房地产去库存化长路漫漫

杨丽萍

“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”近日，海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿在北京出席“中国房地产变革之路先峰论坛”时指出。

卢铿透露，到现在为止，开发商拿到的存量土地面积乘以容积率等于24亿平方米。同时，任志强也估算，如果政府不出台更为利好的政策，今年年底，空置商品房面积将可能达到4～5亿平方米。更有报告指出，目前整个房地产业的存货资产约有4万亿元。

“朝阳区管庄某小区东边有一片圈起来的地，这么长时间了也没见要修什么，别的地方也能看到这种闲置地的情况。”3月4日，北京市国土资源局局长魏成林做客北京城市管理广播，一位普通市民向其反映了这种现实问题。

这样的问题可能不仅仅是提给一个城市“土地首席执行官”的，同样也提给了风口浪尖的房地产行业。

房地产到底有多少存量土地?

戴德梁行目前对外发布的报告称，1998～2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。

对于存量土地的数据，建设银行研究院2007年发布的《下半年经济金融形势分析与预测》，北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，两份报告分别提供的对截至2007年年底存量土地数据是近9亿平方米和近10亿平方米。

国家统计局的最新数据表明，去年1－11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，完成土地开发面积2.1亿平方米，这意味着去年新增存量土地约1亿平方米。

“现在大概有3.6亿平方米的土地存量。”任志强透露说。权威统计部门截至2007年底的存量土地数据为2.7亿平方米。按照业界说法年均1亿平方米的存量土地增速，全国截至2008年年底的存量土地可能与任志强所说相符。

“如果加上政府继续供地的潜在规模。将超过上述24亿平方米的潜在房屋供应量。”卢铿指出，如此大量的房屋可能10年都卖不完。

现有的存量商品房已将房地产业压得难以喘息。“预计到2月底，空置商品房将从去年的1.36亿平方米达到2亿平方米。预计今年会在2.5～3亿平方米之间，如果没有利好政策刺激消费的话，今年会这到4～5亿平方米。”任志强再度放言，房地产的存货增加才刚刚开始。

占压资金4万亿?

存货随之而来的就是资金占压和资产缩水。

如果以建行研究院对截至2007~年底9亿平方米的存量土地占压资金约2.9万亿元作为参考标准，在2008年存量土地增加1亿平方米的情况下，占压资金更为惊人。

“3.6亿平方米的存量土地中大约有1.7亿平方米的土地都是天价土地。”任志强指出，这些天价土地都不可能在现有的价格条件下消化掉。

空置商品房占压的资金，任志强去年年底曾指出，如果商品房空置量达到4亿平方米，占压资金将达到1.2万亿。

不低于2.9万亿元的土地存货和约1.2万亿元的商品房存货，这将意味着整个房地产业的存货量可能将达到4万亿元之多。

而另一种算法与此结论不谋而合。

一份最新的机构研究报告分析，2008年，A股房地产公司的市场占有率将进一步提升至10％左右，存货超过4000亿元。据Wind资讯数据统计，截至2008年9月，房地产上市公司存货达4248亿元。一般而言，存货与销售额基本匹配，而上市公司的存货周转率要高于行业平均水平。由此推算，目前我国房地产企业手中的存货值将在4万亿元以上。

另据瑞银亚洲房地产研究部近日所做研究显示，“主动性积压”正对一些上市房企的业绩形成不小威胁一土地价值的缩水导致一些企业陷入两难境地：若不进行土地成本“减计”，开发商在接下来的两年盈利能力将大幅走低；若进行“减计”，不少企业2008年净利润将呈现“负数”。

根据瑞银的评估，包括雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内地房地产股，2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

漫长的去库存化过程

“这些存货在短期之内，或者在一个中长期之内，都面临着如何消化的问题。”任志强说。

任志强认为，对于土地的存货，一是企业可以通过新增低价土地加以平衡把天价土地成本降下来；另一种办法则是地方政府降低税费或者延期收费等。

记者获悉，为了给存货市场减压，不少地方政府正在尝试减少土地供应。

魏成林透露，北京市今年计划年度供应土地5700公顷，而去年这个数字是6100公顷左右。另有数据显示，1月份重点城市居住用地供应星减少四成多。

业内人士认为，土地市场的低迷，尤其是当存量土地还没有消化殆尽就持续推地，会给市场带来较大的压力，政府收紧土地出让是比较理智的做法。

虽然解决存货的方式很多，但是，任志强却对存货的消化问题信心不足。“目前，这个巨大的存量仍然没有一个消化的基础和条件。”

任志强的理由是，现在与房地产有关的政策都是在增加产能，意图以保增长来促进消费，这逻辑是颠倒的，没有消费的增长，实质是库存的增加。“目前，仍然没有房地产复苏的迹象”。

万科董事局主席王石此前在接受媒体采访时表示，去年12月以来的楼市成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，反弹并不代表反转，“去库存化是个漫长而痛苦的过程”。