做有良心有道德的开发商

王静甫

回望2008年，变幻莫测的中国房地产市场一路跌宕，波澜起伏。

先是有SOH0中国有限公司董事长潘石屹“百日剧变”的惊人言论迅速得到应验；继而是上海万科公司在降价传闻中不再遮遮掩掩，旗下楼盘进行了不同程度的促销，从而明显摆出楼市走低的“拐点”；还有关于深圳房价涨跌的“牛徐之赌”，知名学者通过报端向市民道歉，深圳房价率先领跌全国；更有发生在7月间，数额近千亿元的深圳“断供门”事件，引发了房价跳水和退房的风波。

到2008年年末，国家出台了4万亿元的投资计划，意在保内需、促增长，扭转市场颓势、恢复消费信心。

据全国工商联房地产商会等部门发布的年度报告称：2008年以来，房地产市场的衰退程度在逐季增加，在房屋交易量、房地产开发投资意愿下降等因素的综合作用下。房价在去年第三季度出现了首次下跌，去年第四季度房价下跌的幅度继续加大。有数据显示，2008年，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.3％，其中新建商品住房下降0.7％。

有业界人士认为，2008年正是中国房地产业的分水岭，正当房价与房市同步下行空间时，全球金融危机席卷而来，楼市的降价风潮从沿海向内地城市蔓延，寒流来袭，“冷市”在所难免。

跨入牛年的门槛，楼市依然沉重，房地产市场仍然难以“回暖”。对于房地产开发商来讲，面对愈加残酷的房地产“冷市”，他们或是通过各种营销模式来赌运气，或是使出浑身解数展开自救，更多的则是积极寻找走出困境的良方，正如大通众鑫房地产开发有限责任公司总经理李冀南在接受本刊记者采访时坦言：“面对‘冷市，企业信心不可轻弃。”

中国报道：十年不遇的楼市寒流伴随着金融风暴来袭，展望2009年，您认为，中国房地产市场的整体趋势是怎样的?房地产企业，特别是中小房地产企业。面临的最大挑战是什么?

李冀南：对于房地产市场的整体走势来讲，屡有惊人之语的潘石屹曾给出一个较为悲观的看法。他认为，2009年中国的房地产市场仍会比较低迷。这一年，政府对房地产的政策主要是“松绑”，但这些政策“红包”能否阻止楼市大幅下滑的趋势，不光取决于房地产市场自身的情况，更取决于国家总体的经济形势，效果还需要进一步地观察。

对于这个看法，我们是感同身受的。中国的房地产市场在经历了十年飞跃式发展后，已开始进入周期性回调。这是自1998年住房货币化以来，第一次在较为完善的市场经济条件下进行的行业调整，其后，楼市将进入一个健康稳健的发展轨道。从积极的角度看，2009年，有国家宏观政策的调控，有地方政策因地制宜的实施，政策拉动会初见成效，市场运行会趋于正常，楼市观望会渐行渐淡，我们将会迎来一个理性、健康、规范的楼市发展走向，这对于尚在发展中的房地产行业应该是一件很有意义的事。

目前，“过冬”俨然成为房地产业界使用最多、也最为时髦的词汇。身处这个低迷市场中的房地产企业，特别是中小房地产企业，更是背负着市场遇冷和行业洗牌的双重压力。在市场持续低迷、多方力量的博弈中，认清形势、绝不轻言放弃信心，这对于困境中的房地产企业尤为重要。如何度过严冬，是悲观哀叹坐等救市还是坚定信心积极应对?从现在业界内部的沟通和部分的反响看，大多数房地产开发商都是选择了后者。因为中国是一个人口大国，城市化的发展越来越快，城市人口会越来越多，对房屋住宅的需求也会越来越大，从目前房地产市场的供需关系来看，也不难看出潜在市场的巨大。中国报道：时下的楼市，一方面“量”在萎缩，另一方面“价”又坚挺，消费者对房价的观望有增无减。房地产企业应当以怎样的理念在市场中觅得生机?李冀南：对于绝大多数的中国老百姓来说，买房子可能要穷尽一生的积蓄，大家都想买品质好一点、价位合理一些的好房子，这一点是可以理解的。而房地产企业追求高附加值和效益最大化，应该说也无可厚非，但这个利益观的前提应该是“取之有道”。“道”乃诚信、守法和贡献。为老百姓盖房，必须以诚信为原则，做有良心、有道德的开发商，更多的还要为社会承担一些责任。

反思过去几年，追求利益最大化而牺牲项目品质成为业界的一种普遍现象。开发商拼命地拿地，项目密度越来越大，楼房间距越来越小，个别户型没有通透性和采光，使得消费者对开发商失去信任，购房时疑虑重重，结果是失信于民。近一时期，许多开发商为了尽快回笼资金，纷纷打出降价促销的杀手锏，节日折扣、大型团购、赠实物、赠面积等等，以此来推动楼市打破僵局，其实老百姓购房真正关心的是地段、价格和户型。房地产开发商踏踏实实地为老百姓建房，做到诚信为先，在设计阶段就要根据客户意愿，并从各个细节层面用心考虑，在实用、安全、舒适性等多个角度都要做到以人为本，这才是房地产企业得以发展的正道。

作为开发商，我们不仅要关注房价的涨与跌，更应善于以科学的、多角度的分析来考量市场。从长远来看，对于有眼光和实力的房地产开发商来说，存在着巨大的发展机遇。我预让在未来几年的房地产市场上，可能出现几大现象：国家宏观调控政策可能继续出台；土地闸门将越收越紧；房价涨幅还要回落；中小开发商接连退出市场；二、三线城市将掀起开发高潮；中小户型成为市场供应的主流产品。目前，纷繁复杂的市场态势和趋于理性的消费者，都对房地产企业的自身实力、楼盘设计、产品品质、诚信记录以及服务意识等综合因素提出了更高的要求，能给消费者带来实惠与信任才是赢得市场的关键，这种综合因素就是房地产企业未来的竞争价值。

中国报道：业界人士分析。激活房地产市场尚需要时间，到年末市场有望回暖。在这样的背景下，房地产企业怎样调整好思路以保证自己的长足发展?

李冀南：要在蓄势待发中苦练内功，在进退维艰时善抓机遇。我们公司是呼市较早涉足房地产开发领域的开发商之一。上世纪90年代初，作为建筑商，公司是以揽工程的形式来承担工程项目，零打碎敲没有章法，企业发展十分缓慢。近几年来，依靠国家政策，顺应市场，我们做了三件事。一是实施企业改制，把建筑公司转向房地产开发和经营。二是搞好公司生产和经营管理，探索出适合企业发展的道路。三是确立异地扩张，挺进外埠的发展战略，而其实质就是外抓机遇、内搞管理，把内功练好。

如今面对中国楼市进入调整期，其实大可不必惊惶失措，有魄力的开发商会正确认识本轮危机的影响与周期，以“最坏的打算，最好的准备”来应对更为严峻的市场环境，不管外面风潮如何起伏，始终做自己该做的事情。最近几年，我们企业发展和开发营销并重，根据市场实际，发挥了二、三线城市房价下降空间小、泡沫轻、金融危机对房地产市场影响不是太大等因素，把开发建设的重点定位在配套设施齐全的小户型，如70平方米以下、40平方米以上的经典户型，使消费者在经济上能够承受，为大众所欢迎。

依据这一思路，2009年初开始，我们已经展开新一轮的“品牌与质量”主题研究，发挥公司80％以上专业技术人员的优势，贯彻优化产品结构，实现产品多元，对项目的施工计划、销售计划适当进行调整。在管理方面，从完善企业内部管理上下工夫，在国家宏观调控的大背景下，及时转变经营方式，以开发为主转变到以经营管理为主，盘活存量资本，创新融资渠道，不断培育出新的经济增长点。