我国物业管理现状考察及发展对策思考

邱近峰

【摘要】 我国的物业管理经过20多年艰难的探索，从无到有，从弱到盛，逐渐发展壮大起来。但与国外成熟的物业管理相比尚有很大差距，还存在着很多问题和不足。本文在对我国物业管理现状进行分析的基础上，提出了促进我国物业管理健康发展的对策。

【关键词】 物业管理；现状；发展；对策

物业管理是一个社会性的服务行业，具有涉及面广、综合性强、重要程度高、社会影响大的特点，它与老百姓的日常生活息息相关，直接关系到老百姓的安居乐业，涉及社会生活的方方面面。我国的物业管理始于２０世纪８０年代初，经过20多年艰难的探索和起步，从无到有，从弱到盛，逐渐发展壮大起来。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域。物业管理的发展，不仅推动了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式，老百姓的生活质量得到了实实在在的提高。但不可否认，我国物业管理虽然大踏步地走过了20多年，但与国外成熟的物业管理相比尚有很大差距，还存在着很多问题和不足。

一、当前我国物业管理存在的主要问题

（一）没有准确把握物业自身定位，服务意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下，签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居，没有准确把握服务业主的自身定位，使得物业管理的服务特征被淡化。一些企业经营不规范，经营管理意识不强，不少物业服务企业只注重单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系，互相推诿责任，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。

（二）物业管理法规不健全，司法效力不强

近年，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理务例》、《前期物业管理招投标管理办法》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起到了一定作用，但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业主自治与居民自治的关系处理，业主组织成立和物业管理权力交接程序等，依然缺乏可操作性的规定。行政监管薄弱和司法效力不强使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立（包括业委会成立）这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果。

（三）物业建设与管理职责不清，前期物业管理矛盾突出

从全国看，约有 70%的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理企业依附、受制于房地产开发，导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决，许多小区在项目规划、设计、施工阶段未考虑物业管理的实际需要，遗留下许多毛病，往往要在业主入住后才逐渐暴露出来，引发业主对物业管理不满。有的开发商为了促进销售，追求短期效益，对物业管理做出不切实际的承诺，给物业管理企业的后续管理造成很大的难度。有的开发商侵占配套建筑和设施，在售房合同中存在侵犯业主合法权益的条款， 有的开发商制定的业主公约不周密，这些都导致物业管理企业与业主之间纠纷的产生。

（四）物业管理规模效益差，难以更好的生存发展

物业管理起步之初是房产界作为一种服务手段的衍生物，经过20多年的跑步前进，物业管理已成为一块肥肉，市场群雄竞起，谁都想来分到一部分。目前我国物业管理单位共有10多万家，管理房屋建筑面积总量约有90多亿平米，平均每家管理的面积不足10万平米，而业内专家认为，管理规模达到100万平米以上才能产生最佳效益。这使绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，也必然导致恶性竞争。为了抢占市场，一些物业管理企业甚至不惜亏本经营或者无谓的增加不属于物业公司范围内的服务项目以取悦于消费者。许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利。由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地伤害了物业管理行业的整体形象。

（五）物业管理经营缺乏良好的社会环境

物业管理缺乏社会的广泛支持。政府一些职能部门把原属于本部门的管理工作推给物业管理公司去做，导致物业管理公司负担过重，许多工作无法完成。一些社会舆论对物业管理进行片面的、有偏差的、不合理的甚至是歪曲不实的宣传报道，降低了人们对物业管理行业的社会评价，误导了业主对物业管理的认识，增加了物业管理经营的难度。

二、促进我国物业管理健康发展的对策

（一）加大舆论宣传力度，建立正确的舆论导向

物业管理行业的发展，既依赖于行业自身的努力，还要依赖社会广泛的支持，其中正确的社会舆论宣传是必不可少的。因此，要建立正确的舆论导向，不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要报道物业管理的重要意义和给城市管理、居民生活带来的好处，引导人们正确评判物业管理的社会地位，树立物业管理的消费观念。

（二）准确把握行业定位，为物业健康发展奠定基础

物业服务企业与建设单位和业主是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系，《物业管理条例》这一基本指导思想，是物业管理行业准确定位的法律依据。根据《物权法》的有关规定，在国务院新修改的自2007年10月起施行的《物业管理条例》中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，物业管理成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。在物业管理活动中，物业服务企业既不是建设单位的隶属和依附，也不是业主的“仆人”或凌驾于业主之上的“管理者”，只有摆正位置，通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系，才能保证在实际工作中减少不必要的矛盾和纠纷。物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，当前，在物业管理服务中，要正确处理好如下几方面关系：一是物业服务企业与业主之间的关系；二是物业服务企业与物业主管部门之间的关系；三是物业市场和房地产市场之间的关系；四是物业管理与社区建设之间的关系。

（三）完善物业管理法规体系，加强依法管理

当前我国亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作，业主公约、房屋使用公约的鉴定，专业性物业公司的资质管理，业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。因此，应加快立法步伐，制定物业管理的基本法规，加快物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则的制定和物业管理合同、业主公约等规范性文件范本的制定，使依法管理具有可操作性，为物业管理提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，推动物业管理有序健康的发展，使我国物业管理逐步走向社会化、专业化、企业化经营轨道。

（四）强力推进物业管理的早期介入

房地产开发与物业管理之间，前者对后者作用及后者对前者反作用，这是现代物业管理要求实行“全过程”科学管理的直接原因之一，也是物业管理阶段对开发阶段所产生后遗症的反馈要求。物业管理的基本职能就是代表和维护业主的利益，并对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，比如物业质量、设备性能、设施功能及物业的综合配套等，这些均不取决于物业管理公司，而往往形成于物业的开发阶段。要改变这一状况，应强力推进物业管理的早期介入，在物业尚处于开发阶段，物业公司就应介入其中，参与物业开发项目的可行性研究和规划、设计、施工、验收等阶段的讨论，并从物业管理和业主的角度出发，为开发企业在整个物业的生产环节提出对规划设计、施工建造、功能设置、建筑质量、监理验收等方面的建设意见。通过早期介入这种建管结合的服务，使物业的开发建设有一个良好的开端，为以后的物业管理工作打下良好的基础。

（五）扩大经营规模，创立企业品牌

物业管理是一个劳动密集型的服务性行业，具有低收入、低利润的行业特点，行业发展必须建立在规模经营的基础上。规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。从长远来看，为促进行业健康发展，分散的小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源，如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展，规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。同时也有利于企业创造品牌，发展品牌，获取市场竞争优势。

参考文献:

[1]谭善勇,郭立.物业管理理论与实务[M] .北京:机械工业出版社, 2005

[2]吴绍进.市场竞争中的物业管理呼唤行业规范[J].中国建设教育,2007(3)