城市特定区域内房地产开发商联合经营理念及实现方式

肖灯勇　梁　俊　孙锡杰　张江水　胡　柏

摘要受金融危机的影响，房地产业日趋萧条，城市特定区城内的市场竞争尤为激烈，竞争对手的成熟，消费者群，体不断细分化使区域内的大部分开发商进入一个困难的境地。文章为解决开发商的这一难题，提出处于城市同一区域内房地产开发商联合经营的理念，并对其实现方式进行探讨。

关键词城市特定区域；联合经营；联合体；房地产开发商

作者简介肖灯勇，解放军后勤工程学院硕士研究生。研究方向：平时营房勤务，重庆，400016；梁俊，解放军后勤工程学院营房管理与环境工程系营房管理教研室教授，研究方向：营房勤务理论，重庆，400016；孙锡杰，解放军72695部队高级工程师，研究方向：港口航道工程，山东青岛，266031；张江水，解放军后勤工程学院硕士研究生，重庆，400016；胡柏，解放军后勤工程学院硕士研究生，重庆，400016

中图分类号F293.3文献标识码A文章编号1007－7723(2009)03－0106－0003

一、引言

我国房地产开发呈郊区化趋势，城市土地趋向于成片开发，房地产开发商纷纷集聚于城市特定的区域内，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，片区的格局正逐步形成，各片区内开发商由于数目众多，其间的竞争愈演愈烈。政府、开发商、客户处在同一个商业生态系统中，各开发商之间应理清联合与竞争的关系，共同生存、共同发展，在提高整体竞争力的同时实现个体的利益，从而营造自己的生存空间。同一片区的开发商应联合起来，形成统一的整体，群策群力，资源共享，从个体竞争转为片区与片区的整体竞争，依靠联合的力量，共同解决当前面临的问题，解决开发商自己的问题，与政府对话，走市场道路，合力提升片区整体品质，建立快速发展的整体支撑点，齐心协力抵御其他区域对本片区客户的分流。

二、城市特定区域内房地产开发商联合经营的内涵

城市特定区域内房地产开发商联合经营指的是同一片区内有共同利益的房地产开发商通过某种形式结成非正式集团联合起来经营，以区域范围内的全部或部分商品住宅项目为对象，以提高区域的整体形象为目标，先营造外部的市场氛围，从而提高区域商品住宅市场的整体发展水平，以获取更多客户的青睐，同时淡化个体的竞争，强调区域内的合作，提升整体竞争力。城市特定区域内房地产开发商联合起来经营较之单个开发商有着较为明显的优势：一是可通过联合以获得地方政府的支持；二是降低了产品的同质化竞争程度；三是可以利用联合的集体谈判力；四是能够以集体的力量抵御市场风险；五是可以实现资源共享和信息融通。

三、城市特定区域内房地产开发商联合经营的发展阶段模型

(一)第一阶段：联合的孕育阶段

城市或地区的发展是房地产开发商联合经营的前提基础，由于各地区的经济发展水平不一致，房地产投资的预期收益也会不同，各地区的投资环境比较分析结果决定了开发商的投资取向。因此，如何对城市或地区进行区域推广，提升区域形象，增强投资者的地区偏好，就变成促进各城市、各地区房地产业发展的首要条件。在国家宏观经济环境一定的情况下，地方城市政府的行政行为对市场、对开发商有着较大程度的影响，主要应由政府造势，以宣传综合投资环境为主要内容，全面展示地区优势以赢得本地区投资意向，吸引更多的房地产开发商进入地区市场，从而实现开发商的联合。

(二)第二阶段：联合的成长阶段

地方政府营造好城市整体区域形象后，形成了良好的投资环境，吸引了大批房地产开发商的眼光，房地产开发商根据自己对城市区域房地产市场研究后做出决策来决定自己进入城市的具体片区。同一片区的房地产开发商为了营造良好的片区整体形象，形成片区某个特定的环境，这就要求片区内具有共同利益的房地产开发企业组成一定的非正式集团联合起来对片区进行全面策划，体现片区整体定位，寻找共同市场品位。

城市特定区域内房地产开发商在成长阶段体现出来的远比一般的房地产企业联谊会更加成熟，其组织更加严谨、合作更加紧密。这种联合构建的是一个非正式集团整体，各个开发商是其中的主人，他们依靠的不再是单个的力量，而是借助于整体产生的力量。联合在成长阶段的主要任务是搞好片区的整体建设，解决交通、教育、环境、配套设施等的问题和不足，改善人们的居住环境，体现片区整体优势，吸引客户。房地产开发商的联合在成长阶段整合了资源，实现了多个利益体的共赢；聚集了人气，营造了良好的氛围；加强了片区的基建工作，吸引了客户的注意力；提高了配套的整体设施，也实现了个人利益的盈余。

(三)第三阶段：联合的稳定阶段

在房地产开发商联合经营的稳定阶段，联合已完成了它的主要任务，片区整体态势已定，单个楼盘的开发等一系列活动将由开发商独立完成。单个开发商开始相对的竞争，这时主要突出的是单个楼盘的卖点，诸如楼盘品质、户型、面积、建筑式样、风格、装饰等。由于先前的联合，有关市场、技术、竞争的信息在各开发商的集中与传播更加迅速，在满足客户需求、提高信誉与增加对客户吸引力方面具有组合经济效应，政府及有关公共机构提供的专业基础设施或教育项目能够被各开发商共享。因此，此阶段的竞争降低了低水平过度竞争程度，呈现的是正常的公平性竞争。

联合的稳定阶段中，开发商之间是合作与竞争的关系，是共同发展的关系，开发商各自的发展是此阶段最突出的一个特征。开发商应注重在实践中不断地学习，不断增加企业的市场资本和知识产权，尽力扩大自己的规模，巩固自己的地位，逐步形成自己的特色优势，增强质量意识、品牌意识和创新意识，努力培养并形成自己的核心能力，以期在联合的稳定阶段中与其他开发商有效竞争的过程中占有优势。同时应注意加强在其他方面的联合，譬如建筑材料的购运、避免楼盘的同质化、资源的共享、企业间的文化技术交流等，其形式可以多样化。

(四)第四阶段：联合的更新阶段

房地产开发商进入某一个区域房地产市场的时间有先后，与其他开发商的联合有时间差。不管开发商加入联合整体的顺序如何，联合始终存在，只是联合方的数目增减而已。开发商在完成各自的开发项目之后，不可能仍然停留在联合整体中，会退出先前的联合，转而进入另一个区域开发新的项目。此时，便进入了另一个联合圈中，与该片区的其他房地产开发商联合。某个房地产开发商的进入或退出之时，联合便完成了一次变化，在变化的同时，联合便进行着自我更新。由于某一片区的土地容量有限，房地产开发商进入的数目有限，在完成所有的新建、改建、扩建项目后，该片区不再具备开发潜力时，开发商逐渐退出，开发商的联合也便逐渐衰退，该片区内的房地产开发商联合系统也将随之而亡。但同时，又会有其他新的联合系统在其他城市形成。

四、城市特定区域内房地产开发商联合经营的联合体模型

(一)联合体的概念

在联合的成长阶段，处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益，降低市场风险，而组建成非正式集团，这种非正式集团称为联合体。联合体是在平等互利的基础上，结成较为紧密的关系，互相取长补短、优势互补，从而可以更有效地利用有限的资金和技术力量，克服单个开发商无法克服的困难和经济危机，取得“1+1>2”的规模经济效益。

(二)联合体的构建及联合方式

在行业协会的牵头引导下，同一片区的房地产开发商自愿走到一起，构建一个新的组织系统，这种构建异于企业间的合并与收购，其资产、人员没有被重组，构建各方仍保留自己原有的资产，只是通过联合，在某种形式上达成共识，面对共同的难题，互帮互助、优势互补、强强联合，共同解决当前及将来的问题，依靠群体的力量，在激烈的市场竞争中生存和发展下去。联合体可以设立理事会，各个开发企业的主要负责人为理事会成员，大家共同推举出理事长，理事长没有特权，凭着对大家负责的态度来开展工作，可定期召开企业间的理事会，讨论解决企业间存在的问题，以便大家共同解决，同时互相交流信息、共享资源等。可以理事会的名义与政府对话，从而获取政府的支持和帮助。

联合体下辖于地方政府、行业协会，是基于各方对共同利益的追求，由于信任关系构建起来的。为了更好地发挥联合体的作用，一是要共同制定出明确的联合体章程，以此来规范约束各个开发商的行为。如果没有具体的章程规则来约束，联合体将很难持久地生存下去。开发商进、退出联合体需要遵循该章程，联合体规范了片区的房地产市场，起着规范、协调、组织、服务的作用。开发商出于对自身利益的追求，也会自愿遵守联合体章程，来谋求自身的发展；二是联合的活动经费来源。理事会开展各项活动，以及平时办公、处理各项事务需要一定的经费，该款项不可能由政府拨款，而行业协会是非营利性组织，联合体是由房地产开发商组建的，是为了大家共同的发展而组建的，因此，活动经费由所有加入联合体的房地产开发商共同承担；三是联合体办公地点的选择。办公地点、开会场所可以具体地固定下来，或是自建一个地方，或是借用某家房地产开发企业的会所。

(三)联合体自身存在问题及发展方向

联合体的构建是个探求摸索的过程，有待联合各方努力维系其运作，其中也存在着一定的问题：

一是联合的房地产开发商的思想观念有待转变。各开发商在利益上有协调点，也有冲突点，各方是竞争对手，但同时应意识到他们应在合作中竞争，依靠联合的力量来提高自身竞争力。因此，各开发商应达成共识、端正态度、转变思想，正确认识联合对整体、对自己的作用和意义。

二是在联合中如何共同制定产品方案。在联合体内部，开发商可通过竞标的方式来决定做哪一种档次的产品。不同档次的产品有各自的利润区间，开发商将竞争公开化、信息公开化，正确估量自己的实力，依凭自己的资金水平、管理水平、技术水平、经验等再加上各自的偏好来决定选择做哪种档次的产品。通过竞标的方式加上开发商的兴趣偏好和对实力的评判来初步将开发商作个简单的区分，然后，做同种档次的开发商再通过协商做不同类型的产品，这样可以尽量降低产品同质化竞争程度。

三是对于联合尚无相关的立法。构建联合体的一个目的便是将低水平过度竞争转为公平、公开、有序的竞争，但在联合方面的立法不系统、不完善，给联合体开展工作带来了不便和困难，各开发商的自律意识不是很强，在联合表面似乎风平浪静，但在联合内部仍存在着明显的问题。

四是工作网络不全。网络是信息流通的渠道，是联合体开展工作的依托，网络不全就难以同广大开发商及时迅速地联络。如何便利开发商的联系，如何迅速持久地展开工作，如何提高联合体的效率，如何在最大程度上为开发商谋利，是需要联合体及各方探讨解决的问题。

五、结语

城市房地产开发处于一个特定的市场环境，需要政府、行业协会、媒体、开发商、金融机构等进行良好的协调和统一。片区房地产开发商联合经营不仅仅是开发商自己的问题，其实现依赖于各方面的协调发展，受着社会环境多方面的影响。各开发商应认清当前的市场竞争形势，转变观念，意识到联合的必要性和重要性。政府、行业协会、媒体、金融机构应理性地对待房地产开发商的联合经营，共同促使联合经营朝着长期、稳定、正常、健康的方向发展。