个人住房信贷在我国的发展

林 彤

摘要:本文通过对我国商业银行现有的住房信贷方面宏观背景,讨论了我国现有住房信贷模式以及比较与中德住房储蓄银行的优缺点,使读者了解引入住房储蓄制度的可行性和现实意义,最后根据我国的具体情况提出几点修改建议。

关键词:住房信贷;住房储蓄制度;中德住房储蓄银行

一、我国个人住房信贷与中德住房储蓄比较

(一)我国宏观背景在住房信贷方面的弊端

1. 我国银行体系的不足

首先,银行贷款业务质量无法保证,尤其大量存在信贷管理制度不完善,激励约束机制不健全以及信贷管理力度不足和过头的情况。因此,大大的降低了不良资产存量的盘活清收和扩大有效信贷投放这两项重要目标实现的可能性。其次,当抵押房产是借款人的唯一住房时,法院不能对其进行拍卖、变卖或抵债。因此,贷款机构因借款者违约而取消其抵押品赎回权,往往过程繁琐而冗长,花费的时间和成本都比较高。那么对于银行来说,缺乏贷款业务质量的有效保证和遇到借款者拖欠还款取得抵押品产权的不确定性,制约了银行提供住房贷款或仅以高额利息贷款。再者,准确评估抵押房产的价值对于商业银行来说是一个很大的困难,这就造成银行难以控制和规避参与住房抵押贷款业务的风险和损失。住房抵押类贷款按用途分类,可分为用于经营类的住房抵押贷款和用于消费类的住房抵押贷款。但是这两类用途的住房抵押贷款不可测因素较多,违约概率也较高,其中用于经营类的,以房产抵押做经营类资金融资的企业可能因行业不景气而导致违约现象的发生。而用于消费类的,资金监控就是一个更大的难题。

2. 我国房地产市场存在结构性矛盾

⑴ 我国房价居高不下。近年来,我国全国各地的房价一直持续上涨,已经远远高于房屋的合理价值,更超出了普通老百姓的经济承受能力,并且房价的增长速度也超出了居民收入的增长速度。⑵ 房地产市场结构性问题严重。我国商品房结构性问题主要表现为中低价位、中小套型住房供应量不足,不能够满足广大中低收入家庭的需求。一方面,房地产开发企业卖不掉高档和大型住房。另一方面,中低收入家庭买不到低价位房和小户型房。⑶ 房地产市场秩序较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理等各个环节不同程度地存在违法违规行为,严重扰乱了房地产市场秩序。尤其一些个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称,对国家宏观政策做歪曲解释,误导市场预期,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,使得一些项目的房价短期内非正常上涨。⑷ 住房需求水平很难确定。真实需求水平难确定的部分原因是其市场价格仍不符合真实价格。房地产市场价格有少数高收入家庭决定,然而相对于那些中低收入群体而言,是完全无法承受的。只有在平均家庭收入和购买力水平的基础上发展活跃的住房市场,住房有效需求的真实水平才能被准确估计。

所以,当前我国房地产市场运行中的主要问题,已有过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快,中低价位中小户型普通商品住房得不到保障,推动房价持续上涨。因此,市场需求偏大、供求结构失衡是推动近年来房价过快上涨的主要原因。

(二)我国住房信贷的优势及缺点

1. 我国住房信贷的优势

⑴ 标的物类型全面。目前,我国居民最常见的几种购房类型包括一手房、二手房、自建房以及商业用房,而我国商业银行的住房信贷业务中,基本上都涵盖了这几类居民用房。因此,居民在选择住房类型方面可以很大程度的满足。⑵ 贷款申请周期短。现在我国商业银行普遍实行的住房信贷业务流程,基本上都是由申请人提出申请并提交本人资料及所需证明,然后银行方面对申请人进行审核,待审核通过,申请人就可以取得贷款。而在此之前,不需要申请人进行预先存款。

2. 我国住房信贷的缺点

⑴ 借款人信用体系尚未建立。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和“灰色收入”,银行对借款人资信评估比较困难,这成为影响住房消费信贷发展的重要因素。目前,在我国与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查及个人破产制度尚未建立或成熟,银行无法调查确定申请人是否符合贷款标准,而且由于存在各种不确定性因素,银行更加无法保证申请人能够如期偿还本息,这使得银行资金存在很大的风险。⑵ 住房信贷资品种单一,缺乏完善的风险分散机制。目前,现有住房金融业务单一,仅有公积金贷款和个人住房抵押贷款等为数不多的业务,贷款期限较长,利率和信用风险大,又缺乏其他金融工具支持变现,导致资金长期占用,影响到资金周转,另外,从风险角度来看,现有金融环境下,商业银行无法有效分散风险。

(三)中德住房储蓄银行的优势及缺点

1. 中德住房储蓄银行的优势

(1)先存后贷、利率固定。客户先要进行存款,在客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后,只要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限,并同意接受配贷,住房储蓄银行将为该客户进行配贷。所谓合同额为存款额和贷款额之和。住房储蓄银行在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款连同客户的住房储蓄存款一起发放给客户。如此在贷款阶段开始时,客户即获得了与合同额等额的融资。利率方面,按照不同的合同类型而定。(2)专款专用、封闭运作。住房储蓄银行所吸纳的资金及储户的还款一律专款专用,不得用于风险投资以保证住房储蓄银行的安全运营,从而保障储户的利益。(3)贷款额无上限、要求条件少。无论是公积金贷款还是按揭贷款,都需要根据贷款人的年龄和收入状况来确定贷款的上限与年限,这对于部分有稳定收入年龄偏大的或收入较少的人群形成限制,而中德住房储蓄贷款则没有这方面的限制,只要满足存款的额度和储蓄时间,就可以得到自己想贷的数目,而没有上限。(4)政府奖励。政府补贴是天津市政府为鼓励客户参与住房消费而设立,通过中德住房储蓄银行向住房储蓄者发放的奖励。获得政府奖励的条件是客户达到配贷条件且将储蓄存款用于天津市的住房消费。(5)灵活性强,可中途转让或解除合同。中德住房储蓄银行的合同具有较强的灵活性,包括可以转让合同、解除合同等。也就是说,若储户不想贷款随时可以解除合同或是转让合同,而这些在商业银行按揭贷款和公积金贷款上很难做到,发生这些行为的储户不需要赔偿,不过前提是你在签订合同的时候缴纳合同服务费,即是合同额的1%。但如果符合一定条件才解除合同,中德储蓄会把服务费退还给储户。(6)适合人群广泛。对年青人来说,他们可以通过每个月在银行存入600—2000元,以获取10万到15万的贷款额,加上存款就有20万到30万的可支配资金,在还款上由于固定低利率,可以将贷款风险降到最低。对于45岁以上的需要给子女买房的人来说,此时家庭收入比较稳定,可以将富余的钱存入中德银行,待子女有需求时,可以通过加速存款增加评价指数满足贷款条件取得贷款。对年龄偏大的有一定存款想换大房子的人来说,可以很快满足初期存款的要求,得到贷款后可以买新的房子,待旧房子卖掉后可以一次偿还贷款。

2. 中德住房储蓄缺点

首先,以储户的角度来说,如果储户达到配贷条件后由于特殊原因放弃贷款,一方面该储户将承担低息存款的机会成本。另一方面,若无法出具该笔存款用于住房消费的证明,便享受不到一定的利息补贴。此外,如果储户未达到配贷条件而提前支取存款,存款时交纳的占合同额1%的服务费也不予退还,储户的损失比前一种情况更大。其次,以金融机构的角度来说,封闭式的资金运作模式人为割裂了住房储蓄资金与资本市场的联系,在降低风险的同时,也牺牲了风险收益。

综上所述,在目前的宏观背景下,住房储蓄制度还是优于现行的住房信贷制度。首先,由于先存后贷的制度,规避了一部分信用风险,因为贷款人预先的存款相当于贷款的保证金,虽然在普通的住房信贷业务中,银行拥有房屋的所有权,但是当该房屋为贷款人的唯一住房时,银行是无法将其收回变现的。其次,住房储蓄制度下,贷款利率大大低于住房信贷业务,同时贷款人在存款阶段可拥有政府补贴,有效缓解居民经济压力。最后,住房储蓄合同在转让和解除上的灵活性是现行住房信贷业务不可比拟的。

二、我国住房储蓄信贷业务的修改建议

(一)固定利率与浮动利率相结合的贷款利率

建议可以适当打破住房储蓄制度完全封闭的资金运作模式,增加介于固定利率和可变利率之间的贷款工具品种。以一笔贷款为例,将这笔贷款分为若干个阶段,其中的每个阶段都实行固定利率,当某一阶段到期后,再根据当时的市场利率确定下一阶段的贷款利率水平。这样做即能增强借款人预期稳定性,又能适当规避金融机构的面临的利率风险,使借款人和金融机构共同承担利率风险。除此以外,还可以考虑实行有条件的浮动利率,设定存贷利率的浮动上下限或参考法国模式随时调整不同时期的合同固定存款利率。而贷款利率则与合同签订时的存款利率保持固定的存贷利差。存款和贷款利率由法国财政当局管理并随时进行调整。

(二)制定灵活的借款利率

在吸收存款方面应当考虑人们的不同需要,给予灵活的存款利率,也可以说住房储蓄银行不单单只吸收用于购房的储蓄资金,也允许单纯用于储蓄的资金流入。对于今后打算通过住房储蓄贷款买房的储户实行低存款利率:而对于一开始就不打算贷款的储户可模仿法国住房储蓄模式,允许他们不行使贷款申请权利并直接给予市场利率通过存款获得收益;对于那些签订住房储蓄合同后由于某种原因需提前支取住房贷款的储户,可以扣除一定的违约金后同样给予市场存款利率并以市场贷款利率提供过渡性融资。

(三)与综合性金融机构进行内部资金拆借

尽管中国目前的通胀情况可控,但从长期来看仍然面临通胀压力,一旦出现高而不稳定的通货膨胀率,即合同利率水平与当前市场利率水平相差很大,存款者意识到以低利率存款为代价参与住房储蓄业务,自己仍然无法承担住房购买和修建费用后,合同完成者会申请贷款,新储户则不愿意以很低的存款利率签订住房储蓄合同,流动性问题便发生了。

中德住房储蓄银行模仿德国封闭式住房储蓄制度,从存贷期限,存贷乘数和贷款承诺的性质三方面加以控制以期控制一定的流动性风险。然而完全模仿德国封闭式模式,建立专业住房储蓄银行提供住房储蓄业务,这种流动性风险防范方法要取得成功,通胀水平必须低而稳定,而在大多数经济转轨国家不太可能短期内普遍出现,中国也不例外,且专业银行相对较难规避宏观经济的冲击。因此,为避免严重通胀现象造成的流动性问题,在中国开展住房储蓄业务可依靠综合性金融机构如商业银行的强大支持,在出现流动性危险时允许内部资金拆借,以避免暂时性的资金短缺。

(四)扩大业务覆盖面,将住房储蓄融入商业银行

现阶段,中德住房储蓄银行只局限于天津地区,在全国范围内,尚未形成规模,有许多地区更是没有听说过住房储蓄这个名词。在我国建立专业住房储蓄银行,意味着业务单一和交叉销售机会少,可能被视作实现金融市场一体化的障碍,且专业银行的机构参与者需雇佣称职的管理人员确保专业银行的有效运作和稳定性,因此专业银行还会造成机构参与者的额外成本。因此,可借鉴法国开放式模式,即大多数住房储蓄银行是商业银行的子公司,使得住房储蓄银行成为商业银行开辟的一条重要业务渠道。我国可采用依托商业银行广泛的营业网点优势,鼓励商业银行发起设立住房储蓄银行推出住房储蓄业务,尽量多地借助母公司在全国的营业网点和已有的客户资源开展业务。不但可以大大降低经营成本,还可以拓展母公司银行的中间业务。这样,住房储蓄银行就可以与母公司银行一起为客户提供“一揽子”的组合贷款。

我国的住房金融尚处于发展时期,房地产市场发展的空间依然很大,但是目前存在着供需不对称的情况,即存在大量价高的商品房,而缺少满足广大消费者需求的经济适用房。然而,在这样的情况无法立刻改变的前提下,改进住房信贷方式就成了当务之急。目前,我国商业银行的住房信贷业务尚显幼稚,使得我国居民在购房上承受着极大的经济压力,同时制约了我国居民生活质量的有效提高,因此,已得到国际认可的住房储蓄制度引入中国。尽管中德住房储蓄银行的经营模式仍存在缺陷,依然需要经受时间和市场的考验,但是,它的成立已经标志着我国住房金融在迈向成熟的道路上又前进了一步。

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