当前房地产市场与商业银行信贷对策

申　锋

提要房地产行业是我国经济的支柱产业之一，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，在国家不断加强对房地产市场宏观调控的大背景下，认真分析研究我国房地产市场状况和商业银行房地产信贷风险，并提出切实可行的对策是十分必要的。

关键词：房地产；商业银行；信贷风险

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产行业在国民经济中的地位举足轻重。为消除近几年来房地产投资过度、房价非理性上涨的不良影响，引导房地产市场重新回到健康、理性的发展轨道上来，我国政府近年来综合运用土地政策、金融政策、税收政策、行政管制等手段，逐步稳定了如“脱缰野马”的房价走势，对推动房地产业健康发展起到了重大作用。2008年以来，国际经济金融形势进一步恶化、我国经济增速出现下行压力，房地产市场总体上呈现出销售低迷、价格回落、发展趋缓的态势。

一、2008年全国房地产市场概述

（一）房地产开发投资总体保持增长态势，但增幅较上年同期出现较大幅度回落，部分地区出现负增长。2008年1～11月，全国房地产开发投资完成额26，545亿元，同比增长22.7%，同比少增9.1个百分点；商品房施工面积25.49亿平方米，同比增长17.7%，同比少增5.3个百分点；土地购置面积3.20亿平方米，同比减少5.9%，同比减少21.4个百分点；北京、福建、上海等部分省市房地产开发投资增速趋缓，部分指标出现了负增长。

（二）商品房销售速度明显放缓，部分地区出现滞销。2008年1～11月，全国商品房销售额19，261亿元，同比减少19.75%；销售面积4.91亿平方米，同比减少18.3%；商品房销售面积与竣工面积之比为1.40，同比减少0.42；2008年11月末商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%；北京、上海、浙江等21个省市商品房销售面积同比下降，最大降幅达48.6%。

（三）房屋销售价格指数回落。2008年12月，全国房屋销售价格指数同比下降0.4%，环比下降0.5%。70个大中城市中，深圳、广州等14个城市房价同比回落，最大降幅达14.8%。目前，部分楼盘采取赠送精装修、赠送车位、买房送车等手段变相降价，房价实际降幅可能进一步加大。

二、2009年房地产行业发展前景分析

2008年下半年以来，尽管国家和部分地方政府出台了减免契税、降低贷款利率等多项救市措施，但由于政策效应的滞后性，国际经济危机和我国经济增速放缓，以及房地产市场出现的销售萎缩、部分地区房价下跌、企业资金链普遍出现紧张态势等多种因素影响，预计2009年我国房地产市场仍将处于低迷期，整个行业面临着重新洗牌的深度调整，投资和投机成分偏大的区域和城市房价有可能继续回落，行业内兼并重组可能增多。

（一）近年来宏观调控的效果日益显现。2006年以来国家对房地产行业的宏观调控措施密集出台，从土地、税收、信贷、住房供给和需求等方面进行调控，形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系。针对房地产市场运行中的主要矛盾，2007年房地产调控的政策措施重点放在增加有效供给、抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题等几方面。央行、银监会多次出台了加息和提高存款准备金率的政策措施，尤其是2007年9月，联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格了房地产开发贷款条件，严格限制第二套房按揭贷款等，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，抑制投机需求。上述政策对维护房地产市场稳定、抑制房价过快上涨发挥了积极作用，但在一定程度上也影响了商业性房地产市场的需求，并具有较长时间的滞后效应。

（二）国际经济危机对我国经济的影响加剧。由美国次贷危机引发的金融危机已演变为实体经济危机，并逐步向欧洲、日本和新兴国家传导，我国出口行业面临巨大压力，经济增速趋缓。据国家统计局2008年四季度统计结果显示，全国企业景气指数107.0，环比回落21.6，同比回落36.6；其中房地产行业景气指数101.7，环比回落17.2，同比回落38.6。房地产业作为国民经济的基础产业，与国民经济的发展状况高度相关，当国民经济增长出现放缓迹象时，房地产业将首先受到影响。

（三）消费者住房需求下降。一是全国大部分地区住房销售速度放缓，销售价格下跌，消费者预期房价将继续回落，购房意愿明显下降；二是由于国际经济形势恶化，钢铁、纺织等行业和中小企业受到较大影响，员工收入预期普遍不乐观，购房能力和意愿下降。据人民银行2008年三季度问卷调查结果显示：未来三个月打算购房的居民占比为13.3%，分别比上季和上年同期下降1.8个和2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平。

（四）行业优胜劣汰有可能加剧。从资金需求来看，2008年1～11月商品房施工面积同比增长17.7%，土地购置费用同比增长21.1%，房地产开发资金需求较大。从资金供给来看，企业自筹资金占比40.2%，同比上升8.1个百分点，销售回笼款占比33.1%，同比下降7.9个百分点，银行开发贷款占比19.2%，同比上升0.2个百分点。由于销售回笼款占比下降，企业自筹资金压力较大，资金链普遍紧张。在一系列政策的影响下，使房地产业筹资能力受到限制，进入门槛大大提高，其中中小型房地产开发企业由于资金实力弱，遇到销售不畅、信贷资金趋紧的情况下，资金链断裂可能性较大，行业内的兼并重组有望展开，一部分缺乏竞争力的企业将被淘汰出局。

三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议

作为高负债行业，房地产业与银行信贷有着极为密切的关系。我国房地产企业资金来源大都较为单一，主要依靠银行贷款，抵御风险的能力相对较差。而我国房地产企业大部分都是在本轮经济增长周期中迅速成长起来的，未经历过经济周期的考验，房地产行业的波动和回落，可能会导致银行信贷资产安全受到影响。商业银行应着重从以下几方面着手，加强房地产信贷风险的防范，促进房地产信贷业务的健康稳定发展：

（一）把好市场准入关，实行房地产信贷总量控制和企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。要深入研究判断宏观经济走势和房地产市场发展方向，认真评估商业银行能够承受的风险总量，严格控制房地产贷款占全部贷款的比重，有效规避周期性波动可能带来的系统风险；二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理，重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目，逐步开拓经济发达、价格合理的二三线城市房地产信贷市场。坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目；三是强化客户资质管理、信用评级、授信及贷款审批管理，加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查，重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展，扶持企业做大做强；四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目，对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目，严格进行限制。

（二）坚持房地产开发贷款封闭管理，严防信贷资金挪用。首先，要明确项目资本金审核等要求，确保企业自有资金和前期销售收入全部到位，并加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通，及时获取最新项目信息；其次，贷款发放要掌握好节奏，要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度，合理安排贷款发放；再次，要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程，消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理，首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理，保证开发贷款的收回。

（三）完善房地产贷款风险监控机制，做到风险早发现、早处置。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据；二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。加强对房地产贷款的跟踪管理，通过监测资金状况、项目建设和销售进展等手段，及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查的岗位责任，加强监督管理，切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风；三是盘活风险贷款，积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，要借助银行的信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

（四）加强抵押品价值管理，确保抵押合法有效。2008年以来，房地产价格步入下行通道，部分地区房价波动较为剧烈的情况下，抵押物价值是否能够全面覆盖贷款的风险敞口，就显得尤为重要。一是要加强对评估机构资质、信誉等方面的考察，通过分析了解其大量的评估案例，判断其评估抵押物价值的可信度；二是要根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款押品价值进行全面重新评估，将销售面积超过50%以上的项目作为押品价值重评的重点；三是要逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款，认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的，应要求借款人及时追加贷款担保，确保贷款担保足值有效。

（作者单位：首都经济贸易大学）

参考文献：

［1］王学东.商业银行房地产项目融资与运营管理[M].清华大学出版社，2004.

［2］周京奎.金融支持过度与房地产泡沫——理论与实证研究[M].北京大学出版社，2005.