浅谈房地产商品房“进度价格”的内涵与使用

张聚永

摘要：近两年来，由于美国的次贷危机而引发的全球经济危机，我国的房地产行业也未能幸免于难，为什么商品房价格会出现这种么大的反差呢?这无疑与商品房定价有着密切关系。为了能使更多的消费者了解这一现象，也为了使商品房开发商能健康发展，更好地趋利除弊，澄清一些消费者对此价格形式的种种模糊认识，笔者现试图对商品房进度价格的内涵、性质和特点，以及这种价格形式的局限性和对策进行简单的分析。

关键词：经济危机；商品房；进度价格

商品房定价充满着复杂性和玄机性，除了市场供需关系决定因素外，还要受政策调控、拿地价格、规划容积率、建材选择、地段位置、车位容量、配套设施、交通状况、户型设计、物业管理、品牌效应等因素的影响。

一、商品房价格形成的种类

在商品房价格形式上，主要有现房价和期房价两种。以河北省石家庄“博雅庄园”住宅小区为例，开发商对此楼盘的价格形式进行了大胆创新和偿试。其方法是首次在商品房销售中推行“进度价格”，通过大量的调查研究、比较测算，最后一致认为这种价格形式具有科学性、合理性和可操作性，方案推出后很快被社会和购房者所接受，销售进度明显加快，商品房施工所需的现金流紧张问题得到解决。

所谓商品房的进度价格，就是价格随着商品房施工形象进度的变化而变化。这种商品房价格形式如同其它新事物出现时一样，在销售过程中也听到很多不同的声音。

下表是“博雅庄园”住宅小区一期商品房进度价格表：

说明：此商品房为六层半带电梯的砖混结构，价位最低的是二层；最贵的是六层，因六层半是复式房、并赠予露台；一层房价高于二层房价，因一层赠小院。付款比例：在主体施工在未完工之前，首付款为50％，如主体施工完再签购房合同则按80％付款，如房屋竣工再签约则完全是100％的现房价。

二、商品房进度价格形式的内涵

按照劳动价值学说，房屋价格是房屋建造经营过程中全部社会必要劳动耗费所形成的价值体现，价格围绕价值上下波动。该公司在2000年的期房平均价格是2780元，现房平均价是3300元，两者相差的520元是计划成本的利息支出和增加相应的销售税金差异造成的，当然也包括开发商一部分让利。从理论上讲执行进度房价是有一定的道理的，价格随着工程形象进度涨，是极合理的，符合价值规律，也就是说，工程进度越快，资金投入也就越大，即价格离价值就越近，为了说明进度价格的合理性，我们来研究一下3300元现房价格构成中的计划成本各项目、利息支出、税金、利润所占比例情况。见下表：

按价值与价格一般关系而论，商品房作价原则，应以价值为依据，以计划成本为主要内容。从价格组成来看，它包括征地成本、前期费用、基础设施费、建安成本(含材料、设备)、配套支出、管理费用、销售费用、利息支出、及相应的税费利润。从上述价格组成中，只有财务费用和税费、利润是变动成本，其它为固定成本。因为房地产业资金量需要很大，开发商积累形成的自有开发经营基金不过占开发量的30％左右，而这些资金又被经营房和周转房所占用，所以商品房在预售前，开发商的现金流主要靠银行贷款或发行企业债券来解决，当开放商暂时筹不到钱时，向一部分购房者让利付息，也是一种选择。

按财政部颁发的《企业财务会计准则》的规定，利息支出可以直接进成本。我们从上表可以看出，3300元的现房价的计划成本中298.33元的利息支出只占计划成本的9.04％，这298.33元利息支出是怎样计算出来的呢?我们不妨追溯一下计算依据和范围：以该开发商的“博雅庄园”住宅小区的带电梯六层砖混结构的普通住宅为例，建设工期18个月，从现金流投入递增的特点来看，一般情况下，需要三个阶段：第一个阶段为征地阶段，主要是处理地上地下附着物，迁坟、青苗补偿等，这大体要6个月时间；第二个阶段为前期准备阶段：主要是规划、勘探、设计、三通一平、预算、招标、签证、放线等，也需要1个月的时间；第三个阶段为建筑安装和竣工验收阶段，这要11个月时间，该开发公司根据当时银行贷款月息9.45‰的利息，按资金分段投入情况，编出如下计算表：

从上表可以看出2780元的期房价，只适用于开工前或工程形象进度到基础正负零前签订合同并预交50％购房款的购房者，否则、开发商就不同程度地为购房者垫付了一定数额的利息，影响了开发商的经济效益。

要适应商品经济发展规律，努力实现经济效益，在建设资金紧张的情况下，必须对商品房价格进行改革和完善，基于这个认识，该开发商充分发挥利息的经济杠杆作用，在坚持2780与期房价和3300元现房价的基础之上，大胆地推出了进行价格，从鼓励先购房者人手，把商品房建设进度程序分成7个时间段，每平方米增加50-100元不等的价差。在付款比例上坚持了如下幅度：即在主体结顶前交房款50％；主体结顶至竣工前80％；现房100％。

三、商品房进度价格形式的性质和特点

从进度价格的成因来看，进度价格这种形式对进一步理顺期房价和现房价的关系，弥补期房价和现房价之间的空挡，完善商品房价格体系，不能不说是个创新，有极其重要的推广价值，从成因的分析来看这种价格形式是建立在严谨、公平、合理的基础之上的，充分体现了利息杠杆作用，关于进度价格的性质，可以这样表述：进度价格是以期房价格为基础，以现房价为上限，以资金有偿使用为原则，以加快资金回收为目的，由用户按购房时间的早晚而承担相应利息支出的一种价格形式。其特点是：价格具有动态性，它随工程形象进度变化而增加，价格与形象进度一一相对应，从特点看，购房早价位低，反之购房晚价位高。

从进度价格结构来看，这种进度价格对早购房者是优惠的，根据进度价格的特点，在经济适用房中进行推广很有必要，因购经济适用房者大多数为中低收入者，他们手中还是有一定的积蓄，采用进度价格可以弥补开发商的现金流不足，还可以使其得到购房的实惠，一举两得。但对当地政府提出了要求，既对经济适用房定价工作要置前，在经济适用房项目确定后，要根据建材市场行情与项目承办开发商商定合理的房价。如开发商现金流紧张，可以启用进度价格形式。

四、进度价格的局限性及对策

商品房进度价格形式是有一定的局限性，只适应商品房的买房市场而不适应卖方市场，如房地产市场处于低迷状态，人们的购买力低下，这时进度价格显得无能为力，因此进度价格在房地产市场火爆时才能大显身手。

既然进度价格有其先进性一面，也有其局限性的一面，作为一个开发商，如何使进度价格扬长避短，发挥其应有的作用呢?笔者认为，应加强以下几个方面对策：

1、要掌握信息，预测市场坚持以销定产的原则

在开发一个项目前，要认真做些调查研究，看哪些单位和人群需要购房，哪些单位有资金，购商品房者有多大的购买力等情况，要进行可行性分析，在调查的基础上，与购房者要签好意向

书，征求购房者对商品房规划设计的意见，基本做到以销定产，不要盲目扩大建筑规模。

在摸准了商品房市场的需要量很大的情况下，开工前即使没有销售对象也不怕，可大胆从银行融资开始建设，进度价格的威力可以弥补借款利息支出，开发企业经济效益不会受到多大影响，由此可见，预测市场是十分必要的。

2、建立健全进度价格正常实施的保障机制

大家都知道，追求企业利润是经营活动的最主要的目标，在坚持社会效益和环境效益的前提下，要提高公司的经济效益，既然商品房进度价格具有动态性的特点，在销售形式见好的情况下，为提高公司的经济效益，笔者认为应建立必要的保证进度价格的顺利执行机制，创造良好的管理环境。

因进度价格特点是进度快价格则高，不管哪一层时间段早一天结顶都会带来可观的销售回款，从这方面讲，“进度就是效益。”所以开发商在管理上要抓住这个特点不放，在工程进度和产品质量上下功夫，工程部在保证工程质量的同时要狠抓工程进度，财务部在调动资金时，注重把资金投放在主体快结顶工程上来，为了使进度价格能正确的实施，还须建立必要制约机制；计统部门要经常下工地了解商品房建设进度，每月初两日内将《工程形象进度统计月报》同时抄送销售部和财务部，销售部按此《统计月报》为依据使价格对号入座签订购房合同；财务部按《统计月报》对合同执行的价格进行监督，防止出现人情价格和关系价格。

3、设计风格要切合实际又要与众不同

商品房的设计和建设，要有新的风格，做到适用、先进、使用方便，以此来吸引用户，因此住宅是人类的基本需要，投资比较大，购房者对商品房所处地段、样式、使用功能及质量是有选择性的，如果规划设计落后，建设质量低劣，价格虽然低，人们也不愿意购买的。因此，开发商必须树立“用户第一”的思想，在未销售的情况下，要注意满足不同层次用房的需要，要选择最佳的设计方案，只要设计好，质量好，哪怕一时找不到买主也不怕，尽管建设，“家有梧桐树，不愁凤凰来”一旦找到买主，购房者就会很快接受这个进度价格的。

当然，商品房在销售过程中会遇到各种各样的问题，实施商品房“进度价格”只是其中的一种销售模式，而引起商品房价格波动的因素很多，它就象美国的次贷危机引起全球经济危机一样是一个很复杂的问题。不过随着中国人民银行“五大”举措落实适度宽松的货币政策和国务院进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长“十大”措施的出台，其中第一项就是加快建设保障性安居工程，很明显国务院对救助我国房地产市场有了明确的政策倾向信号。