法律帮助

刘林山

婚后购买登记在一方名下的房屋，

是否属于夫妻共同财产？

问：我在2003年4月份与丈夫领取结婚证，因经济压力比较大，所以婚后没有生育子女。2004年9月，我们用积蓄购买了一套价值60万元的商品房。当时的购房合同、发票、房产证上写的都是我丈夫的名字。2005年7月我们才在老家举行婚礼，并宴请了亲戚朋友。婚后感情一般，后因性格原因，经常吵架，导致夫妻感情淡漠，想协议离婚。但我丈夫认为：房屋所有权证书，是确认房屋所有权的唯一依据，该房屋为自己一人所购买，而且当时二人只是领取了结婚证书，并未举办婚礼，因为产权证上只有自己的名字，此房屋属于个人财产，不同意分割，请问，该房产是否属于夫妻共有财产？

答：根据我国《婚姻法》及婚姻法解释，夫妻关系的成立是以双方领取结婚证为准，这与农村当中理解的以办理婚宴为结婚从而成为夫妻显然不同。本案中你们登记结婚的时间是2003年4月，2005年7举行婚礼仪式，根据法律规定，双方婚姻关系建立的实际日期是2003年4月。结婚登记后至婚姻解除或一方死亡前的婚姻关系存续期间内，夫妻双方所得财产为夫妻共同共有。同时，我国《婚姻法》也采纳了约定财产制，即第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。……夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”房屋作为夫妻婚后财产的一部分,可以通过协商约定的方式确定其归属,双方没有约定的,婚后购买的,即使产权人登记在你丈夫一人名下的房屋,也应属于夫妻共同财产。如果你们双方协商不成的话，您可以通过诉讼来主张您的权利。

夫妻一方未经另一方同意，

擅自出售房屋的行为是否有效？

问：我与妻子在2004年登记结婚，婚后购置了两处房产，其中一套房屋一直出租，后承租人因工作调动而解除租赁合同，导致房屋闲置无人居住。今年的1月，我爱人将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明（名字是我爱人找他人代签的）一并出示给齐先生审查。齐先生并不知情，核查所有原件后，便与我爱人单独签订了房屋购买合同，并支付了56万元，后齐先生对所购买房屋进行了装修，居住至今，我想问一下律师，我爱人未经过我同意擅自处分房屋的行为有效吗？

答：我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”夫妻对于重大财产的处理，应当在协商一致的基础上进行，这是一种法定义务。相反，如果私自处理，则侵犯了配偶的权利。但是，夫妻之间的平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的，仅对夫妻两人具有约束力，善意第三人没有理由遵照执行。

在本案中，房屋所有权证上的产权人为你妻子，办理房屋买卖过程中买方也审核了其身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明等有关文件资料，尽到了形式审查义务，无义务去实际核实配偶的签名是否为本人签署，是否真实，对配偶签字的真实性应由你妻子全权负责。买方在房屋买卖中不存在任何过错，故你妻子与买方所签订的房屋买卖合同是合法有效的。虽然过户登记尚未办理完毕，但是买方已经支付全部房款，并对所购买房屋进行了装修，居住至今。法院一般会在善意第三人支付了相应对价并实际履行了合同的情况下，保障买卖交易的稳定和安全，保护善意第三人的合法利益。

空房漏水百余吨

自来水公司该不该负责？

问：因为我丈夫身体不好，所以我们从去年开始就住在乡下，市区里的房子一直空着。前段时间自来水公司打电话给我，让我补交183吨水的水费。我市区的家根本没有人住，回去一看才发现太阳能热水器坏了，长时间漏水。我从去年开始就没有再缴纳水费，自来水公司水费卡上“用户缴费须知”注明，对于欠缴水费的用户，水公司将按规定暂停供水。如果自来水公司当时按规定停水，我家也不至于漏这么多水。我家额外产生的这笔漏水费用，可以让自来水公司承担吗？

答：用户与自来水公司之间形成供用水合同关系，自来水公司责任是将水及时供应到用户接端口。太阳能热水器漏水是用户用水不当造成的，责任不在自来水公司。

对欠缴水费的住户，自来水公司应当履行告知义务。如果通过催缴通知形式催缴，已尽到告知义务，自来水公司可以不承担责任。水费卡上规定，“公司将按规定对贵户暂停供水”，说明自来水公司有权停水，而不是说自来水公司有停水的义务。如果自来水公司已对欠缴水费用户尽到告知义务，从人性化角度不停水也是可以的。