CBD东扩诱惑了谁

陶良诸

CBD从来都意味着寸土寸金。CBD东扩最大的受益者再一次成为人们关注的焦点。

在全国大中型城市核心区扩张潮起之际，北京也毫不犹豫地加盟进来——人民日报社刚刚揭标的“人字形”新大楼，将成为北京CBD的第三座媒体新大厦。

此大厦位于朝阳区将新近扩展的CBD东扩区内，高度将超过150米，与CCTV新址以及BTV新址拉起三角形的“媒体天际线”。

实现这一“三足鼎立”局面的，正是北京市正在紧锣密鼓实施的“CBD东扩计划”。

满了、散了、缺了

不到4平方公里的区域。汇集了世界500强企业中130家派驻中国的机构和203家外资金融分支机构，这样的寸土寸金之地，恐怕在全球范围内也很少见，这就是北京CBD(商务中心区)。今年是北京CBD建设的第十个年头了。

原北京市城市规划设计研究院院长柯焕章说，1997年市长办公会做了一个重要的决定，要全面启动CBD建设，但生不逢时，很快就发生了亚洲金融危机，工作刚开始没多久就停止了。

到1999年末，亚洲金融危机逐渐结束，北京市方面再次提出要全面启动CBD规划建设，并于2001年正式启动。此后国际国内经济形势都发生了很大的变化，北京cBD也应运而生，并很快就发展起来，甚至成为全国城市发展效仿的对象。

但十年之后，CBD的发展也遇到了新的瓶颈。上下班时交通的拥堵，人群的密集与混乱，成为CBD的关键词。也许，正是这种瓶颈状态的出现，让CBD的东扩变得迫切和势在必行。

CBD管委会主任吴桂英表示，CBD东扩的主要原因：一是CBD满了，原来规划的区域差不多快要开发完了；二是CBD散了，满了之后周边就会散，这也就是很多人说的泛CBD，散了之后成本会更高；三是缺了，缺了一些东西，一些配套不足，比如我们的5A级甲级写字楼就很缺。

cBD东扩的方案最早在今年4月份提出的。东扩后cBD的总面积将达到7平方公里，着重发展总部经济、国际金融以及高端商务等产业。

北京市朝阳区委书记陈刚表示，CBD东扩区的土地开发将不会完全实施“开发商拿地——建楼——出租或出售”的原有模式，在土地进行一级开发之后，将直接邀请有意向落户的国内外大企业提出建设方案，对楼宇的高度、规模、外观等进行“量身定做”。

相关的产业调整也在紧张酝酿中。“十一”国庆庆典之后，朝阳区的大街上挂满了CBD东扩的口号：低碳。这个眼下相当时兴的名词，成为了一个区域的转变着力点。

能让地产这么乐观吗

随着CBD东扩消息的快速传播，触发了东部区域楼市的敏感点。cBD东扩最大的受益者，首推与现cBD唇齿相连的房地产商，东扩无疑将区域的土地价值推升到一个全新的高度。

有人预测这可以成为房地产市场回暖的契机，会使CBD及其边缘地区的土地未来几年有1—2倍的价值上升空间。据悉，CBD附近的不少二手房房主，都把报价往上提了几百块钱乃至上千元不等。目前在CBD东扩区域，二手商品房买卖均价为11000元，平方米-14000元/平方米，租赁价格两居室均价为3000元/月-4500元/月。

CBD东扩的确实对该区域的房地产成交量和成交价格都起到一定的支撑作用，并且这种促进作用将随着区域建设的深化而逐步显现。然而，21世纪不动产分析人士认为，CBD东扩工程的正式启动以及对区域楼市产生真正利好效应还需要一定的时间才能显现，而且可能不会像市场预期的那样为区域发展产生巨大影响。首先，从现有公布的信息来看，投资是分散在未来的十年中，且总额不大。其次，CBD东扩并非投资打造一个新商务区，而是将现有的区域划归到cBD当中。从cBD新增的区域来看，也是北京目前区域成熟最高的区域，可供发展和改善的空间有限。

当CBD东扩的具体规划方案还有没有出炉，将来的cBD东扩将给区域带来怎样的发展和变化还都处于朦胧状态时，就在这样一切都不确定的状态下，区域楼市价格已经借此利好有了一波明显上涨。现在规划方案出炉，(：BD东扩的利好已经被提前预支了。

可能成为“烫手山芋”

在规划中，具体选择什么样的地块进行扩张，成为市场所关心的核心问题之一。

比CBD提前启动扩张的北京金融街西扩中，其中心区原有面积1.18平方公里，拓展后总面积将达到4.77平方公里，涉及外迁的居民达数千户。这一带基本上都已是成熟小区，居住生活环境都还不错，这就给外迁增加了难度，一时间非议四起。

而对于CBD来说，同样存在此类问题。从地图上看，现在的CBD中心区可以开发的土地基本很少，而新扩张的区域往往在高密度且成熟的住宅小区。因此，在规划中，如何把握拆迁成本以及获得收益的平衡就成为在规划前需要考虑清楚的问题。

此外，“城市区域的发展具有其基本脉络，一般开始是蔓延，发展到后来就是跳跃。比如开始国贸一期附近的发展，后来光华路附近的嘉里中心就属于穿插式发展。”华高莱斯国际地产总经理公衍奎介绍，原因就是CBD发展蔓延到一定程度后，这些中心商务区的楼盘，具有一定聚集效应后，这些写字楼为追求展示形象的功能，就会选择穿插的方式发展，与先前成片发展不同，这必然会造成一些零碎地块的出现。

“CBD中心区实际上有许多地方都是空的，朝阳北路以及朝阳路附近，还有一个停车站放置多年，土地价值没有被完全发挥，”公衍奎说，“实际上，对于新开发的地区和还没有完全开发的cBD中心区，一直还存在着许多棘手的问题有待解决。”而熟悉北京CBD土地市场的北京首佳联信房地产经济有限公司总经理吴剑也说：“CBD中心区还有许多项目由于拆迁成本问题，一时间没法推动，而有一些品牌开发商甚至希望把这‘烫手的山芋卖掉。”