中国房价升势为何停不住

龚方雄

中国政府的经济刺激措施释放了国内的房地产需求。同时，中国人正在提升的住房购买能力将推动中国房地产价格恢复并走高。这个势头会从今年下半年一直延续到2010年。

今年的早些时候，大部分人都曾经预测国内房价会有15%-20%的下降，这个观点一度成为共识。不过，就现在的情况来看，国内地产的价格会非常有可能增加。我的预计是国内房地产的价格在今年会有平均5%-10%的上升，在2010年会有平均10%的提升。以深圳的房地产市场为例，通常这里的地产价格指标是一个不错的全中国的地产价格的参照指数。今年以来，深圳的平均地产价格已经上涨了10%。

我认为这个强劲的房地产需求在今后两三年还将继续持续下去。这主要归因于三个方面：第一，中国经济回暖的概率在提升；第二，中国迅速发展的城市化趋势在增强；第三，中国居民的储蓄率依然维持在高水平。

与看空中国地产市场所通用的收入与房价比理论不同，我更倾向于看开发商的库存量。按照现在的成交量来计算，开发商的库存目前在减少，全国平均的房地产库存量按当前的销售水平来计算大约能维持5至7个月左右。而去年年底的库存量却可以维持15-20个月左右的销售。需要解释的是，我不用人均收入与房价比来计算的理由是，中国人的可支配收入的统计是很难准确的，因为很多人的收入都是工资以外的额外收益，难于估算。

中国居民的购房能力在过去半年也有了明显的提升。一方面，房价自去年年底开始大幅度下降，居民收入也有了显著增长。另一方面，中国政府采取了有利于居民购房的信贷政策。在2009年第一季度，中国城市人均真实可支配收入同比增加了11.2%，农村人均同比增长为8.6%。政府在取消住房交易税，降低购房利率以及购房首付款从30%下降到20%的措施促进了房市，综合算起来，居民购置一套房的最初资本要求同比下降了18%。

此外，中国国务院在5月底颁布公告，把普通商品住房项目的最低资本金比例由原来的35％降低到20％。这一举措将有利于目前手中现金充裕的开发商。他们可以从银行那里得到更多贷款。一旦工程项目启动，他们就可以有充裕的现金。对于资金充足的地产商而言，如果借机换档快行，用获得的现金购置土地，今后或许会受益更多。目前，受到房地产调整周期的影响，购置土地、购置建筑材料以及支付劳工的成本都比较低。倘若开发商借机开发一些好的项目，从长期看，这些项目的资本回报率会比较高。

最后，不容忽视的是进城打工的民工失业问题严重，政府面临压力不小。很多在以出口为主的工厂打工的民工失去了工作。在政府刺激经济的影响下，很多基础设施开工，这些民工又重新就业，被雇佣为与基础设施以及房地产相关的建筑工人。从这个角度看，中国的房地产市场恢复也会是持续的。▲ （作者是摩根大通亚太区董事总经理、首席经济学家。）