让百姓安居，做好分户验收

李耀林

摘要：为了保证住宅工程质量，让广大居民住上放心房，各地政府纷纷出台分户验收办法，文章就住宅的使用功能和观感质量，论述了分户验收时应达到的标准。

关键词：住宅工程质量；分户验收；住宅观感质量；住宅使用功能

中图分类号：F407

文献标识码：A

文章编号：1009-2374(2009)04-0016-02

随着人们生活水平的提高，对居住环境的需求日益增长，全国房地产行业迅速升温，房价长了好几倍，各地高层、多层住宅如雨后春笋般拔地而起。然而，工程质量却良莠不齐，楼板裂缝、抹灰脱落、跑、冒、滴、漏等现象普遍存在，居民投诉现象时有发生。为了保证住宅工程质量，让广大居民住上放心房，各地政府纷纷出台分户验收办法，《河北省住宅工程质量分户验收暂行办法》从2008年11月1日起施行。本文就分户验收相关问题进行论述。

一、分户验收的含义

分户验收是指在施工单位提交竣工报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

二、分户验收和竣工验收之间的关系

分户验收与竣工验收均都是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同，首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；第二，验收对象不同，分户验收只适用于住宅工程，而所的建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；第三，验收阶段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；第四，验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收(包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等)并对分户验收进行复核；第五，实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。

三、分户验收的内容

分户验收应在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，重点对每户住宅的观感质量和使用功能进行检查，主要内容包括：

(1)房屋室内空间尺寸。

(2)地面、墙面和顶棚面层质量。

(3)门窗、护栏安装质量。

(4)室内防水工程质量。

(5)给排水及采暖系统安装质量。

(6)室内电气工程安装质量。

(7)其他规定要求分户验收检查的内容。

四、分户验收的主体

分户验收由建设单位的项目负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员等参加验收。已选定物业公司的，物业公司可参加住宅工程分户验收工作。

五、分户验收前应做好的准备工作

首先建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组(一般分为土建组、水暖组和电气组)，制定验收方案并向参加验收的人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如小锤、钢尺、测量仪等，做好卫生间等有防水房间的蓄水试验的准备工作。

六、分户验收检查单元的划分

分户验收以每户为一个检查单元。

七、分户验收中发现问题的处理

分户验收检查发现不合格的，应对不合格部位及时标注，整改符合要求后，重新进行验收。

八、分户验收的标准

(一)房屋室内空间尺寸——室内的开间、进深和净高

室内净高推算值为设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出，开间和进深推算值为两墙间轴线尺寸扣除两墙的轴线到墙内侧的尺寸和抹灰层厚度。用钢尺、卷尺进行实际测量，按每户不少于3个自然问，每间开间、进深各测2点，净高测5点，实际测量值应符合规范允许偏差的规定。

(二)楼地面、墙面和天棚

1．地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓。

(注：水泥砂浆地面空鼓面积不应大于400cm²，且每个自然间不多于两处可不计，地砖、花岗岩楼地面，凡单块边角有局部空鼓，且每个自然间不超过总数的5％可不计。)用小锤轻击检查。水泥砂浆楼地面面层应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。设计有坡度的地面面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。

2．墙面、天棚。各层抹灰之间及抹灰层与基层之间必须粘贴牢固，抹灰层应无空鼓和裂缝。抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整、分格缝应清晰。现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理(建设)单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。

3．门窗、护栏

(1)外窗台高度。窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。

(2)窗扇及玻璃密封条。密封条接缝平整，不得卷边、脱槽。

(3)外窗渗漏。外窗及周边应无渗漏。

(4)门窗开启。门窗扇应开启灵活、关闭严密，分户门等不松动、不晃动。推拉门窗扇必须有防脱落措施，上下安装防盗滑块。门窗与墙体的固定必须牢固，在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。

(5)安全玻璃认证标识。应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，当单块玻璃大于1.5m²时应使用安全玻璃，玻璃上应有安全认证标识。

(6)栏杆高度。六层及六层以下住宅阳台、外廊及上人屋面的栏杆净高，不应低于1.05m，七层及七层以上的不应低于1.1m。

(7)竖杆间距。临空处栏杆净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm。

(8)防攀爬措施。有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施(密目网、安全玻璃等)。

(9)护栏玻璃。护栏玻璃应使用12mm的钢化玻璃。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。

4．防水

(1)卫生间等有防水要求的地面应排水通畅，经24h蓄水试验无渗漏。

(2)顶层住宅的屋顶应不渗漏。

(3)墙面无渗漏，滴水线(槽)不倒泛水。

5．给排水及采暖

(1)给水、排水、卫生器具、阀门、水表等的接口应无渗漏。

(2)排水管道的坡向、坡度正确。

(3)给水、排水、卫生器具、阀门、水表等应安装固定牢固、支架间距位置应符合要求。

6．电气

(1)插座的相序、接地应符合规范要求。

(2)室内照明配电箱(盘)内配线整齐，回路编号齐全，标识正确，箱(盘)内开关动作灵活可靠。

(3)照明系统通电试运行正常。

(4)等电位连接端子齐全，位置正确。

7．其他

(1)烟道、通风道应伸出屋面，伸出高度应有利烟气扩散。平屋面伸出高度不得小于0.6m，且不得低于女儿墙的高度。

(2)墙面的空调孔无渗漏和反坡现象，与插座位置协调。

九、分户验收资料的收集与整理

每户住宅分户验收后填写《住宅工程质量分户验收检查记录表》，单位工程所有住户经分户验收完毕后填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。

住宅工程的质量，是国家的百年大计，关系着百姓安居乐业，作为一个住宅工程的参建者，有义务做好分户验收工作，让居民住上放心房。