风险管理在房地产企业中的应用

孙 艳

摘要:论文通过分析我国房地产市场的特点,指出了房地产企业存在的各种风险,然后结合笔者的看法讨论了其中几个重要的方面,只有加强房地产企业的风险管理才能在市场经济中立于不败之地。

关键词:风险管理房地产企业管理资产泡沫市场经济

引言

房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,它的产业关联度强、带动系数大,据统计被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个,所以说它是促进国民经济增长的支柱产业,有力地促进了整个国民经济的可持续发展。这个行业投资规模大,一般在几百万乃至上亿元,产业链长,在发展中充满了各种风险。这些近些年来房地产行业风风火火取得了很大的发展,但是部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题,有些区块泡沫己经产生,房地产业存在潜在的、较严重的风险。尤其是美国爆发的金融危机使得我国许多企业资金链吃紧,市场环境变差,这都给房地产企业的风险管理带来更高的要求。

1.房地产企业的风险分析

所谓风险,指的是企业客观上存在的遭受损失的可能性,风险是一个抽象的概念,既看不见也摸不到,但客观存在。对房地产企业的风险有多种分类方法,一般来说根据风险是否具有可分散性,房企风险可分为系统风险和非系统风险。非系统风险是指仅对市场内个别企业产生影响,可以由企业控制的个别风险。系统风险是指对市场内所有房地产企业均产生影响,企业无法控制的风险。下面具体的进行分类:(1)政策风险。它是指因政府法律、法规、政策、规划的变动,税率、利率变化或行业专项整治。(2)市场风险。它是指由于市场因素变化导致的风险,如因市场突变、价格预期、竞争加剧、通货膨胀或紧缩、建材采购供应等事先未预测到的风险,导致市场份额的下降。(3)经营风险。由于房地产项目运作具有长流程的特点,从立项到最后项目决算的环节诸多,尤其是如土地获取、规划设计、招投标管理、施工管理等环节,均会对项目的整体运营产生较大影响。(4)资金链风险。从中国房地产行业发展的特点来看,多企业资产负债率均高达75%以上,融资渠道较窄,加大了房地产企业资金压力,这些构成了企业的资金链风险。

除此之外,房地产企业可能遇到的风险,诸如债务风险、经济合同风险、信誉风险等。市场经济下企业的投资活动,其中一个重要的目的就是提高企业的经济效益和促进合理的竞争。投资者在投资决策时必须考虑经济活动的后果,这就要求充分的风险分析以及良好的风险控制策略。当然有限的篇幅也无法把这个问题展开的太广,这里笔者只是对其中比较重要的方面进行讨论。

2.房企风险管理的一些认识

2.1必须加强对政策的体会与理解

这里特别指出的是,在中国这个相对年轻与不成熟的市场,风险管理虽然涉及到的方面非常广泛,但重中之重的就是对政策的体会与适应。政府作为保护广大人民的利益载体,在制定政策时,要充分考虑资源与经济的关系,要考虑土地利用问题、农业保护问题,还要房价不高,让老百姓能买得起房子!这其中的博弈甚是微妙,这也政策经常变化的原因。比如07年一个部委颁发的关于“新建项目中建筑面积的户型在整个项目中所占比例”的文件,上午刚刚发布,下午又来一个公告宣布予以废止!对于开发商来说,必须认识到政策应该的约束和控制的性质,遵守相关的政策法规,同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。

2.2做好项目风险评价分析

房地产项目投资金额一般比较巨大。投入资金开发房地产项目,所获得的利润是否比同期银行存款利息高,是衡量房地产项目盈亏的基本标志之一。又由于房地产项目受很多因素影响,而且其现金的回收周期较长。如果其中任何一个环节出现风险,其结果都是不可挽回的。风险识别评价做得不清晰、没有条理是不行的。一般的风险评价必须采集与所要分析的房地产开发风险相关的各种数据。这些数据可以从房地产开发商过去类似项目的历史记录中获得。所采集的数据必须是客观的、可统计的。某些情况下,直接的历史数据资料还不够充分,尚需主观评价,特别是那些对决策者来讲在技术、商务、环境等方面都比较新的项目,需要通过专家调查方法获得具有经验性和专业知识的主观评价。

这里需要指出的是,项目风险研究在我国还不够深入,也未上升到应有的理论水平上。所以定性分析和经验决策仍是进行房地产开发经营风险分析常采用的方法。这里房企应该积极加强定量方法的应用研究,客观的反映风险本质,防止导致决策失误的现象履履发生。

2.3企业应该积极建立风险管理系统哦

对于各种大、中、小房地产公司来说,需要考虑建立基于企业管理体系下的风险管理系统。特别是对于有实例的大公司,在组织上设立专门的风险管理岗位,并设计风险管理流程,流程范围覆盖项目相关的各个部门。其中项目部作为风险管理的一线部门,要对项目风险临界值进行实时的检测,并定期汇报给上级的公司。区域分公司(或是子公司)要定期的审核风险报告,如果遇到高等级风险,首先要判断风险等级是否在范围之内,如果超出范围就要第一时间汇报到集团公司。

在制度上,要建立风险管理体系,制定风险管理流程,落实到岗位、并做好风险预算。保证风险发生时,能有一系列的既定动作进行。

3.结论

房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业,而我国房地产业的现状更是表明,随着房地产业的高速发展,房地产企业风险更加突出,这使得在房地产企业在运作时,决策者应该更充分的考虑风险的因素,做出合理的决策。◆

参考文献:

[1] 赵世强,房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社,2003年出版。

[4] 骄永富,阎俊爱. 房地产分析与决策[M].中国物价出版社,2003年出版.

[3] 郭仲伟.风险分析与决策[M].机械工业出版社,1987年出版.