迪斯尼：巨额财富的发醇剂

江　山

一个主题公园项目的总投资几乎可以比肩2010年上海世博会的总预算金额，一个主题公园项目，可以催生上万亿GDP产值，并且带动数百万就业。这个主题公园就是三年来，不时掀起资本市场波澜的上海迪斯尼项目。

房产：迪斯尼概念成楼市避风港川沙房价逆势涨三成

全国房价风向标在上海，上海房价风向标在浦东。2008年，浦东房价从23674元/平方米月成交均价最高点，走到12612元/平方米最低点，跌幅高达46％，走出了与市场大势基本相符的大阴线。

然而，就在浦东，偏居东南一隅的川沙板块却无惧大势，房价波动性上升，到2008年10月，川沙板块商品住宅成交均价13595元/平方米，同期相比上涨招过28％。

从供求市场来看，川沙楼市也曾受到低迷市场形势的影响。2007年10月～2008年10月，川沙商品住宅供应面积141566平方米，但成交面积为94267平方米，供求比1：067。而商业项目却因为供给不足而倍显稀缺。2008年3月，一个名为绿地东海岸广场的项目入市，直接将商业项目成交单价从7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米，以后维持20000元/平方米均价。

这一切，源自迪斯尼概念。

迪斯尼，一个风靡世界近百年的卡通游乐品牌，将于不远的将来落户上海。浦东，在经历与其它区域的几轮激烈竞争后，将迪斯尼“准生证”稳稳地握在手中。

迪斯尼主题公园落户上海浦东的消息一出，上海与迪斯尼概念相关的本地股再次被全线封至涨停板。风传有土地资产位于川沙的界龙实业更是最近一段时间受到追捧的热门股票之一，市盈率已经高达85倍。市场对迪斯尼的热望可见一斑。

除了欣喜于上海都市游乐文化再添新景外，迪斯尼可能引发的经济拉动作用成为市场最关注的话题，而房地产市场也是闻风而动。

资料显示，川沙位于上海浦东新区东南区，濒临东海，东南接上海浦东国际机场。上海市政府对其功能定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”。

“所谓文化旅游很大程度上寄望迪斯尼主题公园的落成使用，随之而来的是川沙区域房价的上升与商业、酒店、餐饮等服务产业的全面启动。”克而瑞信息技术有限公司上海区总经理于丹丹介绍。

“目前大部分项目处于尾盘销售阶段，一旦迪斯尼项目启动，配套设施有望快速完善。”于丹丹称。

迪斯尼落户上海之所以带来市场如此轰动，远不止土地资产升值和公园收入这样简单。

今年以来，随着房地产和金融业遭遇下行风险，上海经济的快速稳定增长受到考验。而2010年世博会和迪斯尼项目的启动在此情况下更备受瞩目。

“应该说上海是全国率先尝试产业升级和转型的区域，服务业一定是未来拉动上海经济的重要支点。迪斯尼建设和运营对GDP的直接拉动作用其实不大，但随着服务产业链的延伸，它一定是个藏富于民的宝藏。”一位多年参与上海迪斯尼项目立项考察和可行性研究的专家告诉记者。

据了解，众多专家持世博后启用迪斯尼的观点，其中原因之一是为了避免迪斯尼分流世博旅游消费。但随着上海重大项目投资的加速启动，迪斯尼准备工作可能提速。

“上海新国际博览中心成立时，有专家表示每一元的门票收入将带动8元的相关消费。迪斯尼的经济拉动能力一定远不止这些。”专家称。

另外，专家介绍，从盈利模式来看，迪斯尼品牌真正盈利点来源于衍生品市场，如卡通玩偶和音像制品的特许生产与经营等。如迪斯尼中文电视频道成功落户上海，大量电视广告收入也将成为衍生品盈利的重点之一。

对于上海迪斯尼与香港迪斯尼的微妙关系，知情人士告诉记者，2001年时，上海方面曾经表示，迪斯尼项目由香港先行，上海要等候数年。但相比香港，对于广大内地消费者而言，上海的优势在于“不要签证”。“先不说全国的旅行消费会有多少聚拢至上海，单单长三角2亿最富裕的中国人口，就足以为上海旅游、娱乐文化业带来新动力。”专家表示。

成立于1923年的迪斯尼公司经过数十年完善与发展，其产业链影响日益扩大。一位曾经作为上海考察团代表之一在数年前参观了奥兰多“迪斯尼世界”的专家告诉记者。迪斯尼极富创新和娱乐精神的游园文化令人惊叹。迪斯尼形象设计师们不断发明增添最新的乘游项目，新景点和项目的更换频率可以达到三年内将游园项目翻新一轮。“在奥兰多迪斯尼能够看到中国主题区有地道的北京炸酱面和上海小笼包，听着昆曲、评弹。”专家感叹，迪斯尼作为全球儿童和成人的娱乐梦想，已经深入人心。

根据知情人士的介绍，引入上海的迪斯尼主题公园有望与美国迪斯尼形成同步的项目更新频率，并由美方高管参与品牌输入和辅导工作。

酒店、旅游、航空业：有望直接受惠迪斯尼项目

去年下半年以来，受内外环境影响，我国经济增速将进一步放缓，经济增长方式面临转变，通过建造迪斯尼这样的巨无霸型商业综合体来拉动地方相关产业发展成为一个现实的选择。

2007年东京迪斯尼乐园及东京迪斯尼海洋乐园游客人数共计为2542万人次，2008年巴黎迪斯尼乐园游客人数1530万人次，2008年香港迪斯尼乐园游客人次预计为560万(香港迪斯尼乐园规模最小)，保守估计迪斯尼落户上海将为上海每年带来至少1000万的旅游人次，2008年上海旅行社接待旅游人次预计在1400万左右，也就是说简单计算迪斯尼乐园建成将会使上海旅游人次增长7成左右，当然，其中有部分游客增长将是从现有旅游人次中的分流数字，保守预估，因迪斯尼项目上海游客人次增长应该会在4成以上，这将对上海的酒店旅游业产生非常积极的影响。

从迪斯尼项目看旅游业的发展机会。在中国改革开放三十年的历史节点上，我们需要思考在未来的三十年，“我们还能在过去的增长方式下保持这样的增速吗”?“答案似乎是不能!投资拉动、外向依赖、资源消耗型的增长方式似已难以为继，转变经济增长方式，启动内需，改变二元经济结构模式将是中国未来三十年经济的发展方向”，而旅游业可能将在这样的增长方式转变背景之下获得空前的发展机会。迪斯尼项目落户上海应该不仅是上海一地的选择，而是暗含了与中国经济增长方式转变之大背景的挈合。2008年12月，北京市首次以市委、市政府的名义召开旅游产业发展大会并推出750亿元旅游招商项目，之后市场传闻首旅集团申请建造好莱坞主题公园，虽然传闻未得证实，但或可从一个侧面反映出目前各地方政府在经济增长面临下滑的局面之下，确有通过推动旅游业建设来拉动经济增长的思路，旅游业对相关产业的带动作用受到了更多的重视，这无疑将对旅游业的未来发展起到积极的作用。

保守预估，因迪斯尼项目上海游客人次增长应该会在4成以上，这将对上海的酒店旅游业产生非常积极的影响。

迪斯尼项目相关受益公司。迪斯尼项目是个商业综合体，将会拉动酒店、餐饮、交通等服务业消费，并将显著提升周边地产价值，在特许产品生产经营、电视频道广告等其他领域也将提供更多增长机会。具体到酒店旅游类上市公司，锦江股份由于地处上海，将是目前上市酒店旅游公司中显著受益的公司，此外，2010年上海世博会也将会为锦江股份带来直接的客流增长，我们建议投资者重点关注锦江股份基于上海世博会和迪斯尼项目的主题性投资机会。

专家预测锦江股份2008、2009年EPS分别为0.46、0.32元，对应当前股价PE分别为20倍和18倍，鉴于2009年锦江股份可能遭遇经济不振导致业务增速下滑超过预期的风险，暂时维持“增持”评级，但强烈看好其2010年以后的发展空间和主题性投资机会，我们将基于更深入的研究适时调整其投资评级。

商业百货：迪斯尼长期利好上海商业

对于迪斯尼落户上海的消息，上海交家电商业行业协会秘书长韩建华认为，迪斯尼可以称之为是一个“人气产品”，迪斯尼落户上海必然会对上海的旅游、商业、酒店等现代服务业有非常明显的刺激和提升作用。就家电行业来说，随着来沪游客的增多，家电卖场中的礼品、小家电、照相机、数码产品将会受宠消费者，并有望出现较大幅度的销售增长。

上海第一八佰伴总经理办公室主任温宇清表示，商业讲求人气，其与旅游、购物均密不可分，同时也与整个经济环境的好坏有关。迪斯尼落沪对上海的人气提升肯定有极大的帮助，尤其是那些境内的游客，由于迪斯尼的存在，会有更多的父母带着孩子选择到上海旅游，无论是生活环境、语言、购物习惯还是旅游成本，对他们来说都是一个比较理想的选择。相对而言，上海迪斯尼对境外游客的吸引力或许会较境内游客少一些，但也未必，主要还是要看上海迪斯尼的规模大小、游玩的娱乐项目的完善程度以及周边商业、餐饮、酒店、交通等配套产业规划究竟怎样。相信针对迪斯尼的建造，上海市政府一定会有一整套非常合理、完善的规划方案。另外，随着迪斯尼落沪，商家对于迪斯尼衍生品销售的热情或许也会水涨船高。

有证券分析师告诉记者，迪斯尼落沪对上海经济会有明显的拉动作用，对上海商业的正面影响也将是中长期的。

我们在寻找投资方向时，一方面关注市场占有率高的商业企业，规模效应会带来竞争优势，另一方面关注有特色品牌经营的商业企业，因为这会对旅客形成额外的吸引力。

长江证券认为，按照香港的经验，迪斯尼项目影响最大的是酒店娱乐业，其次是零售，尤其是珠宝业，接下来依次是商业地产、基建和交通运输，这些行业启动的时间也不尽相同。上海迪斯尼与香港迪斯尼有较大的不同点，除了园区规划现在未知外(不过预计主要设施项目没有太大的变化)，上海迪斯尼项目占地面积更大，未来接纳的游客数量可能更多，由此酒店、交通和百货零售业等行业将明显受益。

长江证券分析师邵稳重表示，上海近几年消费呈现持续增长态势，商业作为旅游产业的延伸，直接受益上海旅游大发展。从香港的经验来看，迪斯尼乐园开园后，香港零售业的增长稳步提升。此外，从香港股市对迪斯尼主题的投资取向来看，商业零售类个股获得了集中的关注，因此这一方向是值得深入挖掘的领域。我们在寻找投资方向时，一方面关注市场占有率高的商业企业，规模效应会带来竞争优势，另一方面关注有特色品牌经营的商业企业，因为这会对旅客形成额外的吸引力。

股市：迪斯尼掀涨停巨浪

在A股市场上，迪斯尼如同一个资本魔方，尽管相关概念已经被翻来覆去地炒作，但常炒常新。就是相关上市公司发声明称“未参与迪斯尼项目洽谈”，也阻挡不了其股价被牢牢封于涨停。是信息不对称?投资者不理性?还是二者兼而有之?短线爱好者热炒迪斯尼概念，不要忘记对前期已经翻番品种的规避。

上海迪斯尼项目的每一小步，都会在A股市场上激起大浪。

资料显示，1999年10月底迪斯尼公司与香港特区正式达成协议，在签约后短短两个月时间里，旅游类、商业类股票全面大涨，如香港中旅涨幅达121％。而随着香港迪斯尼乐园于2003年3月开始动工修建，香港的迪斯尼概念股进入了长达两年的“黄金时，弋”，商业、珠宝、百货、旅游、酒店、基建、地产等行业均成为热点。服装零售商堡狮龙(0592HK)到2005年股价飙升了近10倍。

1月12日，受“迪斯尼与上海市政府签订关于迪斯尼项目的框架协议”消息刺激，“迪斯尼”概念板块再次集体飙升，金山开发、外高桥、双钱股份、中路股份涨停，新世界、锦江股份、豫园商城、龙头股份等涨幅超过6％。

而有乐观的专家称，建成后的迪斯尼乐园将拉动上万亿GDP。尽管相关个股股价均处于高位，分析师仍认为上海本地股在未来存在不断炒作的空间。