楼市疯涨背后

杨正莲

本该用于挽救实体经济的资金进入楼市造就“虚假繁荣”，已经引起业界对下一步经济复苏的隐忧

北京市民赵彩英54岁，看房两个月了，还没有实现换房愿望。“太贵了。”她摸着因为牙周炎而隐隐作痛的腮帮子，忍不住感叹疯涨的房价。

受累于经济不景气，4月份时，赵彩英关张了位于朝阳区已经营有十来年的乳品专卖店。那时起，她就试图跟房价赛跑，但是明显感觉到力不从心：冷清了一年多的售楼处如今挤满了人，曾经缺钱的开发商们也正四处买地，噌噌上涨的房价更让人胆战心惊。

这一切，恍若隔世。就连一贯自信的开发商也觉得不太真实——数月前他们还在为手头紧张而惧怕年关，转眼却有了花不完的钞票——接下来会怎样？

涨声四起

6月30日下午，北京市国土资源局二层交易大厅。SOHO中国总裁阎岩在等候区不断地练习举牌动作，寄望于稍后能够快速出手竞得广渠路15号地块。这个几经起落的“昔日地王”当天还吸引了万科、保利地产、远洋地产、金融家、华润置地、华远集团、中信地产、中海地产等知名房企。

16时40分，广渠路15号地开始现场竞价，起拍价定为26.12亿元，最小竞拍增幅为600万元。SOHO中国和保利、中信、远洋等纷纷举牌，不过，一家名气不大的中化方兴投资管理有限公司对他们的报价几乎不假思索地加价。SOHO中国最终无奈地止步于39.4亿元的报价，此前他们的心理价位是33亿元。

17时19分，经过97轮的激烈角逐，中化方兴力压10位知名开发商，最终以40.6亿元竞得广渠路15号地的居住建筑使用权，溢价率高达146.51%，这一有着央企背景的公司，成为了北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”。

“这个价格太不理性了。”在拍卖结束后，SOHO中国董事长潘石屹对媒体表示。此前，地产商之间的“夺地大战”已经陆续上演，通州九棵树地块、朝阳奥运村乡地块、广渠路15号等热门地块，均不断刷新“地王”纪录。

据亚豪机构统计，北京6月成交的17宗住宅类用地楼面均价为4643元/平方米，环比涨21.4%。除北京外，上海、深圳、广州、成都、重庆等地高价成交的地块频频出现。

天价地块料将推高房价，而开发商们疯狂拿地,则部分源于此前不断上涨的房价。数据显示，从4月份以来，京城在售项目提价销售的比例逐步攀升，6月开盘的老项目后期中，三分之二的项目相比前一期提高了售价，提价幅度在500元/平方米〜3900元/平方米区间，平均增幅为12%。7月的新开盘价格更是达到12648元/平方米，力压去年7月的历史最高点，创出新高。

从全国来看，房价也呈上涨态势。国家发改委、国家统计局6月初公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%，这是今年以来，全国70个大中城市房价环比连续三个月上涨。

开发商此时也不再讳言涨价，甚至把涨价当作一种营销手段。“从3月份开始，我们的销量和价格都是逐月递增的，以后肯定还会涨。”位于北京方庄的亚胜•铂第公馆项目销售经理李辉告诉《中国新闻周刊》。

与此同时，房地产股的表现也不同凡响。7月1日，在101只房地产股中，有97只房地产股全线飘红，很多房地产股票从本轮低点已经上涨了数倍之多。近期，国内主流券商陆续出炉的中期策略报告，多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一。

楼市是否就此回暖？《中国新闻周刊》采访的多位业界人士表示，现在很多开发商的提价行为，大多只是把在艰难时刻降下去的房价“补回来”，和周边房价靠拢。中金公司房地产行业研究员白宏炜则认为，很多报道和分析都是用个别项目代替了整体，“不太可能进入2007年那样的疯狂”。

然而，这种建立在宏观经济尚未回暖基础之上的房价上涨，很容易打压刚性需求的积极性，交易量下滑不可避免。据北京市房地产交易管理网最新发布的统计数据，北京5月期房、二手房成交量双双下降。广深6月一手住房交易量的同步回落，已然成为定局。根据中国指数研究院数据，最近两个月，广州楼市的周成交量已经从最高峰时的4000套腰斩到2000套。

中国人民银行近日发布第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示，伴随着居民收入减少范围的逐渐扩大和对未来收入的不确定性感受，超过六成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置。其中，准备在未来三个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季减少了0.9个百分点。

“如果我们大家都不买房，看他们能把价格涨到哪里去！”6月的一个下午，随看房团辗转了5个楼盘还是一无所获的赵彩英赌气似地告诉《中国新闻周刊》。

投资房地产？

赵彩英一厢情愿的想法，并不能阻挡人们将各路现金砸进楼市。

从2008年10月起，央行先后出台降低首付比例、降低二套房贷款利率等优惠政策，使得购房者面临前所未有的购房良机。而实体经济尚未复苏，伴随着通胀预期的增加，民营企业主“拿钱砸房”也再次成为现实选择。

北京浙江商会副主席陈俊就认为，在金融危机和经济不景气的情况下，投资房产是一种不错的保值方式。据统计，温州至少有6000亿元的民间游资在寻找出路。仅今年5月份，温州人便在上海购买了732套房源，共计支付房款约13.42亿元。一时之间，“炒房团”又成了人们集中关注的焦点。

在北京房地产市场上，几乎聚集了全国各地的投资者，而人数最多的主要来自山西、内蒙古等周边地区，以及东三省和南方的温州等民间资本集中的地方。

中国指数研究院副总经理张化学告诉《中国新闻周刊》：“业内人士说，确实有一些保值增值的需求进来买房，比如星河湾、远洋万和城等高档项目卖得都很好。”

北京优山美地项目，格拉斯小镇项目策划部经理卢卓君也向《中国新闻周刊》证实， 3月份以来，这两个高端项目的来电来访量呈几何级数上升，每周末都有几十组看房客户，“这基本上超过了房地产市场最火爆的2007年的情况。”她甚至认为，现在高端豪宅每个月的成交量都超过了房地产市场最火爆的年份。

投资性购房入市使得大型开发商的资金回笼速度加快。

国家统计局数据显示，今年前5个月全国商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。近日，由易居中国旗下的克而瑞(中国)与中国房地产测评中心共同发布的“2009年上半年房地产企业销售排行榜”显示，今年上半年，已有6家房企成功冲刺百亿销售额。此前，在楼市最火爆的2007年，成功晋级百亿俱乐部的房地产企业也只有10家。

同时，宽松的银行信贷也使得大量现金流入房地产。截至5月底，中国新增贷款是上年同期水平的2.75倍。有经济学家表示，这些新增贷款中的一部分，很可能已经通过一些途径进入了房地产和股票市场。此外通过资本市场增发、债券融资等也是房企获得可观资金的重要渠道。

宁波民企开元集团，主要经营酒店和房地产，名列全国酒店企业第八位。今年以来，董事长陈妙林突然发现有多家银行主动上门提供贷款，受宠若惊之下，这家实力雄厚的民营企业接受了贷款。但在暂时没有项目的情况下，这些贷款成了躺在银行账户的5.4亿元存款，而开元还要为此付出大量的利息成本，“现在6月份过了，我们正想办法把该还的贷款还掉，另外就是拿出去买地。”陈妙林说。

中国土地勘测规划院一份研究报告表明，开发商在回笼资金后，大都趁土地价格相对便宜时开始增加土地储备，而由于对后市预期不明朗，开发商增加项目投资比较谨慎。

据北京市统计局数据，今年1～4月，新开工面积比上年同期下降超过五成。5月份，北京获得了施工许可证的经营性住宅项目建筑规模，比去年同期减少了近二成。

不确定的未来

楼市的“虚假繁荣”，已经引起了对下一步经济复苏的隐忧。万科老总王石就认为，目前的房价是维持不住的，房价的连续上涨是不可能的。

6月25日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在上海市政府例行新闻发布会上表示，政府希望房地产市场能够保持健康、稳定，不希望房价涨得过快，为此政府将“有所作为”。

国家信息中心专家委员会委员高辉清也公开表示，房地产价格以这么大幅度上涨，可能存在投机行为，未来楼市可能出现新的调整，“无论是学者、还是决策部门，都认为现在的房价依然偏高。”

有迹象显示，中央政府正在试图将资金导入到实业领域，并同时通过各种政策信号来抑制可能产生的泡沫。就房地产领域而言，5月国务院先后出台了研究物业税、2009～2010年廉租房规划以及降低房地产开发资金比例等一系列政策，显示政府在当前经济环境下的复杂心态。

中国银监会日前下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，强调贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求。这份标注了“特急”字样的《通知》特别指出，要防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空轉”，不得通过贷款转存等手段虚增存贷款，不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。

“现在开发商内部也很彷徨，暂时还看不清楚未来的走向。” 一位不愿意透露姓名的开发商告诉《中国新闻周刊》，“2009年才是最危险的时候，是最难做决断的一年。”

北京市房地产协会副秘书长陈志近日在电话中告诉《中国新闻周刊》：“我们也正在密切关注市场，现在还看不清楚。”

值得玩味的是，国际投行在唱多中国楼市的同时，一季度QFII大幅减仓房地产个股，减持数目在所有行业中排名第一。