在建工程抵押评估技术路线探讨

覃　芳

摘要：文章针对目前抵押评估业务的状况，结合国家标准《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》对在建工程抵押评估技术路线进行探讨。

关键词：在建工程；抵押评估技术路线；房地产抵押估价

中图分类号：F832.4文献标识码：A

文章编号：1674-1145（2009）15-0151-02

在工程建设过程中，由于资金的不到位，往往出现以在建工程作抵押获取银行贷款情况的发生，在此情况下，银行一般都要求对在建工程进行抵押价值评估，作为发放贷款额度的参考依据。由此可见，在建工程抵押评估结果的重要性和意义。在进行评估前，估价技术路线的制定就非常关键，它对估价结果的准确性起到决定性的作用。那么什么是估价技术路线？怎么制定？这是我们接下来要讨论的问题。本文所讨论的在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

一、估价技术路线定义

估价技术路线定义是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上，思考形成的指导整个房地产估价过程的技术思路。正确地估价技术路线能避免很多无效劳动的发生，从而提高工作效率。

二、在建工程抵押评估技术路线的制定

估价技术路线包括四个方面的内容：（1）确定估价的基本事项；（2）确定价格内涵；（3）选择适宜方法；（4）方法应用要点及特殊处理。

（一）确定估价的基本事项：估价目的、估价对象、估价时点

1．在建工程估价目的：为确定在建工程抵押贷款额度提供价值参考依据而评估在建工程抵押价值。

2．估价对象：对拟评估的在建工程范围的确定。土地权属状况的确认，在建工程的土地权属是国有土地使用权还是集体所有制土地使用权；以出让方式取得的还是以划拨方式取得的国有土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。项目权属状况，对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明在建工程是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？评估人员必须对上述情况进行充分的调查，其中要特别搞清楚项目公司的组成，各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等。评估人员只能对委托单位对委估在建工程所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。否则，必须是项目全体所有者共同委托。工程进度，在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙楼的结构部分；有的已主体封顶等。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建工程的评估范围。销售状况，有些委估的在建房地产项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

3．估价时点：在建工程的估价时点一般取实地勘查在建工程的年月日。但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

（二）确定价格内涵

在建工程抵押评估的价格内涵是指抵押在建工程在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的额度，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。评估在建工程抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明，存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

（三）估价方法

在建工程的估价方法一般是采用两种主要的估价方法。假设开发法和成本法。在采用假设开发法评估时，还要借助市场比较法或收益法对项目的开发完成后的价值进行测算，同时还要对在建工程所在地的工程造价信息、开发利润、相关税费情况要了解，否则没办法准确地测算续建成本等其他费用。在采用成本法测算时，对当地的基准地价信息、土地市场、工程造价信息、建设利润、相关税费要了解，否则，就不能正确地评估出价格。总地来说，在建工程抵押评估往往无法直接采用单一的房地产估价方法，应结合在建工程的特点对各种方法进行灵活的综合运用。

（四）方法应用要点及特殊处理

在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

三、结语

在建工程抵押估价活动不仅应该遵守独立、客观、公正、合法的原则，还应遵守谨慎的原则，要充分估计在建工程在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。方能有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。

参考文献

[1]彭希乔，周成学．房地产估价方法与实务[M]．北京：电子工业出版社，2007．

作者简介：覃芳（1973- ），女，广西建设职业技术学院工程师。