基于利益相关者视角的房地产业发展研究

王公为　贺　立　慕晓峰

摘要：文章以利益相关者理论为背景和依据，结合中国目前房地产业的发展实践，对产业中的利益相关者及其利益诉求进行了认定和分析。基于利益相关者的视角，只有通过权利的让渡，才能够使房地产业的整体利益最大化，使房地产业能够和谐发展。

关键词：利益相关者房地产房地产业

中国的房地产业在2006—2007年前三季度的产业繁荣阶段。形成了巨大的泡沫，房地产市场过热，居民购买力严重受挫。金融危机爆发后，房地产市场转冷。大多数房地产企业面临着资金链断裂的风险。面对此种情况。不能仅仅从企业的一维视角来认知产业发展问题，而应从企业利益相关者的多维视角来解决产业如何均衡发展的问题。

一、利益相关者理论

利益相关者这一概念最早出现于1780年，表示在某一项活动或企业中“下注”的人。利益相关者理论(stakeholder the- ory)是20世纪60年代左右在西方国家逐步发展起来的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相关者概念。1965年。美国学者Ansoff最早将该词引入管理学界和经济学界，认为“要制定出一个理想的企业目标，必须综合平衡考虑企业的诸多利益相关者之间相互冲突的索取权，他们可能包括管理人员、工人、股东、供应商以及分销商”。

针对于股东至上的公司治理实践的质疑，Freeman于1984年提出!“企业利益相关者是指那些能影响企业目标的实现或被企业目标的实现所影响的个人或群体”。这个定义把股东、债权人、雇员、供应商、消费者、政府部门、相关的社会组织和社会团体、周边的社会成员等全部归入此范畴。另一个较为经典的定义是由Clarkson(1994)提出的，他认为：企业目标是为所有利益相关者创造财富和价值，企业是由利益相关者组成的系统。他们因企业活动而承受风险，进一步加强了利益相关者与企业的关联。

二、房地产业中的利益相关者及其存在的问题

企业存在着多方面的利益相关者，很多学者从不同角度对利益相关者进行了分类。查克汉姆(Charkham)按照与企业是否存在交易性合同关系，将利益相关者分为：(1)契约型利益相关者，包括股东、雇员、顾客、分销商、供应商与债权人等：(2)公众型利益相关者，包括全体消费者、监管者、政府部门、压力集团、媒体与社区。

房地产业中的利益相关者是指对房地产企业及房地产业产生影响的相关群体。其中，开发商是群体中的核心，还包括地方政府、商业银行、相关行业、购房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的机制，导致各群体之间利益扭结、冲突，使房地产业维持长基稳定的发展。

(一)开发商

开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者。他们投资房地产的目的是为了能够获得利润。在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后。房地产业在2009年迎来了“高危化”的库存累积。全国性的房地产协会曾预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到3-4亿平方米，将是往年的2-3倍。由于房地产销售的不畅，导致很多房地产企业资金紧缺，甚至存在着资金链断裂的风险。

(二)当地政府

当地政府在房地产行业中扮演着重要的角色。我国《宪法》和《土地管理法》明确规定，城市土地归国家所有，市、县人民政府作为国有土地所有者的代表，将本行政区内指定地块的使用权按一定条件让与土地使用者占有、使用、经营、管理。也就是说，地方政府实际上已成为土地的所有者，完全垄断土地的供需，可以对土地进行统一收购，统一供应。这就使得政府成为房地产市场的主体之一。

为了增加财政收入和拉动GDP增长，地方政府一方面低价征地，高价出售，从中获取大量土地出让金；另一方面，用高地价推动高房价，带来建筑业税和房地产业税快速增加。据国土资源部财务司提供的数据，2007年1－11月底，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9％。土地财政政策导致土地出让价格上涨，开发商把相应成本转嫁给购房者，推动房价上涨，严重透支购房者的未来消费力，普通老百姓不堪重负。

(三)商业银行

我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。因此，一旦市场出现波动。房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难。房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

(四)相关行业

相关行业是指处于房地产产业链条中上游或下游的行业以及产业链外和房地产产品息息相关的行业，例如钢铁行业、水泥行业、装饰行业、家居行业、绿化行业等。房地产业的发展状况直接关系到上下游产业的兴衰。据统计，每100元的房地产投资，能带来其他经济部门约286元的产出。当房地产行业库存增加、现金流不畅的时候，势必影响到能源、钢铁、装饰、物流等行业的产能和效益。

(五)购房者

购房者是房地产产品的直接购买者，其购房用途是自住或者投资。由于城市化进程加快。大量人口涌入大中城市，对房地产产品的需求愈加强烈，导致房价上升。受多方因素的影响，房价一度居高不下。使消费者的购买欲望难以转化为有效需求。另一方面，受金融危机的影响，一些房地产产品价格下降，某些大中城市房价甚至贬值三成，贷款金额甚至超过了当期产品的总价，一些地区出现了“断供”的现象。

(六)中央政府

房地产业是中国的基础产业和支柱产业，在国民经济中所占比重较大。同时，房地产业具有很高的产业关联度，在中国的GDP的增长率中，直接和间接由房地产拉动的增长超过2个百分点。

由于居住人权的理念和住宅对城市功能的特殊意义，通常被认为是私人物品的住宅产品具有某些公共物品或准公共物品的特征。所以，政府提供低价住宅和廉租房有利于不同社会阶层的和谐共存和社会安定。正因为经济、政治等多方面原因，需要中央政府对房地产行业给予适当的支持和调控。

三、基于利益相关者视角看房地产业的发展

(一)房地产企业追求合理的利润

房地产企业和民生息息相关。其行为直接决定着公众居住人权的实现。作为房地产企业，不仅要依法经营，保证住房产品的质量，还要承担一定的社会责任，多参与廉租房、经济适用住房和限价房等保障性住房建设，努力改善中低收入家庭的住房条件。

此外，在金融危机的背景下。房地产企业应适当调整利润预期，追求合理的利润指标。这样做既有利于缓解自身资金链的困境，也有利于带动相关行业及整体经济的发展。

(二)地方政府转变观念。扭转地方与中央的非合作博弈

地方政府在追求效率、经营城市等观念的指导下，以较高的价格出让土地，在获得了大量的财政收入的同时，也抬

高了楼价。短期来看，政府获得了巨额的土地财政以及相关税费，拉动了当地GDP的增长。但长期来看，却制造了大量的房地产泡沫，房地产市场有价无市。

对此，要改革地方政府已有的绩效评估体系，建立科学的绩效评估体系。建立对地方政府房地产调控的问责制，把调整住房供应结构、抑制住房价格过快上涨等内容纳入经济社会发展目标的责任制。增大地方政府牟利和不执行中央宏观调控的成本。

(三)商业银行应完善风险防范体系

目前，我国房地产企业的融资模式以间接融资为主，资金主要来源于银行贷款，而上市融资、债券融资等直接融资方式较少。资料显示，房地产企业投入资金中30％以上是银行贷款，建筑企业往往也垫付一部分资金，这部分很大程度上也来自于银行。同时，还有一半以上的居民通过个人住房贷款购买房产。因此，一旦发生房地产危机，必然引发银行业的危机。

商业银行应严格贷款审查制度，加快个人信用体系建设，完善风险防范体系。我国商业银行应借鉴发达国家长期形成的规范化程序，包括：贷前审查制度、个人信用制度体系、违约处理机制和风险管理制度。将银行信贷风险规避的重点放在事前预防上，建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析和报告制度。不定期地对房地产市场进行调查，对具体项目各个环节进行监控。同时，完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。

(四)中央政府建立房地产调控的长效机制

中央政府对房地产的调控目标具有双重性：一是保持房地产投资的合理增长和房地产价格的合理发展，二是保障居民基本住房需求。这两种目标具有矛盾性，容易顾此失彼。由于房地产产业与国民经济和地方政府的高度关联，在效率目标和经济增长战略的导向下，政府易于推动、支持房地产业的发展，而忽略了居民的权益和社会公平。

政府应完善住房供应体系。按照总量平衡、结构优化的原则积极发展商品房市场，活跃二手房市场，规范租赁房市场，形成适应多层次、不同需求的住房供应和保障体系。对于社会保障用房建设的中长期规划、土地审批、工程质量和销售等各个环节，要在制度、法律方面形成健全的长效机制和政策，并将低收入居民全部纳入住房保障体系统一解决。

房地产业是关系到国计民生的支柱性产业，对拉动国民经济增长具有战略意义。房地产业的发展需要协调解决开发商、地方政府、相关行业等利益攸关方的矛盾和利益扭结问题。这一点在金融危机的大背景下，显得尤为重要。只有科学界定、区分相关群体的利益和责任，才能够使中国的房地产业持续、健康的发展。

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