家庭生活的一般需要，追求更高层次，更自由舒适的生活。作为社会中坚的中产阶层通常从事脑力劳动，生活和工作的压力都比较大。这一阶层需要定期的休闲和度假以保持身体健康，舒缓由于快节奏的工作造成的心理压力。在旅游度假方面，这些家庭追求更加轻松、自在、舒适的度假。分时度假提供的高档酒店住宿正好符合中产阶层的度假要求和消费水平，使其可以完全按照自己的想法来安排度假生活，这使得分时度假产品在世界范围内被中产阶层所青睐。

根据2005年国家统计局的报告，我国年收入达到6万至50万的家庭为中等收入家庭。全球范围内的分时度假购买者中，绝大多数的购买者为中年人，根据统计这些消费者中80%以上为已婚夫妇，30%的分时度假家庭有未成年的孩子。美国购买者的平均年龄为52岁，欧洲的购买者平均年龄为47岁。在亚洲等新兴的分时度假市场购买者的平均年龄更低些。这些购买者中，30%以上的权益人读过专科学院，23%以上的权益人拥有学士学位。这些数据，都有助于我国酒店寻找合适的目标市场，提高分时度假营销的针对性和效率性。

（二）强化网络技术，扩大交换网络

对于消费者而言，分时度假最大的吸引力在于每年可以选择不同酒店度假，所以交换也成为分时度假酒店营销的最大亮点。交换的实现需要依托完善的分时度假交换网络和电子商务系统。目前，我国的网络技术尚不足以满足这种需求，国内分时度假交换网络普遍存在起点低规模小的不足，还没有形成一定规模。因此，消费者在短期内无法自由选择心仪的度假地，这一点严重制约了我国分时度假的发展。

分时度假及交换系统需要大型的计算机网络支持，我国酒店发展度假网络产品，一套有形的计算机网络支持系统必不可少。技术支持也是为消费者提供优质服务的重要保障。加强我国酒店分时度假产品的技术支持，提高酒店运用电子网络的能力，借助电子商务所固有的低运行成本、高效率的特点，逐步扩大国内分时度假交换网络，才能提升消费者选择度假产品的自由度，推动了分时度假的国际化发展。

（三）拓展度假业务，增加住宿附加值

在国外，许多分时度假酒店都形成了自己的经营特色。例如在希尔顿分时度假俱乐部，顾客除了能按合同规定获得基本的住宿权利外，还可享受多项额外服务，如可将分时度假系统中购买的产品换算为在希尔顿饭店的老顾客奖励分值，这些分值与顾客在希尔顿饭店系统已经获得的奖励分相结合，便可在希尔顿的赌场饭店或城市饭店消费时享有特殊优惠。此外，会员还可以通过800免费电话预定折扣机票、租车服务和其他的旅游产品。我国酒店在提供分时度假产品时，除了优良的住宿产品，还应将其功能多样化，通过增加住宿产品的功能附加值吸引更多消费者。

参考文献：

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2.刘菲.旅游饭店新业态—分时度假交换系统[J].北京商学院学报，2000(7)

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