美国房产救市：奥巴马智慧一战

易宪容

此次奥巴马帮助900万房奴保住房产的计划可谓一场拯救美国梦的智慧之战

美国总统奥巴马2月18日公布耗资最高可达2750亿美元的《屋主可负担能力和稳定计划》（Homeowner Affordability and Stability Plan，简称HASP，3月4日发布细则）。有媒体将此计划和林肯的《解决黑人奴隶宣言》并提：美国当前房奴解放运动。这一计划将帮助大约900万房奴保住房产（据穆迪公司统计，目前27％的房屋实际价值低于购房者的房贷）。该计划的内容包括四个方面。

第一，提高美国家庭的“清偿力”，放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用良好的房主获得“再融资”便利，以及减少大部分家庭的月供支出。这项措施有望帮助400万至500万房主实现按揭贷款再融资。

第二，保障美国家庭的“稳定性”，鼓励房贷机构减“月供”（花旗集团3月2日表示，将允许某些新近失业的房屋贷款人暂时减少每月还款额度）。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的占比，降低按期缴纳适当月供的家庭失去房屋的几率，提供债务重组机会让家庭月供支出降至可承受的范围，以及防止投机者利用政府救助牟利。这项措施将惠及300万至400万房主。

第三，加强对房利美和房地美的支持，以维持较低按揭利率水平。目的是鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心。

第四，那些没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商以及见利忘义的投资者被完全排除在这次计划之外。

可以看到，HASP直接指向了房地产的问题及核心，即如何来解决那些无支付能力进入房地产市场的居民的偿还能力的问题，如何降低居民按揭贷款的成本，以及鼓励“两房”更多的低利率按揭贷问题。该计划对吹大房地产泡沫的任何因素或政策都不鼓励，反之保持了足够的警惕，即使是在房地产市场恢复过程中仍然严格限制住房投资。

这次金融危机就是由房地产次贷风险引发的，要让这次危机能够稳定下来，必须先稳定危机的源头。这样不仅能够逐渐减弱危机的风险，也可以让低收入美国居民在居住条件不丧失的情况下渡过难关，而且还可以让更多的居民有能力进入房地产市场，重振市场信心。可以说，该计划落实所起到的作用会相当大。

以此来对照中国，最近中国房地产救市政策往往是，只要能够让房地产市场销售增长的政策就无所不用其极：住房购买入户口与减免个人所得税、重新放开第二套住房购买的优惠政策。更有所谓房地产行业组织（实际上是房地产企业的联盟）用所谓报告，要求政府出台诱导居民进入高价房市场的政策，如购买房补贴，但就是不提房地产企业自身在整个世界经济周期性调整中该做什么。

同样是救房地产，美国是针对居民按揭贷款负担能力，如何来扼制房地产的泡沫，让居民走出债务的困境；中国不少的救市政策是如何让过高的房价或房地产泡沫持续，让居民进入高房价的市场、成为几十年难以摆脱的房奴。可以说，这种救市政策不改变，不仅会摧毁中国的房地产市场，也会摧毁经济持续成长。

对房地产市场理解不同，站在不同的角度，根据不同的情况，可以出台不同的救市政策，但是这些政策的出台其实是一种智慧的展示。无论是中国还是美国，都是面对前所未有的局面，没有经验可借鉴，也没有理论可指导，有的是如何把已有的经验与知识转化为智慧，真正找到解决办法。

奥巴马表示，“如果不采取大胆行动来制止经济螺旋式下降，住房危机有可能让‘美国梦破灭。”——我们有理由相信，此次救市可谓一场拯救美国梦的智慧之战。