我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

林　琳

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

[4]胡红星:我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］，经济师，2007，（6）.