当前香港房地产市场和房地产金融形势分析

付　强

近期，由于受到美国次贷危机和全球性金融危机影响，香港楼市进入下行轨道，房价下跌，交易量萎缩。香港房地产市场会不会出现1997年亚洲金融危机后的暴跌局面，本文对此做了初步分析。

■ 基本情况

1.香港房价明显下降。自2003年下半年起，香港房地产市场逐步恢复增长，但自2008年三季度后，受全球金融危机影响，香港房价逐步下滑，2008年10月，住宅价格已较6月高峰时回落11%（见图1）。

2.交易量大幅萎缩。2008年11月份，香港全部楼宇买卖合约登记3786宗，较10月份下降37.5%，创1991年1月份有记录以来18年的新低；楼宇买卖合约金额106.5亿港元，较10月份下降43.8%，为2003年5月份以来的新低。住宅方面，2008年11月份整体住宅楼宇买卖合约（包括一手、二手私人住宅，居屋、公屋及夹屋自由市场买卖）共3264宗（较10月份下跌30.8%），创1996年1月份有记录以来新低。住宅买卖登记总值90.1亿元（较10月份下降44.7%），创2003年6月份以来的新低（见图2）。

3.房地产贷款收紧。受全球经济环境影响，香港银行业贷款放慢，房地产业也不例外。2008年三季度末，香港房地产贷款余额1.26万亿港元，同比增长15.2%，较二季度回落1.1个百分点（见图3）。

根据香港金融管理局的统计调查，23家认可金融机构10月份发放住宅按揭贷款113亿港元，较9月份减少2.6％。新批出的贷款较上月减少5.9％，至137亿港元（见图4）。在新批贷款中，利率低于最优惠利率2.5个百分点以上的贷款所占比率由9月份的83.1%下降至51.7%。

■ 面临的风险

目前，受全球金融危机影响，香港经济放缓，失业率上升 。同时，许多机构出售在港物业，并削减员工住宅津贴，对楼市形成多重打击。进入2008年第三季度，香港楼市交投清淡，楼价持续下调。如果危机持续，则可能进一步影响香港经济和房地产市场。

1.房价可能进一步下滑。受危机影响，香港经济增长放缓（香港2008年第三季度GDP按年率计算增长1.7%，较第二季度4.2%的增长进一步减慢），失业率攀升。银行房地产贷款亦趋于谨慎，据部分地产中介在2008年11月份的调查显示，每3个客户中只有1个能取得按揭，而超过1000万元或先前涨幅过高的住宅，则更难获得银行按揭。部分机构看低香港楼市，预测未来12个月香港房价还将下跌20—30%，豪宅将下跌30%或更多 ，并预期2011年前香港楼市不会有复苏迹象。由于香港按揭贷款成数在七成以内（参与按揭保险计划的除外），所以房价若下跌超过三成则会造成一定的负资产现象出现。

2.政府收入减少。由于开发商勾地愿望减少，香港2008财政年度上半年（2008年4月至9月）的地价收入仅为124.31亿元（其中7至9月卖地收入为零），较上年同期的404.56亿元大减70％，只达到财政预算案中全年地价收入的28.8％。政府收入的减少势必影响其抵御金融危机的能力。

3.地产代理机构倒闭可能增加。代表近9成地产中介机构的香港六大地产代理商会表示，其调查了约160家中小代理机构，其中8成机构在2008年10月份没有生意。若楼市持续清淡，预计至农历年前，有逾百家中小型代理机构倒闭。

■ 对下一步的初步判断

由于目前香港楼市泡沫因素不大，受全球金融危机和联系汇率制约束，香港利率不会过高，并且香港楼市供应较低、居民供楼收入比处于较低水平，楼市出现1997年大跌局面的可能性较小。

1.房价泡沫成分不高。香港2008年6月高点房价只是1997年高峰的73%，市民供楼负担只有三成左右 ，楼价大幅下滑风险较低。另外，以要素成本计算的香港房地产业增值（包括地产发展、租赁、保养、管理、代理和转售等）在本地生产总值中所占比重由1990—1997年间的8.6—11.3%降为2005年的4.5%，与房地产业息息相关的建造业占本地生产总值的比重也由4.6—5.5%降为2.9%，房地产业在香港经济中的地位明显下降，即使房地产业衰退，但其对经济的影响力已不像以前剧烈。

2.房屋新增供应有限，存货处于历史新低。香港政府实行“勾地”制，土地在挂牌出让前，必须由对该土地感兴趣的单位向政府提出购买意向，政府才组织对该地块的拍卖。目前，香港的房屋新增供应有限，存货处于历史低位。此外，2008—2009年的特首施政报告也强调政府不会贱卖土地，将协调相关机构控制批地，务求房屋供应能够配合市场需求，遏制出现供过于求的局面。

3.按揭利率较低，有利于楼市稳定。2008年9月，香港名义平均按揭利率为3.25％左右，扣除基本通胀率6.1%，实际按揭利率为负2.85％左右。因此，借贷购房的负担较小。

4.开发商实力雄厚，不急于降价出售。香港多数开发商在过去的几年里没有加大土地收购力度，土地储备正在减少，其资产负债状况也较稳健，与1997年金融危机时期有很大的不同。