商业银行房地产开发贷款业务的内部评级模型

雷培莉　孙　静　张　鑫

摘 要：银行体系一直对国内经济的持续增长发挥着关键作用。文章将结合内部评级法对商业银行的房地产项目进行模型构建，期望能从银行业角度对房地产开发贷款业务给出科学合理的内部信用评分。

关键词：内部评级模型 房地产开发贷款 商业银行

中图分类号:F830.572 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)02-258-02

银行体系一直在中国的社会经济生活中占有绝对的主导地位，对国内经济的持续增长发挥着关键作用，在市场经济的条件下，任何产业的发展和壮大都离不开商业银行的金融支持。在中国，房地产业作为第三产业的龙头，因其具有投资规模大，开发周期长，消费周期长，资本占用量大且回收时间慢等特点，更离不开商业银行的支持。中国的房地产业从80年代开始兴起，90年代发展壮大，经过20多年来的发展取得了令人瞩目的成就，商业银行在房地产开发与建设、消费与流通中的作用也不断增强。鉴于2008年美国次贷危机对中国的影响甚深，本文将结合内部评级法对房地产项目主要是房地产开发贷款业务进行模型构建，期望能从银行业角度对房地产开发贷款业务给出科学合理的内部信用评分，从而有效控制国内的房地产热。

内部评级法(the Intenal Rating-Based Approach,IRB)作为巴塞尔新资本协议的最主要的创新之一，是与标准法相对应的一个概念，指商业银行在满足某些最低条件和披露要求并经银行监管当局批准的前提下，以银行内部信用评级体系为基础，根据自身对风险要素的估计值来确定信用风险最低资本要求，确保银行资本充足，反映银行特殊风险状况的一种信用风险管理和资本计量方法。

房地产开发贷款指向授信对象发放的用于开发、建造向市场销售的房地产项目的贷款，即贷款资金用于开发、建造确定的房地产项目，项目用途为向市场出售，同时项目应是能够产生收入的房地产，贷款的偿还应主要来源于所支持项目产生的现金流。房地产开发贷款不包括对房地产商发放的流动资金贷款、园区开发贷款、土地储备中心贷款，也不包括向房地产商发放的用于购建以对外租赁为主要目的的房地产项目，或用于购置已基本建造完毕的房地产项目的贷款。对房地产开发贷款的评级对象，使用房地产模型进行评级。

一、房地产模型的结构简介

鉴于房地产开发贷款的特点和我国房地产的实际情况，房地产模型特别关注了房地产项目，将其和发起人的因素独立开来分别进行分析，以更多地关注项目本身的好坏，这也符合巴塞尔新资本协议关于产生收入的房地产贷款的特别规定。其模型结构为：（1）核心模型：由六部分构成，即项目财务模型、项目非财务模型、发起人财务模型、发起人非财务模型、项目恶化、区域模型，其中“项目恶化”仅在贷后监控过程中发现有关恶化情况发生时才使用，对核心评级进行负面调整。大部分客户的核心模型评级即为最终评级，不需要再进行调整或推翻。（2）评级调整：指评级人员在核心模型评级的基础上，因预警信号、外部影响和其他特殊情况的影响而对核心模型评级进行调整得到最终评级的判断和调整过程。评级的调整包括关键预警信号调整评级、外部影响调整评级、推翻调整评级三个步骤。

二、评级步骤

1.充分调查，依据掌握的有关信息做出谨慎、合理的判断，确认发起人的评级对象。发起人是指对申请授信的房地产项目有实质控制和支持的企业。先根据选定的发起人财务报表及相关信息得出发起人财务评级，再结合非财务因素使用发起人非财务模型得出发起人非财务评级，从而完成发起人评级。

2.合理确定房地产项目。贷款应对应确定的房地产项目，要求授信的还款来源应来自于项目的销售资金回笼，同时授信期限与项目的期限匹配。项目的划分应以是否有独立的开发计划、资金运作和授信安排为准。如果项目可以分立，可将各分立子项目作为项目单位；如果项目不能分立，应以整个项目为项目单位。根据项目的有关财务和非财务信息，得出项目财务评级和项目非财务评级，进而得到项目评级。

3.进行区域分析，得到核心评级。

4.在贷后监控过程中，如开发的房地产项目出现影响正常还款的负面影响，启动项目恶化分析，以调整核心评级。

5.如果以上步骤已完全反映了与发起人和项目有关的风险信息，则核心评级结果就是最终的评级结果。若以上步骤仍无法完全捕捉到与发起人和项目有关的风险信息，应运用“关键预警信号”、“外部影响”、“主观推翻”步骤，对核心评级进行调整，得出最终评级。

三、模型各主要指标概述

1.发起人财务子模型主要由盈利能力——销售利润率、举债能力——利息保障倍数、偿债能力——净流动负债保障倍数、流动性——现金比率和追索权——市场价值负债比五方面组成。

2.发起人非财务子模型则从管理层状况如法定代表人的行业从业经验、企业自身状况、财务管理状况、银企关系和市场与法律事宜等因素考察。

3.非财务评级的基本要求。在发起人的非财务因素中，“开发商的房地产销售金额”可以在发起人的合并报表范围内计算，即计算本部及纳入其合并报表的下属子公司的近十年累计实现销售的房地产开发总金额；其余因素须为评级对象本身的信息。

4.项目财务因素为自有资金比率、贷放乘数、利息保障倍数。

5.项目非财务因素为经验包括项目经理和开发项目的经验及质量即承包商的施工资质

6.房地产模型的区域评估：包括城市金融生态、房地产价格指数和区域房地产前景展望三部分。这部分会因各地发展状况的不同而不同，也可由总行评级管理部门确定。但应注意更新频率，遇到突发危机可随时更新。

7.项目恶化分析是房地产模型的特有模块。项目恶化是指房地产项目的开发计划受到严重影响，损害了项目按计划完工并按期偿还贷款的能力，对项目产生负面影响。项目恶化包括但不限于以下情况：任何原因导致的项目施工延期，甚至停工或停建；预期销售价值和预期销售进度明显低于原先预计；项目的开发计划发生改变；项目管理人员(项目经理或财务部负责人）发生变化。

需要注意的是在对房地产客户进行初次评级时不使用项目恶化分析，只有在监控过程中有关项目恶化的情况发生时才使用，对核心评级进行负面调整。

8.评级调整。（1）房地产模型的关键预警信号。房地产模型的关键预警信号中只有非财务因素，没有财务因素。其关键预警信号可分为两部分，一部分包括结算账户表现不佳；履约表现不佳；负面外部信息；与银行关系恶化；管理层存在问题；客户不诚信。除此之外，房地产开发贷款还有一些自身特有的预警信号，具体包括发起人的过度担保、盲目扩张等及项目的后期融资等，需要银行评级人员关注。（2）外部影响。外部影响主要包括来自母公司、关联企业以及政府正面或负面的影响，此处仅考虑母公司和关联企业的负面影响。评级人员可根据负面及正面影响的具体情况调节房地产开发贷款项目的信用评级。（3）主观推翻。主观推翻仅适用于特殊的信贷案例，进行“主观推翻”需要有充分的依据并履行严格的审批程序。主观推翻并不意味着评级人员可以推翻模型本身。如果评级人员仅仅是不赞同模型的结构、因素和权重等，则不能改变评级。同时模型中已经涉及到的因素和自动调整过的因素，不再作为“推翻”的理由。即使评分仍然较差或未达到评级人员的要求，评级人员也不能因此使用主观推翻来改变评级结果。

此房地产开发贷款的模型重点在房地产项目的评级，并结合开发商的因素综合评级，有助于银行全面考量贷款的信用风险。虽然此模型针对的是企业的房地产开发贷款业务，但对于个人放贷也有一定的借鉴作用。美国的次贷危机给我国的银行业敲醒了警钟，面对日益激烈的市场竞争，各银行只有努力开发适合自身的评级模型，才能在市场上占有一席之地。

参考文献：

1.李睿.中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究.华东示范大学，2006

2.黄波.巴塞尔新协议下我国商业银行信用风险内部评级研究.中南大学，2006

（作者简介:雷培莉,北京化工大学经济管理学院副教授 北京100029;孙静 北京化工大学经济管理学院硕士 北京 100029;张鑫 蒙古国立大学经济学院硕士）

（责编：贾伟）