房地产业与国民经济协调发展研究

符　敏

摘要：本文讨论了房地产业对国民经济发展的重要作用，在分析影响房地产业的外部宏观因素的基础上，对房地产业与国民经济协调发展提出了个人思考。

关键词：房地产 国民经济 协调发展

房地产业与国民经济密切相关被称为国民经济的“晴雨表”。房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。改革开放以来,我国的房地产业已从崛起迈入新的历史发展时期。随着市场经济的深化改革,伴随而来的城市化对房地产业产生了旺盛的需求。房地产经济的增长方式正在由速度规模型向质量效益型转变;房地产业对经济增长的拉动正在由单纯的投资拉动向投资和消费的双向拉动转变;房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。为确保国民经济持续、快速、健康发展,必然将产

业关联度极高的房地产业摆在重要位置,使之成为我国国民经济发展的支柱产业。

一、房地产业在国民经济发展中的作用

房地产业是国民经济的基础性产业，这体现在房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料。人们的生活和休息，离不开房地产。国民经济的各部门开展生产和业务活动，需要有厂房、仓库、办公室等，也离不开房地产。各经济部门可以说是大小不等的“房地产主”。房地产业是国民经济的先导性产业，这体现在要发展经济，必须超前发展房地产业。由于房地产商品的形成需要耗用较长的时间，一般一个项目的建设周期平均需要4年多时间，所以相对于对房地产商品提出需求的其他行业而言，房地产的开发和建设一般需要超前进行。具体地说，某一行业要发展，必须要超前发展该行业的房地产。同时，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。

1.房地产投资有效地促进了国民经济的增长

近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。世界各国的统计资料显示，当人均国民生产总值进入300-1000美元的经济发展阶段，也是住宅业与房地产业飞速发展，进而带动整个国民经济调整升级的时期。2001年我国的人均国民生产总值为7543元人民币，约折合900美元，正好处在这一发展阶段。国际经验表明房地产业对国民经济的带动系数达1. 76, 据日本住宅金融工库计算，在日本，非木造住宅的生产诱发系数高达1. 993,固定资产投资的生产诱发系数为1. 990，居民消费的生产诱发系数为1. 595，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应地就增加投入1. 479亿元，可见住宅投资的诱发力量最大。

2.房地产业带动了相关行业的发展。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。房地产业的发展能带动建筑业、建材业、装修业、家具业、家电业、物业管理服务业等60多个前后相关产业的发展，在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等方面有着巨大的作用，是其他产业所无法替代的。

3.房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。

4.房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。城市是经济社会在卞间上聚集的地区，在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投人。在市场经济条件下，这此投人都应当通过利润、税金、地租等经济杠杆收回投资，有些还可以取得一定的利润，然后再投人城市的基础设施和社会设施建设，进一步改善城市投资环境，把城市建设管理纳人良性循环的轨道。

二、影响房地产业发展外部宏观因素的分析

1.政府政策

房地产业是一个受政府政策影响,对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源———土地,使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权。它决定了市场供求关系平衡位置,决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产业的发展与整个社会经济制度紧密相关,政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。从上述国民经济与房地产的关联度可以看出,只有促进房地产业的发展,才能加速国民经济的发展。

2.经济环境

经济环境主要指国家或地区的经济制度、经济结构、物质资源状况、经济发展水平、国民消费水平等方面。尤其是利率、通货膨胀率、居民可支配收入、经济周期等。经济周期是一种不可避免的客观现象，它对房地产业的供求有很大影响。当经济繁荣时，收入和消费水平提高，对房地产的需求增加，造成房地产业率先发展;当经济处于衰退时，对房地产的需求急剧减少，导致房地产空置率上升、房地产价格下跌和房地产市场的萧条。收入水平对房地产业也有较大影响。一般规律是，收入水平提高，恩格尔系数减小，耐用消费品支出占总支出的比重增大。房地产的需求量与收入水平存在正相关关系。

3. 社会及科技环境

社会环境主要指国家或地区的人口、文化教育水平、传统风俗习惯以及人们的道德和价值观念等。我国人口众多，而家庭规模向小型化发展，城市化水平不断提高，这就使得我国的房地产市场存在着巨大的当期需求和未来潜在需求。有资料预计，要实现我国2010年人均居住面积13平米的发展目标，我国今后需年平均新增3. 41亿平米的居住面积。

科技环境主要指国家或地区的科学技术水平、科学技术政策、科学潜力和技术发展动向等。目前我国房地产的开发建设基本上还处于手工或半手工式的粗放阶段。从业人员素质低、技术落后及房地产项目规划、设施、施工、管理的非标准化和非现代化，使我国的房地产建设施工周期长，是发达国家的3-5倍;劳动生产率低，是发达国家的1/2到1/3;人均年竣工面积少，是发达国家的1/5;能源、材料和土地资源消耗高，是发达国家的3倍，而房屋质量却难以让消费者满意。我国房地产企业的增长方式属于典型的“高速度、高投入、低质量、低效益”的粗放型增长方式。

三、房地产业与国民经济的协调发展

房地产业的发展与国民经济的发展密切相关。通常的说法是房地产业是国民经济的“晴雨表”。许多国家的发展经验表明，一个国家的经济出现景气，率先发展的是房地产业，相伴而行的是建筑业;反之，一个国家出现经济萧条时，首当其冲的也是房地产业和相伴的建筑业。房地产业的发展状况与国民经济发展速度的关系如表所示。

改革开放以来，我国的国民经济一直以大于或相当于8%的速度增长(1979-1998年20年中，我国GDP的年均增长速度为9. 7%，现在保持年均增长8%左右)，因此我国的房地产业处于高速发展时期。

由于房地产业在国民经济中的先导地位，各行各业的发展必须由房地产业提供基本的物质条件，所以房地产业的发展速度超前于国民经济的发展速度，但房地产业的发展速度也不是越快越好，而是既要符合房地产业自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，适应国民经济的承受能力并促进国民经济快速健康发展，也就是说，房地产业的发展要适度。国外一些经济学家测算，房地产业增长速度与国民经济的增长速度之比应为1: 0.7(或1.4:1) 。对于国民经济的增长速度，有资料分析认为适度的国民经济增长率不应是一个点，而应是一个有上下限的区间。其中，下限取决于居民的消费水平，上限取决于瓶颈产业的增长速度，考虑到知识产业(包括高新技术产业、信息服务业、文化产业、科研及技术服务业)受传统资源瓶颈的制约作用较少，上限可进一步适当放大到知识产业的增长速度。则与国民经济增长速度相适应，房地产业的适度增长速度也应是一个合理的区间。

要作到房地产业与国民经济协调发展，除了要考虑房地产业的发展规模和速度与国民经济发展水平相适应外，还要考虑房地产业内部的结构协调和供需协调。内部结构协调是指房地产业内各类物业及其相互间的关系保持合理比例。供需协调指通过加大或缩小新增房地产的投放量，通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来达到房地产业供给总量和需求总量的大体平衡。具体讲，需重点考虑以下几点:

1.房地产开发与城市基础设施建设的关系

城市基础设施包括水、电、气、暖、交通、通讯等等。基础设施与房地产业是互为前提、相互促进、共同发展的关系。基础设施的不足会制约房地产业的发展;而过剩又会由于设施闲置而浪费社会资源。实际上常见的是基础设施的“瓶颈”效应，使得房地产业的发展不得不放慢脚步。

2.房地产投资的规模和增长速度

房地产的投资规模、投资增长速度要与国民经济的发展水平相适应，以保证房地产业和国民经济的持续、稳定、健康发展。

3.房地产质量

房地产的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、房地产部品的质量、工程施工的质量、房地产建成后的整体质量及物业管理质量等多方面。建立多层次、多方位的质量体系正是国际上对建筑质量控制的发展趋势。建设部发布了《商品住宅性能认定管理办法》，将住宅分为1A, 2A, 3A二个等级，按照住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。

4.房地产开发投资的结构

房地产开发投资的结构主要是指二个方面:房地产开发品种结构、区域布点结构、上市时序结构。 房地产开发品种结构是指房地产各类物业及其相互间的关系。不同类别的房地产物业，尤其是不同类别的住宅品种，应合理配置，才能适应市场需要，形成有效供给。同时，对于写字楼、商业用房、住房，以及住房中的不同档次房屋在数量上也应保持合理的“度”。

在区域布点上，住宅建设应充分考虑其区域基础设施，公共服务设施的配套情况，以及人们居住消费的去区位选择偏好等因素，以形成合理的住宅区域结构。 经验表明，有支付能力的房地产市场需求轨迹是呈波浪形或周期性的，房地产开发商应该关注波浪形的走势或周期的波峰波谷，以形成合理的住房上市时序结构，从而防止住房的集中上市和暂时性的供给过量，而导致住房在流通领域的空置和积压。

参考文献：

1. 汪峰，加入WTO对我国房地产业的影响及对策，中国房地产金融，2000 (5):12-15

2. 宋丰军，杜雪松，我国房地产业当前存在的问题及发展趋势，改革与战略，1998 (2):35-37

3. 印坤华，关于房地产业成为国民经济新的增长点若干政策问题的思考，财经，1998 (2):24-29