谈中国房地产业与国民经济的可持续发展之路

张浩良

摘 要：文章从理论与实践相结合的角度，就中国房地产业与国民经济的互动效应进行剖析，并借鉴日本房地产经济泡沫的经验和教训，就当前如何促进房地产业与国民经济的可持续发展谈了认识。

关键词：房地产业 国民经济 可持续发展

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2009）02-103-02

一、引言

2003年，国务院把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业亦因此成为我国国民经济发展的重要组成部分。改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大，经过20多年的发展，在拉动国民经济增长、扩大劳动就业等诸多方面起到了积极作用。同时，国民经济的持续快速增长、居民可支配收入的稳步提高和城镇化进程的显著加快也为房地产业的发展提供了广阔的空间。但是，房地产经济领域中也产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序紊乱等一系列矛盾。当前，如何实现房地产业与国民经济之间的可持续发展，已经成为全社会关注的热点问题。

二、房地产业与国民经济的互动效应分析

作为一个动态过程，中国房地产业与国民经济的互动效应既体现在诸多方面，又是在不断发展变化的。

（一）房地产业在国民经济发展中的主要作用

1.房地产业对拉动GDP增长的贡献。房地产投资开发对国民经济增长的贡献包括三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。

房地产业对GDP增长的贡献可以用贡献率来表示。计算方法是：贡献率（%）=（某因素贡献量/总贡献量）×100%。利用房地产业每年增加值的增量占GDP增量的比重确定房地产业对国民经济总量增长的贡献率（如表1所示）。

当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了1/5，由于其产业关联度高，所以保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义。

2.房地产业发展对其他关联产业的影响。在国民经济运行过程中，各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系，这种经济联系也被称为产业关联。房地产业作为支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，由于房地产业的产业链长、关联度大，其基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。王国军、刘水杏对中国40个产业的带动效应的研究结果表明，房地产业的总带动效应为1.416。由于房地产业的发展是钢铁行业主要的拉动力量，其快速发展能带动钢铁行业的迅速提高。同时，房地产业作为主导型产业，不仅具有前向推动作用、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用，可以带动众多产业的发展，从而推动经济增长。

（二）国民经济发展对房地产业的影响

国民收入是一个国家一定时期内新创造的最终产品和劳务的市场价值总和。国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在可供投资的资源数量和社会投资水平的增加上。以国民收入为主要变量研究国民经济发展对房地产业的影响具有典型意义。

下面通过SHTO值来研究国民收入与房地产业之间的规律性关系。所谓SHTO，是指住宅投资占国民经济产出的百分比，它是一个用来研究住房投资和国民经济关系的经济指标。其计算公式为：

SHTO=（INV/GDP）×100%

其中，INV：年住宅投资总额；GDP：国内生产总值。

研究发现：SHTO值随着经济的发展呈现倒U型曲线。一般来说不发达国家为2%，经济发展到一定程度后达到8%，发达国家一般为3%~5%。另外，研究者还发现SHTO值和人均GDP之间存在着二阶函数的关系，SHTO曲线如图1所示，在人均GDP达到1550美元左右，SHTO值达到最大值，并在峰值附近可以比较长期地保持稳定。

仅仅知道国民收入与房地产之间的规律性关系是远远不够的，下面将从货币供应量的角度剖析国民收入对房地产业发展的作用机制。

当前我国居民对房地产业的需求是潜在有效需求，这和我国国民经济的整体及人均量关系密切。2007年我国GDP已经达到246619亿元，人均GDP约2600美元，国民经济总量上升会相应带动国民收入提高，进而提升带动消费总量上升与消费结构升级。通过房地产业经济技术联系的属性判断，居民对房地产业的需求会同国民经济发展紧密联系，国民经济总量上升伴随着产业结构的优化升级，上游产业的带动、下游产业的推动必将波及到整个房地产业，这种推动和带动往往来自于生产需求，大部分是通过投资尤其是资金这一纽带进行链接。

在方程中具体引入三个自变量：F（房地产增加值）、Y(GDP)、M（货币供应量）和P（综合价格指数），方程同时考虑了前几期的影响，测算中为了保持平稳性对数据采取对数的形式；同样，方程的拟合能显示序列的趋势，测算后的系数是年度的平均值；并利用1989—2006年的数据。选择拟合效果最好的方程，其中同期与前期GDP对房地产业增加值的影响最大。具体形式如下：

LNF_t=-2.994+1.21LNY_t-0.8LNY_t-1+0.557LN（M_t/P_t）

(-2.73 2.559 -1.904 2.882)

（Adjusted R-squared:0.99698;F-statistic:1429.7912;D-W stat:2.447）

将方程表示成一般形式：

F_t=0.05×(Y_t/Y_t-1)^0.8×Y_t^0.414×(M_t/P_t)^0.557

根据方程可得以下结论：（1）国民经济总量同期和前一期都对房地产业增加值有显著的影响作用；相对于前一期，同期的影响效果更为显著，因此，GDP增长率为“正”是房地产业增加值实现正增长的重要前提。（2）在价格稳定的情况下，同期货币供给增加，能够有效地推动房地产业产出的增加。（3）GDP的增长是带动房地产业快速发展的重要原因，对这种带动效应起重要链接作用的是市场中的货币量，房地产业受到国民经济总量增长的带动不能脱离资金这一重要环节。（4）在国民经济迅速增长的前提下，控制房地产业的发展规模，可以适度压缩房地产市场的货币投放量。

三、日本房地产经济泡沫的借鉴意义

自2008年以来，我国大部分地区房价的持续下跌引起学术界对房地产市场是否已出现“拐点”之争。撇开此争论不说，但近年来我国房地产市场存在泡沫成分已成为不争的事实，一旦经济泡沫破裂，将对经济基础和金融体系欠佳的我国产生严重的负面影响。本文选择日本房地产泡沫，非常具有典型性和代表性。

20世纪80年代，日本出现空前的房地产泡沫。泡沫以1985年签署“广场协议”为起点，1991年达到顶峰，期间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，单价为美国的100倍。在泡沫期间，房地产价格快速上涨，日本民间住宅的增长率对GDP的贡献率占了较高比重，1987年超过所有项目合计的30%。日本经历了长达15年的经济萧条和低迷，遭受了该国历史上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。

日本房地产泡沫带来严重的社会经济问题。泡沫经济时期日本大企业追求土地投机和股票投机带来的高额利润，放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。生产的不景气导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。随着日本房地产泡沫的破裂，“财富缩减效应”逐渐显露出来，居民持有的不动产价值和财富总量水平显著减少；同时，居民对未来经济的预期趋于悲观，影响其当期的消费水平和消费结构，最终影响国民经济发展。

日本房地产泡沫经济破灭的原因是多方面的，归结起来主要有以下几点：（1）金融自由化使得大量资金纷纷涌向房地产、股票等虚拟经济，而实体经济受益不多。由于虚拟经济有很大的不稳定的因素，促使日本泡沫经济越来越严重。（2）日本银行利用长期的超低贴现率来诱导民众大量投资房地产和股票行业。这是日本房地产泡沫破灭的直接原因。（3）日本政府对宏观调控的调整远远落后于经济形势的改变，没有很强的针对性。（4）一些技术和环境等外部因素也间接地对泡沫经济的形成和膨胀起了加速作用。

四、中国房地产业与国民经济可持续发展的对策思考

在充分认识中国房地产业与国民经济互动效应的基础上，借鉴发达国家的经验教训，从中国房地产业发展的实际情况出发，促进房地产业与国民经济健康可持续发展，应注意做好以下几个方面的工作。

1.平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位。首先，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系。其次，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。最后，要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。

2.建立完善独立的房地产价格监测预警系统。通过科学分析、预先设置警戒指标，在房地产业发展轨迹发生偏离或严重偏离时，发出提示性或警告性风险信号，促使房地产业的参与者注意投资风险及市场风险。政府也采取相应的政策工具进行房地产市场的宏观调控，尽可能避免房地产业的大幅波动对国民经济带来负面影响。

3.规范、提升地方政府的行为能力。房地产业快速发展，为地方政府带来巨大的财政收入和明显的GDP拉动效应，在利益驱动下，出现了地方经济过分依赖房地产业的特殊发展模式，影响了国民经济的持续健康发展。因此，要规范地方政府在房地产业中的施政能力，改变地方政府在区域经济发展过程中过分依赖房地产业的状况，减少由政府扩张冲动引起的周期波动和金融风险。

4.促进土地资源的高效率利用与实施可持续发展战略。在房地产业的发展过程中需要大量利用土地，这就使得城市建设用地不断增长的需求与土地资源稀缺和不可再生性的矛盾十分突出。因此，在房地产开发过程中，必须优化土地资源配置，统筹兼顾新区开发和旧区再开发，进一步挖掘城市土地的潜力，提高土地利用效率，实现生态平衡的良性循环。

5.加快建立多层次的住房保障体系，构筑住房领域民生安全网。在构建和谐社会的社会背景下，新出台的诸多房地产政策多向中低收入阶层倾斜，着力推进多层次住房保障建设正成为我国住房产业发展的主旋律。要积极发展完善住房公积金制度，加强完善廉租房制度，强化政府的住房保障功能，切实保障中低收入家庭的基本住房需求。

参考文献:

1.叶剑平,谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].中国人民大学出版社，2005

2.王飞,黄满盈.房地产业对经济发展促进作用的实证分析[J].经济学动态，2005（7）

3.薛军.日本房地产泡沫破灭的启示[N].国际商报，2007.1.8

4.厉伟.房地产泡沫的形成机理、度量方式及其全球化影响——兼论宏观调控背景下房地产政策的取得[J].求索,2005(12):20-22.

5.高波.现代房地产经济学导论[M].南京大学出版社,2007

（作者单位：中南财经政法大学新华金融保险学院 湖北武汉 430000）

（责编：若佳）