房贷“休眠”后的银行诉求

邹 靓

房贷优惠即将开走“末班车”?这或许是2009年年末最受大众关注的话题。

当利率优惠政策的执行期临近结束，监管层严控风险的要求和商业银行出于放贷规模考虑的自发收紧，让个人住房贷款的收紧成为不争的事实。然而，在房贷“休眠”的背后，其实也隐藏了商业银行的诉求：它们希望有更多的自主空间，而非政策的强令限制。

变，还是不变?

半个月的时间，有关房贷优惠利率将取消的传言已是街知巷闻。商业银行一面勒着裤腰带对客户“挑三拣四”，一面还是打着“严格遵从监管规定、没有收紧房贷意图”的招牌。虽然监管部门至今未对此做出公开表态，但业内人士均有共识：事出必有因。

“消息传出有一阵子了，主要是银监会最近在上收各家商业银行的房贷数据，特别了解了二套房贷的执行情况。这次调查不比平时的例行检查，数据要求相当严格。”一股份制商业银行个人房贷中心负责人这样告诉记者。

2008年12月，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办131号文)，为鼓励普通商品住房消费施行一系列包括下浮房贷利率在内的优惠政策。政策暂定执行至2009年12月31日。

今年上半年，在商业银行天量信贷投放的同时，全国个人住房贷款同比增长亦高达150％。2009年6月，中国银监会在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中强调，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行4成首付规定，商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。

上海银监局人士表示，个人住房贷款关系民生，其起伏波动对商业银行资产质量影响也比较大，从监管部门的角度来说，对商业银行风险控制的提示及例行检查都是日常工作，

“银监部门始终会对个人住房货款的问题保持高度关注，不过目前还没有取消房贷优惠利率的任何说法”。

记者此前获悉，央行、银监会曾对是否取消房贷优惠利率，以及如何界定二套房贷进行过内部讨论。而此次银监会对商业银行的房贷风险检查，亦旨在提醒商业银行严格执行按揭贷款风险管理政策。

加之此前国办131号文曾设定房贷优惠政策执行期仅至今年年底，市场纷纷猜测政策将有变。

优惠“操作空间”尚存

2009年以来，商业银行对首套住房的房贷政策执行“2成首付、7折利率优惠”，而对二套住房的房贷政策自始至终是五花八门。迫于同业竞争压力，商业银行曾一度集体打起“擦边球”，对没有不良记录的客户特别是资信良好的优质客户，亦施行和首套住房相同的优惠政策。

至年中后，“首付4成”应监管要求被严格执行，但利率优惠仍有可操作空间。上海我爱我家东方店的地产中介告诉记者，“最近很多银行包括国有银行都已对二套房贷收紧了，交去银行的材料要求比之前严格，审批时间也拉长了”。

此前有媒体报道称，国有银行已全面调高二套房贷利率至基准利率，仅有优质客户可获10％～20％下浮优惠。地产中介印证了这一说法，“不只国有银行放贷严格了，股份制银行也是一样的”。

上述股份制商业银行个人房贷中心负责人对此分析表示，商业银行之所以这样做，一方面是应监管要求控制风险，另一方面也是因为临近年底，该完成的信货任务都已经完成，并不急于冲高贷款。“一部分银行甚至要控制信贷规模，所以只在存量贷款中做调整，我们行的情况也是只对优质客户还能有利率优惠。”

即便是同一家银行，在不同地区分行间的房贷政策亦有所区别。“具体是怎样执行，一要看总行对房贷政策的统一要求，二也要看地区市场的情况而定。”

但有一点可以肯定的是，目前商业银行对房贷的审核投放普遍已拖长时间，且对审贷申报材料要求严格；部分银行二套房贷的利率优惠政策仅向优质客户开放，首套房贷利率优惠较之前收窄。

“一刀切”不可行

“即便是政策有变，也不会是一刀切的做法。任何时候，自住性需求和改善性需求都会得到政策支持和保护。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，对首套住房需求、二套住房需求及二套改善型住房需求应该区别对待。通过对首付比例、利率优惠幅度的下限调整进行调节。

从商业银行自身来看，业务进程始终与市场策略有关。年末控制信贷额度与年初早放债的思维定式，决定了年末房贷市场进入临时性休眠。市场人士并不忌讳谈及房贷优惠政策取消的可能性，但也一致否定了采取一刀切方式的可行性。

有商业银行人士提出，对首套住房可维持2成首付及7折优惠房货利率政策；对二套改善性住房，可适当提高首付比例，利率优惠由商业银行自行确定；对其他二套房贷，则执行4成以上首付，取消利率优惠政策。

也有部分市场人士认为，一线城市特别是房价较高地区不可能取消房贷优惠政策，“政策出台应考虑到对普通购房者实际生活的影响，取消房贷优惠的可行性不高”。

在政策充分弹性的同时，商业银行的经营亦有弹性。2010年信贷投放的总体趋势将弱于2009年，但“年初早放贷”的惯性思维并不会改变。有商业银行人士表示，年底房贷偏紧也有商业银行经营需要的考虑，

“有些赁款是可以囤积到年初再放的，毕竟现在各家银行的信贷规模指标已满。”

因此，房贷政策将“如何紧”，除了需关注政府、监管部门的动向外，商业银行整体经营趋势亦会作用其中。而在适度宽松的货币政策尚未转向之前，房贷作为商业银行最优质的信贷资产，仍是来年的兵家必争之地。