楼市，繁荣迷局的背后

史　渊

楼市现状：“高调地繁荣”

近期，全球经济信心大涨，包括房地产、股市、期货、黄金等等都处在高位上涨周期，有消息显示，今年4到5月间，涨价已经成为楼市的一个普遍现象而就在此前几天，王石抛出了“后拐点论”，认为从我国香港、日本等地楼市泡沫破灭后的历史来看，中国当前的房价是维持不住的，一时间，楼市再次陷入扑朔迷离。

一份针对上海100多个在售主流楼盘的调查报告显示，自从3月份以来，上海已经陆续有60％的楼盘价格出现了不同程度的上涨。自5月11日以来，上海房价已经连续两周环比上涨3％，成交均价已涨至14106元／平方米，创今年春节以来最高水平，其中近百家楼盘在5月涨至历史最高价。此外，杭州、深圳、广州、成都等城市的商品房价格也都不同程度地有所上涨。

是昙花一现还是高歌猛进?

房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，房地产既是生产和生活必需品，也是一种投资品。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”。面对当前楼市的单边繁荣，特别是在世界经济依然普遍低迷、国内经济也未有效好转的情况下，我国楼市如此“高调”的走势究竟是什么原因呢?

笔者认为，回答此问题要从次贷危机对我国房地产业的冲击说起。

2007年4月，美国新世纪房屋贷款公司申请破产保护，从此美国次级按揭贷款市场风险开始突显，随后风险迅速向以次级按揭贷款为支持的各类证券衍生品持有者转移，投资基金被迫关闭、次级抵押贷款机构破产、股市剧烈震荡，进而使全球主要金融市场出现流动性不足的危机，投资银行和商业银行也普遍发出盈利预警信号，全球主要股市指数纷纷大幅下跌，中国股市也随之受到次贷危机的影响，房地产上市公司所受影响尤为严重；据不完全统计，2008年，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9％：完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7％。此外，购房者的持观望心态的越来越多，开发商回笼资金困难，导致房企资金链紧绷。

众所周知，华尔街金融机构是本次全球危机的策源地，危机导致全球经济大衰退，并制造出众多华尔街巨型金融机构不能倒闭而必须由美国和全球纳税人出资补贴亏损这样的行为，但是，纳税人资助和补贴华尔街股东和从业人员的利益的同时，政府给华尔街下了一个限薪的笼头并同时加大公众对华尔街的股份支配权，使华尔街不能随心所欲，因此，用自由换取损失补贴，华尔街金融机构一定是宁要自由不要补贴，更不能让国有化控股其公司来限制其经营投机自由，众多金融机构开始筹资偿还政府借款以避免国有化和公共化其股权。这里一个重要的问题是：从哪里筹资?毫无疑问是市场。黄金、农产品、期货、股票、新兴市场的需求和房地产，制造和操控市场价格本就是华尔街的拿手好戏。近期的全球市场上涨就是在这样的背景下产生和发展的，中国的房地产价格也不例外，既然是筹资，那么市场主流资金的目标就只有一个：套现。

由于2008年特殊的经济形势和房地产市场的表现，一直持续的房地产政策在基调上有了根本的转变，从防止泡沫产生到刺激房地产消费，2008年上半年，在国家调控政策主导下，我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得剑遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

中国股市目前表现平稳，优于全球其他市场的疯狂表现房地产方面，多个重要城市房价稳定并出现成交量恢复，楼市价格恢复上涨就是证明，但是，我们认为在美国金融体制和体系的改造完成以前，全球市场包括中国房地产市场的价格恢复性上涨有很大的不确定性，我们也无法肯定楼市将维持在这种“繁荣”的状态中。

正如经济学家谢国忠所言：“中国的经济从09年3月份到现在突然变得很乐观，全世界都很乐观，美国的央行行长也说“树上的绿芽出现了”。三个月前大家还说是不是大萧条了，百年不遇的危机来了，今天怎么突然就没事了?我觉得问题没有那么简单，今天你看到的不是一个可持续的现象，它只是一个流动性带来的表面繁荣，实体经济并没有起来。央行放钱出来，是因为通胀没有出来之前可以放钱，通胀来了就不能放钱了，问题在于今天我们出现的情况是放钱解决不了问题，世界经济有根本的问题，有基本面的问题。这个泡沫的爆掉反映了过去模式的破灭，在没有根本的改革之前是不可能出现新一轮的高增长的，这是我对当前形势的基本思考。”从这个角度看，我们认为近期中国房地产交易量的回升和重要城市的价格上涨预期具有很强的价格操控性和短期性，是异常行为并不可持续。

除了以上根源性的影响因素之外，我国房地产市场还有以下自身固有的顽疾，这些因素也是我们有理由相信近期楼市的高涨仍然是处于“虚假的繁荣”之中。

住房的刚性需求。积压了整整一年的刚性需求，终究是要释放的。该买房的终究要买房。换房的终究要换房，所以在09年掀起了一波购房高潮是情有可原的。

投资的刚性需求。08年的金融危机给人们造成了极大地心理阴影，大家都奉行现金为王的金科玉律，手上持有大把的现金。钱是一定要流动起来的，所以拿出其中的一部分进行固定资产的投资抵抗抗通货膨胀。

虚荣经济，茶余饭后房产都会成为争相热议谈论话题，房子已成为衡量财富的一个标志，身份的象征，你有几套房子，多大面积，别墅还是多层等等深深地刺痛了广大人民那根虚荣的神经。虚荣心作祟，宁可买贵的不买好的，宁可倾家荡产也要买套房子，你有一套，我就要有两套，所以购买房产已演变成一种虚荣心的潮流和时尚。

投资时机。们有新的计划和新的目标一般都是在年初或岁末，中国有句俗话：“新的一年，新的开始”，经过年关大假思绪的整理，要在新的一年里有新的变化，在年初购房符合人们的消费习惯。加之08年底看跌情绪主导整个市场，消费者的置业计划一定会放在年初，看看新一年市场情况后再说，所以09年初的置业高峰出现不为过。

人们对未来的预期。人们对政府是充满信心的，对未来是充满美好憧憬的，相信在几年后经济一定会好转，一定会蒸蒸日上。所以应该对未来投资，能投资的渠道有股市、期货、房产、黄金等，在经济不明朗的前提下，与其投资一些看不到摸不着的数字(股票、债券等)，还不如投资实实在在的实物，如房产与黄金等。

经历惨痛的2008年，好不容易迎来的楼市“小阳春”缓解了一些开发商资金链紧张的问题，但部分开发商似乎已经忘记了刚刚经历的教训，成交量一上来就急着涨价，如果说09年

一季度部分楼盘的价格上调仅仅是试水，最近许多楼盘的涨价已经是明目张胆，一涨就是好几百。笔者认为，当今楼市虽然逐渐回暖，但离真正的“牛市”还有着巨大的距离，目前市场上的需求还是以刚性购买需求和部分释放的升级换代需求为主，还没到投资需求入市的时候，房企盲目的涨价，很可能毁了楼市回暖的前途。

传统行业通常由数家企业占据相对较大的份额并主导行业的发展，而不动产的特性使得房地产行业诸侯割据成为主旋律，没有任何一家房地产企业能够占据市场的主导权，因而单个项目的利益最大化成为了开发商的必然选择，过分分散的局面造就开发企业从来只在意自己的利益，也造成了房企只在意眼前利益的特点。

所以，“好了伤疤忘了疼”注定是楼市无法克服的毛病。

政府调控：无可取代的力量

房地产业是关乎百姓切身利益的大事，政府在制定宏观政策前，一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性，权衡利弊，慎重选择。目前，针对政府对房地产进行宏观调控的措施主要有以下几个方面：给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策、鼓励改善性购房、保护购房者利益、实行经济适用住房货币化补贴、做强房地产经济、鼓励定价开发、采取净地(期地)方式出让土地、因地制宜，适当调整容积率、科学合理定价、减缓征收部分税负、加强金融扶持、强化招商服务、暂停或降低相关收费、营造竞争环境、创新审批服务机制、完善房地产市场预警机制、做好市场服务管理工作等，具体采取哪种方式要认真考量。

强化地方政府稳定房地产市场的责任也是重要的一点。国务院办公厅正式印发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中已明确提出“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责，强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。”可见，各地区要在执行中央统一政策的前提下，根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策，也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性和针对性、灵活性，提高调控的效果。

最后，借用谢国忠的话来结束本文对近期楼市繁荣的思考吧：“中国过去的社会矛盾的中心是吃饭的问题，温饱的问题，现在中园的社会核心矛盾是房地产的问题。这个问题不处理好，中国社会会不稳定的。为什么中国会出现这样的问题，很多人怪开发商。其实这个核心的问题是地方财政模式的问题，房地产开发商都是为政府打工的。他卖的房子，你看土地、税收，一半以上给政府了。开发商拿的钱还要买地的，这个钱最终都到地方政府口袋里面去了。这个问题关键是地方政府的行为，在美国地方政府是发债，在中国现在没有这样的渠道，他必须马上收钱，收大家的钱马上搞建设。他的房价越高，他就可以收更多的钱，搞基础设施，其他的后果就留给后面的人。所以中国为什么会出现地方政府卖地卖的越多越好，价格越高越好，这是他的融资模式引起的。这样房地产价格很高，房地产价格如果维持的话，对经济是不好的，为了维持房价，就减少供应量，这个城市就死掉了，中国有些城市要继续走这个道路，维持高房价，不拍地，那他也就死了，但是我觉得中国不可能会这么做。”