“凶宅”案透祈

郑　法

2007年12月中旬，家住河南省郑州市的张女士，为赶在2008年春节前和相恋3年的男友共结连理，便通过一家房产中介公司购买了一套精装修二手房。

房产中介公司的业务员向张女士推荐了市民刘先生的一套面积约为90平方米的房子，并陪同张女士实地察看了该房子。而张女士对这套房子的面积、户型、楼层、朝向、装修、价格等都比较满意。两天后，张女士便携带购房定金在房产中介公司同刘先生签订了购房合同。双方很快办结了该套房子的交接手续和过户手续。

2008年1月初，张女士开始张罗着在新买的房子里结婚。但就在此时，楼下一位好心的大娘告诉张女士，这套房子是“凶宅”，因为前不久原房主的妻子就吊死在房间里。张女士听后异常愤怒，遂以刘先生隐瞒真相为由，坚决要求其退掉房款。但刘先生坚称涉案房屋是从别人手里买来的，自己对原房主的妻子在房间里吊死一事并不知情，故不愿意退房款。双方为此酿成纠纷。万般无奈之下，张女士只好将刘先生和该房产中介公司告上了法院，请求法院确认自己和刘先生签订的购房合同无效，判令刘先生返还购房款40万元，并判令房产中介公司和刘先生连带赔偿其经济损失1万元。

庭审中，原告张女士诉称，被告刘先生(以下简称第一被告)故意隐瞒原房主的妻子吊死在屋子里这一事实。而将涉案“凶宅”卖给自己，此种行为明显违反了我国《民法通则》、《合同法》所规定的诚实信用原则，也与我国民间的传统习俗相悖。因此，自己与第一被告签订的购房合同应属无效，第一被告应将购房款40万元返还。又因第一被告主观上为恶意，故第一被告还应赔偿经济损失1万元。同时，被告房产中介公司(以下简称第二被告)明知涉案房屋是“凶宅”，未将这一事实告诉她。反而推荐该房屋，明显违反了我国《合同法》关于居间人义务的相关规定，并给她造成了较大的经济损失。故第二被告应与第一被告共同承担损害赔偿责任。

一审法院经审理认为，原告同第一被告签订的购房合同是双方真实意思表示，合法有效。原告将涉案房屋认定为“凶宅”是其主观认识问题，且属于封建迷信。第一被告虽未将原房主的妻子在涉案屋子里吊死一事告知原告，但这并不影响原告对涉案房屋的使用，也不存在违法等情形。故第一被告依法并无向原告返还购房款、赔偿其经济损失的义务。同时，原告也未能证明第二被告故意隐瞒了重要事实(即在涉案房屋里曾发生过吊死人一事)，故第二被告也没有赔偿原告所谓“经济损失”的义务。据此。一审法院判决驳回了原告的诉讼请求。

一审判决书下发后，原告张女士不服，及时上诉至郑州市中级人民法院，要求二审法院依法改判。但第一被上诉人刘先生和第二被上诉人房产中介公司则答辩称，一审判决正确、无误，请求予以维持。

二审法院经审理后认为，“凶宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍。但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。第一被上诉人既然知晓涉案房屋为“凶宅”就应在出卖前告知上诉人，但却加以隐瞒，明显违背了《民法通则》第七条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定。同时，“凶宅”对于涉案房屋而言显属重要事实。第二被上诉人作为居间人，理应将其知晓的此等重要事实告知上诉人，但为促成交易，赚取佣金却蓄意隐瞒，显然也与《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定有违。

鉴于上诉人购买涉案房屋的目的及本案的其他实际情况，今年3月，二审法院依据《民法通则》第七条，《合同法》第五十二条、第五十八和第四百二十五条的规定，作出了终审判决：撤销一审判决。依法确认上诉人与第一被上诉人签订的购房合同无效，第一被上诉人应于10日内将40万元购房款返还给上诉人，同时，驳回上诉人要求第二被上诉人连带向其赔偿经济损失的诉讼请求。

河南省登封市人民法院法官郭丛生点评，

本案涉及的问题主要有两个，

一是“凶宅”是封建迷信，还是民间习俗?欲辨明“凶宅”是封建迷信，还是民间习俗，首先需要弄清楚什么是封建迷信，何为民间习俗。其次，需要明确“凶宅”的定义。对此，应从下述角度分析：第一，封建迷信是我国解放后约定俗成的一个专用名词，专指人们相信星相、占卜、巫医、风水、命相、鬼神的思想和行为。这些东西有的在原始社会、奴隶社会就产生了，但由于它们盛行于封建专制主义社会，因而人们称其为封建迷信。封建迷信是原始人类残留下来的一种落后愚昧的盲目信仰，也是统治阶级愚弄下层民众的手段，它利用人们对于死亡的恐惧、对生存的渴望，突出一些无因果联系的命运，以致在无知和神秘的迷信氛围中，恐惧压倒刚强，邪恶战胜正义。残忍毁灭善良，但是民间习俗却不同，它指的是在特定社会里个人或集体的传统风尚、礼节、习性。是民众长期生活实践的产物。反映了特定社会民众的生活习惯，它本身不为法律所禁止。第二，“凶宅”不是封建迷信，而是一种忌讳。忌讳是指人们对某些不吉利的事物或语言、举动的顾忌和避讳。忌讳实际上是一种民间习俗，“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，当然不是封建迷信，，因此，本案一审法院和第一被告所谓“凶宅”是封建迷信的说法是没有理由的，而二审法院对该问题的认定无疑是正确的。

二是民间习俗能否影响合同的效力?欲了解此问题，须首先明确民间习俗在法律上的归属，其次要考虑民间习俗对合同效力的影响。对此，应当从以下两个层面探讨：第一，民间习俗在法律上的归属，我认为，应将民间习俗定性为民事习惯。因为，从内容看，民间习俗本来就是特定社会民众的传统风尚、礼节、习性；从来源看，民间习俗是民众长期生活实践的产物，反映了民众的生活习惯。本案中的“凶宅”作为一种忌讳，即是社会大众所共有的。可谓实例。第二，民间习俗对合同效力的影响。民事习惯在一定条件下具有法的效力，即可成为习惯法。所谓习惯法是指那些已经成为具有法律性质的规则或者安排的习惯。习惯成为习惯法的条件是：(1)待决事项确无制定法规定：(2)要确认的习惯是确实存在的：(3)该习惯长期以来被当作具有约束力的规则来遵守；(4)当事人均属于该习惯的约束范围之中，即当事人双方或者多方都知道这一习惯并受习惯约束：(5)习惯必须不与法律的基本原则相抵触。我国民法虽没有明文规定民间习俗具有法的效力，但从1951年7月18日最高人民法院西南分院关于赘婿要求继承岳父母财产问题的批复中可以看出，我国最高司法机关是认可某些不与法律的基本原则相抵触的民间习俗的。可见，在法律、法规没有规定的情况下，具有习惯法效力的民间习俗可以作为制定法的补充。就本案而言，我国相关法律、法规并未对“凶宅”问题作出规定，因此民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。又由于这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。所以，违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。故二审法院据此依照《合同法》第五十二条第四项规定确认涉案购房合同无效是正确的，是符合目前我国民众的合法感情的。

(责编：向丽)