房价高的根本原因是发展不均

刘 戈

和很多人一样，一直以来我都认为中国城市房价居高不下的主要原因之一是对耕地的严格保护制度，直到今年夏天我去了一趟俄罗斯远东城市符拉迪沃斯托克（海参崴）。

符拉迪沃斯托克是一个有80多万人口的城市，在国内只相当于一个普通的地级市。符拉迪沃斯托克是滨海边疆区的首府，也是俄罗斯远东地区最大的城市。从绥芬河出境到符拉迪沃斯托克几个小时的车程里，公路两旁几乎都是一望无际水草丰美的大草原，也就是说，在俄罗斯根本不存在若干亿亩耕地红线的问题。所以当有着经济学本科学历的导游告诉我，符拉迪沃斯托克的房价要3000-4000美元一平方米的时候，我吃了一惊。当地人工薪阶层的月收入也就是2000-3000人民币。

土地很多，但房子很贵，是什么催高了房价呢？和导游探讨后，我们得出结论：是人们愿意到这里定居的愿望和这种愿望支撑的预期，因为大家都认为别人和自己一样希望到这里定居因此也都认定这里的房价还会上涨，所以大家把所有能够动用的积蓄都来做一件事——买房。

符拉迪沃斯托克不但风景美丽、交通便利、市政设施齐全、生活方式时尚，而且就业机会也更多。相对而言，该地区的其他中小城市和农村无论是基础设施还是生活方便程度都要差得多，人口向这里集中是一个必然趋势。

现在的俄罗斯有几点和中国非常相似：高速增长的经济（现在受金融危机影响要差一些）、巨大的城乡差别和地区差别（比中国要好一些）和强势的地方政府。这几个因素导致的共同结果是：大家进入经济发达、条件优越的大城市的愿望非常强烈，人口流动完全是单向的。而外来人口和本地年轻人买房子买的并不只是一幢建筑的一部分，而是这个城市整个市政建设、风景气候、文化内涵、时尚生活、工作机会一部分，而房价升高的部分，是后来者向原来拥有住房的人支付的补偿，地方政府当然要强烈的代替他们收取这份补偿，盖房子的各种税费自然就加了上来。

我们可以设想，即使中国的大城市免除所有的土地拍卖费用和其他税费，房价能降下来吗？不能。结果只能是房地产商获得更高的利润，因为有太多的人要拼他们的所能进入大城市。目前大城市房地产的价格和成本基本无关，而和供求及预期密切相关。

北京的官方统计给出的北京最新的人均GDP已达到9000美元，有人据此测算，在北京买一套像样的房子要27年。所以推论，北京的房价贵得太离谱了。其实这种算法毫无意义，真要想算清楚你必须了解另外一组数据：全中国有多少人愿意在北京拥有一套住房，他们的支付能力是多少。当然这是一个统计局无法给出的数据。

所以你也就明白了，为什么印度孟买的房子比北京还贵好几倍，这完全不决定于印度的人均GDP，而决定于印度的富人有多少。而在美国这样的发达国家，人口的流动是多向的，地区差距要小得多，所以除了纽约这样的世界都市，大部分城市的房价并不高。

这样看来，大城市房价高，从根本上说不是土地供应量的问题，不是房地产商黑心的问题，也不是地方政府太多依赖土地财政的问题，而是中国的发展不均衡问题。解决大城市和发达地区城市房价高的问题是一个社会资源的平均问题。只有当中西部地区和沿海发达地区、大城市和小城市的居民享受到差不多的医疗、教育、城市基础设施，这样小城市便捷、安静、低生活成本的优势才能得以体现，人们倾其所有进入大城市和发达地区的愿望才能降低，房价也才能真正降下来。莫斯科的房价最近跌了60%，但那是全民收入普遍下跌的结果。这样的房地产价格下跌我们宁可不要。

在中国的所有中高收入者都在攒钱买房的前提下，中国消费市场如何启动，产能过剩的问题无药可解。而让房价趋于合理的唯一可能性在于收入差距、地区差距、城乡差距的缩短。发达国家走过的路程完全可以证明这一点，不同的是，我们不想等那么多年，而且也不应该等那么多年。▲（作者是北京媒体评论人。）